건설친구 시행 알아가기

공장저당 담보신탁의 주요 이슈 1. 법률상 소유권이전에 따른 심리적 거부감 존재하는지의 여부 문제 (1) 현재 시중은행 담보대출 실행 시, 근저당설정보다 담보신탁 설정을 진행하는 경우가 늘어나고 있다. (2) 후순위 설정 시, 반드시 1순위 우선수틱자 동의를 얻어야 한다.(담보관리 수월 및 채권확보 용이) (3) 제삼자보다 앞서 신탁재산에 대한 압류, 경매 등 각종 권리설정이 배제됨으로써 재산권 보호에 훨씬 효율적이다. → 국세 및 제3자 압류에 따른 자산 건전성 저하 방지 2. 경매에 비해 상대적으로 제한된 시장 및 투자자 간 인도절차가 미비한 지의 여부 문제 (1) 신탁공매에는 인도명령이 없으나 공매절차 경매보다 신속히 진행되어 조기 환가처분이 가능하다. (2) 신탁공배 대부분은 캠코가 운영하는 공매..

공장저당 담보신탁의 개요 1. 공장저당 담보신탁의 전환 가능성 '공장재단'자체는 저당권을 설정할 목적으로 조성된 재단이므로 신탁등기의 목적으로 할 수 없으며, 기계 기구 등의 협의의 공장저당을 제외하고는 부동산등기의 대상이 될 수 없다. 2. 공장저당권의 문제점 (1) 설정비용(등록, 교육세, 채권할인금액) 등이 과다하게 발생되고 있다. (2) 저당권실행 시 공장부지와 시설물을 일괄매각하여야 한다. (3) 근로자들의 3개월분 임금과, 3년간의 퇴직금이 저당권보다 우선하여 배당을 받으므로 이에 대한 채권훼손이 발생한다. (4) 경매실행시 장기간 소요된다. (5) 채무자가 회생절차에 들어갈 경우 강제집행이 중단되어 채권회수기간이 장기간 지연된다. (6) 담보 목적물이 수용되는 경우 보상금청구권에 대한 추가적..

유언대용신탁과 유사상품 교육자금 증여신탁, 셀프장례 신탁, 유언장 보관 집행서비스 등은 일본에서 많이 나타나고 있는 신탁상품이다. 1. 교육자금 증여신탁 '교육자금 증여신탁'은 일본 고령층의 자산을 젊은 세대로 이전시키는 방안으로 2013년 세제 개편과 함께 신설된 신탁이다. 교육자금증여신탁은 손자 등의 교육자금으로 조부모 등이 현금을 신탁하면 1,500만 엔(약 1억 7,000만 원)까지 비과세 되는 신탁이다. 교육자금 증여신탁은 고령자들이 보유한 금융자산을 교육비 부담이 큰 신세대에게 이전함으로써 사회 전반적으로 소비 활성화를 유도하기 위해 만들어졌다. 수익자가 30세가 되면 신탁이 종료되고 남은 재산에 대해서 증여세가 부과된다. 20만 건 이상의 계약이 체결되는 등 고령층의 관심이 증가해 교육비지원..

협동조합형 민간임대주택사업 자금관리대리사무 1. 협동조합형 민간임대주택사업의 개요 1.1. 협동조합형 민간임대주택사업의 의의 협동조합기본법에 다라, 5인 이상의 조합원 자격을 가진 발기인이 정관 작성과 창립총회 의결 등을 거쳐 협동조합을 설립하고 설립된 조합이 임대사업자 등록 후 민간 임대주택사업을 건설 및 공급하는 사업 1.2. 협동조합형 민간임대 주택사업의 장·단점 장점 단점 - 주택청약통장이 필요 없음 - 임대주택 의무조항 없음 - 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 - 청약제도 등에 따른 수위별 분양제한이 없이 무주택자가 조합에 가입하여 추진하면 됨 - 조합설립 여건이 단순함 - 조합원으로 가입시 아파트 공급가의 일부만 납입하고 임대의무기간 8년(일부 상이) 경과하면 우선적으로 임대아파트를 최초 ..

