[부동산신탁]신탁사업의 수주-(8)신탁계약체결

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신탁사업의 수주-(8) 신탁계약체결

★ 목차

1 상담(신탁의뢰 및 접수)	(1) 기능 (2) 역할 (3) 신탁신청접수	상담시 접수자료 목록
2. 기본조사실시	(1) 토지의 현황조사 (2) 시장조사 (3) 공부조사
3. 수주검토시 체크사항		수주검토 체크리스트
4. 양해각서(MOU)	(1) 양해각서 체결시 유의사항 (2) 주요 내용 (3) 양해각서 예시	토지신탁사업 양해각서 (MOU, Memorandum of Understanding)
5. 사업계획수립	(1) 사업타당성 검토 (2) 개발방안 후보선정 및 개발전략 수립 (3) 사업수지분석
6. 사업계획서의 작성	(1) 사업계획서의 의의 (2) 사업계획서 작성방법
7. 수탁결정 및 사업의 제안	(1) 내부의사결정 절차 (2) 심의절차
8. 신탁계약체결	(1) 신탁계약 전 검토사항 (2) 신탁계약의 내용 (3) 신탁계약 체크리스트 (4) 계약체결시 확인사항 (5) 신탁계약 징구서류	신탁계약 체크리스트
9. 수익권증서 발행 및 질권설정	(1) 수익권과 수익권증서 (2) 수익권증서 발행	수익권증서

 

1. 신탁계약 전 검토사항

1.1. 공부의 재검토

신탁계약을 체결하기에 앞서 다시 한번 대상토지의 등기부등본을 직접 신청 또는 열람을 통하여 가압류, 가처분, 근저당권, 예고등기 등이 기재되어 있는가 살펴보아야 한다. 이는 최초 상담 시부터 신탁게약 체결 사이에 발생할 수 있는 위탁자의 채권자들의 개입 여부를 미리 파악하고 대상 부동산의 소유권에 대해 분쟁이 발생하였는가를 확인하기 위한 절차이다. 실제로 이러한 절차를 거치지 않아 신탁계약 체결 이후 뒤늦게 제한물권이나 보전처분이 설정(또는 기입)된 사실이 발견되는 경우는 업어야 한다.

 

1.2. 기타 유의해야할 사항

① 원본보전 및 이익보장계약 금지

② 수탁자가 계약의 내용을 충분히 숙지한 후에 서명 날인하게 함

 

2. 신탁계약의 내용

1. 신탁의 목적 및 기간
2. 자금차입방법(수탁자 또는 위탁자 명의의 차입, 신탁재산의 담보 등)
3. 건설공사의 시공사 설계 감리
4. 신탁부동산의 처분 및 관리 운용방법
5. 신탁재산의 확정
6. 신탁수익 및 신탁보수
7. 수익자 결정 및 수익권
8. 수익권증서의 발행, 교부, 처분 및 입보에 관한 사항
9. 신탁재산에 속하는 금전의 운용방법
10. 비용부담 및 부담방법
11. 신탁계산 및 수익교부
12. 신탁계약의 해지 및 종료
13. 신탁종료 시 재산의 처리방법

 

3. 신탁계약 체크리스트

항목	내용
분양주체규정	분양자 및 할인 분양권자를 당사로 규정했는지 여부
분양광고 통제규정	분양광고는 당사의 사전승인을 득하도록 함
시공사 책임 규정	공사비 지급 불문한 책임준공, 일체 하자보수 등 책임 명시
분양계약서 명시규정	하자보수 책임이 시공사에 있으며 당사에 청구할 수 없음
	신탁종료 시 매도인 책임은 면책적 포괄적으로 위탁자에게 승계됨
	유해시설 존재 등 분양계약 취소 해제 사유 존재 시 이에 대한 고지
	기타 관련 법령상 필수 기재 사항
세무회계업무 규정	세무회계는 위탁자 책임이며 당사 세무법인 선정 가능
이해관계인 부도 파산	시공사 위탁자 부도파산 시 조치 조항 명시
기간 적정성	공사기간 및 신탁기간의 적정성

4. 계약체결시 확인사항

1. 본인 또는 자격 있는 대표자나 대리인의 서명 날인
2. 주소 부합 여부
3. 계약조항 또는 물건 등의 기재누락 여부
4. 오자, 탈자 등의 유무 등
5. 계약체결일자 기재, 날인 누락 여부 확인

 

5. 신탁계약 징구 서류

1. 이사회 의사록(법인 이외의 기타 단체인 경우에는 이에 준하는 회의록, 필요한 경우 서명한 이사들의 인감증명서)
2. 공유지분인 경우에는 고유자 전원의 동의서
3. 총유 또는 합유일 경우에는 사원총회 결의서
4. 주무관청의 처분승인을 요하는 토지인 경우에는 그 승인서 사본
5. 사업자등록증 사본
6. 정관 또는 조합규약