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시공사 Default 시 처리방안 1. 시공사 Default 시 발생리스크 구분 발생리스크 비고 사업비 조달 차질 수분양자들이 분양대금납부 지연 또는 거부 입주지체상금 발생 공사 중단기간에 대한 입주지체상금의 발생 과기성 발생 시 대체 시공사 선정 시 특히 기존 시공사에 대한 과기성이 지급된 경우 잔여 공사비를 초과할 수 있어 전체사업비가 증가하여 사업 손실이 발생할 수 있음 대체시공사 선정 곤란 채권자들의 공사대금, 자재 등에 대한 압류조치 및 노임체불상태 단기해소 곤란(공사중지상태 장기화) 시공사 타절정산 진행시 하도급업체의 현장점유(유치권 행사)등으로 타절 정산이 용이하지 아니함 관리형 토지신탁의 조건(사실상의 사업시행자 지위)을 수용할 대체 시공사 선정이 사실상 불가능할 경우 발생(불가피하게 차입..

관리형 토지신탁의 Process 및 리스크 관리 1. 관리형 토지신탁 업무 흐름도 No 구분 내용 1 위탁자의 신탁의뢰 및 수탁자 물건검토 위탁자 신탁(신청서)의뢰서 위탁자 이사회 의사록 부동산등기부등본, 토지대장 위탁자 정관(필요시 : 재단, 사단, 종친회 등) 토지매매계약서(사본) 건축물대장(멸실 여부 확인 필요) 토지이용계획확인원 2 신탁계약 체결 품의 신탁사업심의위원회 부의 전결권자 결제 3 신탁계약 체결 신탁계약 등 날인 / 수익권증서 발급의뢰서 4 신탁등기 위탁자 등기권리증(등기필증) 위탁자 법인등기부등본 위탁자 인감증명서 위탁자 사업등록증 - 세금관련 위탁자 신탁등기용 법무사 위임장 / 신탁원부 작성 5 승계계약 체결 공사도급계약 등 제계약 승계계약 체결 6 사업주체(건축주) 명의 변경 사업..

관리형 토지신탁의 개념, Type 및 참여자 역할 1. 관리형 토지신탁 개념 수탁자가 "사업시행자(또는 건축주)의 지위에서 일체의 사업비용의 조달책임을 부담하지 아니하는 조건으로 수탁하는 것"을 의미함 신탁실무상 우량시공사가 책임준공 요건 외에도 위탁자에 대한 의무사항(실질적인 분양업무, 사업소요 자금조달, 민원책임처리 등 사업시행자로서의 의무)에 대하여 위탁자와 연대하여 책임을 부담하는 조건으로 수주하고 있음(예외적으로 금융기관이 사업비 조달책임을 부담하는 경우가 있을 수 있음) 시공사 의존적인 사업구도 측면에서 시공사의 사업 참여 책임범위(책임준공, 자금 부족 시 사업자금 조달책임)를 판단하기 위하여 시공사의 시공능력과 신용도를 가장 중요한 평가 항목으로 삼고 있음 2. 관리형 토지신탁의 활용사례 시..

분양관련 리스크 요인 및 관리 방법 1. 미숙한 분양관리로 로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 이중분양, 허위광고, 미숙한 분양대금수납 및 계약자관리 소홀 등으로 민원 및 손해배상책임이 발생할 경우 사업에 손실을 초래할 수 있음. 1.2. 관리방법 보통의 경우 분양과 관련한 사고는 부적격한 분양대행업체에 의해 발생하므로 건실한 분양대행업체를 선정하고 분양대행업체의 분양활동을 세밀히 관리, 감독하여야 하며 계약서 날인 교부 및 분양대금수납은 당사가 직접 관장하고 전산시스템을 통해 계약자 및 분양대금수납관리를 하여야 함. 2. 계약서의 각종 표시내용 오류로 인한 리스크 2.1. 리스크 요인 계약서상 분양면적, 분양금액 및 납부시기 등 주요 내용의 표기오류가 있을 경우 손실이 발생할 수 있으며 특히 분양면적..

대물변제 업무처리 1. 대물변제 개요 토지(개발) 신탁사업의 시행에 있어 총사업비 중 가장 비중이 큰 부분이 건축공사비이다. 토지신탁사업비는 신탁재산의 분양(임대)으로 인한 수입금과 신탁회사의 자체자금, 외부차입금 등이 주재원을 이루게 된다. 그러나 신탁회사의 자금조달에 한계가 있기 때문에 분양(임대)이 저조할 경우 사업안정성이 위협받게 된다. 이러한 사업리스크 분담의 일환으로 시공사에게 지급하는 공사비의 일부를 신탁재산(건물 등)으로 지급하는 내용으로 약정하여 사업을 시행하는 것이 일반적이다. 이러한 대물변제 약정서의 형식은 사업약정서, 대물변제합의(약정)서 등이 있다. 2. 대물변제 업무처리 사업약정서 및 공사도급계약서상 대물변제의 조건은 포괄적으로 명시되어 있는 것이 일반적이므로 대물변제 처리에 관..

계약 해제 및 분양대행수수료 정산 1. 계약해제의 법률적 성격 1.1. 계약금의 성질 '계약금'이란 계약을 체결할 때에 교부되는 금전 기타의 유가물을 말하는데, 민법은 이 계약금에 관하여 일반적인 규정을 둠으로써, 계약당사자 간에 계약금이 '해약금'으로서의 성질을 지니도록 하자는 취지의 약정이 없더라도 그 명칭여하에 불구하고 계약금은 최소한 '해약금'으로서의 성질을 갖고 있는 것으로 규정한다. '해약금'이란 계약의 해제권을 보유하는 작용을 갖는 계약금을 말하는데, 민법 제565조 제1항은 "배배의 당사자 일방이 계약당시에 금전기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약적이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을..

분양 및 홍보 1. 분양 사전준비 1.1. 사전 점검 사항 분양계획을 수립하기 전에 다음 사항을 점검하여 분양업무를 차질 없이 수행할 수 있도록 한다. 신탁계약서 및 사업약정서 분양 관련 약정내용 각종 인허가 조건의 이행완료 또는 이행계획 수립 여부 시공상 문제점 및 장애용인 유·무 확인 모델(샘플) 하우스 및 분양사무소 점검(마감자재 LIST, BUILT-IN 가전 등) 기타 필요한 사항(입주일정 변동성 등) 1.2. 분양계획 수립 분양계획의 수립내용은 일률적으로 정의할 수 없으나 일반적으로 다음과 같은 내용을 포함하여 수립하며, 위탁자 등의 신탁관계인, 개발용도, 분양업무 난이도 등 사업별 특성에 따라 탄력적으로 수립하여 시행한다. 분양업무수행방식 개발 컨셉 분양면적 및 분양가격 분양조건 분양대행조건..