분양관리 신탁의 종료 1. 분양관리신탁 종료 시 처리절차 1.1. 이해관계자의 동의 및 해지요청 접수 분양관리신탁 종료사유가 발생한 경우 이를 시행사, 시공사, 대출금융기관 등 이해관계자에게 통지하고 분양관리신탁 종료에 대한 동의를 득하도록 한다. 1.2. 사업의 정산 ① 잔여신탁부동산 위탁자 겸 수익자로의 소유권 이전한다. ② 자금관리계좌의 경우 자금수지 수입·지출의 세부내역 등을 파악한다. 1.3. 정산합의서 작성 ① 자금관리 및 분양관리에 대한 정산결과 시행사 및 기타 이해관계자에게 통지하고 정산결과에 이의가 있는 경우 협의를 통해 조정하도록 한다. ② 정산내용에 대한 이의가 없을 때에는 시행사와 정산내용에 대한 정산합의서를 작성한다. 1.4. 신탁관리계좌(E/A)해지 분양관리신탁해지에 대한 기안이..

분양관리신탁 실무 - 주요 업무 1. 분양관리 1.1. 분양관리의 업무 '건분법'상 분양관리는 크게 분양계약의 관리 및 분양업무의 통제로 구분할 수 있으나, 실제 관리측면에서 아래와 같이 크게 네 가지 업무범위로 구성된다. ① 분양신고 서류의 관리 ② 분양계약(서) 관리 ③ 분양대금 관리 ④ 분양업무의 통계(분양신고, 분양광고) 1.2. 분양신고서류 관리 ① 시행사가 착공 후 분양신고를 하고자 하는 경우 분양신고와 관련한 일체의 자료를 제출받아 사실과 동일한지 여부에 대하여 확인하고, 그 사본을 보관한다. ② 특히, "분양관리신탁계약서"는 해당 인허가기관에서 부동산검인 절차를 거친 후 분양신고 시 "사업약정 및 대리사무계약서"와 같이 사본을 제출하여야 한다. ③ 지적 미정리 사업의 경우 매매계약서 및 잔..

건분법의 이해 1. 건분법 적용대상 사업 '건분법'은 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 건축법 제22조의 규정에 의한 '사용승인'전에 분양하는 건축물로서 다음과 같다. 1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물 2) 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 1. 일반업무시설 중 30실 이상의 오피스텔 2. 주상복합 건축물로써 주택 외 용도 해당 바닥면적의 합계가 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물 3. 위 열거 건축물 중 임대 후 분양전활율 조건(분양전환 시 임대자에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)으로 하는 건축물 2. 건분법 제외대상 사업 일정규모 이상의 건축물의 분양에 관한 법령이기는 하지만, 개별법에서 별도로 분양방법이나 ..

분양관리신탁의 정의 및 구조 1. 분양관리신탁의 정의 상가 등 건축물 분양시장의 투명성과 거래의 안정성을 확립하여 수분양자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지 하기 위하여 제정된 '건축물의 분양에 관한 법률'(이하 '건분법'이라 함)에 따라 상가 등 건축물을 신축 또는 증축하여 분양하는 사업에 있어 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 수분양자를 보호하고, 위탁자가 부담하는 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산함을 목적으로 하는 신탁을 말한다. 2. 분양관리신탁의 구조 2.1. 사업시행자 측면 '건분법'은 건축물에 대한 후분양제도를 도입하기 위한 법률이나, 일정규모 이상의 분양 건축물을 선분양 하는 경우에는 반드시 이법에서 정하는 절차를 준수하여야 하며, 사업성공을 위한 분양률 제..

처분신탁의 업무절차 1. 처분신탁의 업무절차 구분 주요업무 필요서류 1. 상담 및 신청접수 1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리추체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 작성 신탁신청서, 등기권리증, 각종공부, 법인등기부등본, 재무제표, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서 2. 조사 1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사 분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단 위 1단계 접수서류 등록사항 등의 현황서, 임대차계약서 사본, 조사 분석서 3. 신탁계약 1. 신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 결정 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급 신탁계약서, 신탁승인신청, ..

처분신탁의 개요 1. 처분신탁의 정의 처분신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 처분절차가 복잡하고 어려움이 있는 부동산, 대규모 부동산으로서 매수자가 제한되어 있는 부동산, 자금정산까지 장기간 소요되는 부동산의 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품이다. 신탁회사(수탁사)는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁받아 다양한 처분활동을 수행하고, 수탁부동산이 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 수익자에게 교부한다. 2. 처분신탁의 구조도 ※ 신탁재산의 처분 - 원칙적으로 신탁재산의 처분에 따른 매도인은 수탁자이나, - 실무에서는 처분신탁의 해지 및 위탁자로의 소유권 반환 후, 위탁자가 매도인이 되어 매수자와 매매계약을 체결할 수 있다. 3. 처분신탁의 장, 단점 3...