[부동산신탁] 계약 해제 및 분양대행수수료 정산

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계약 해제 및 분양대행수수료 정산

 

1. 계약해제의 법률적 성격

1.1. 계약금의 성질

'계약금'이란 계약을 체결할 때에 교부되는 금전 기타의 유가물을 말하는데, 민법은 이 계약금에 관하여 일반적인 규정을 둠으로써, 계약당사자 간에 계약금이 '해약금'으로서의 성질을 지니도록 하자는 취지의 약정이 없더라도 그 명칭여하에 불구하고 계약금은 최소한 '해약금'으로서의 성질을 갖고 있는 것으로 규정한다.

'해약금'이란 계약의 해제권을 보유하는 작용을 갖는 계약금을 말하는데, 민법 제565조 제1항은 "배배의 당사자 일방이 계약당시에 금전기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약적이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 규정함으로써 이 같은 취지를 밝히고 있다.

 

1.2. 계약을 해제할 수 있는 기간

계약금에 의하여 유보된 해제권은 계약이 존속하고 있는 한 언제라도 행사할 수 있는 것은 아니고, 그 행사 가능한 기간이 법적으로 정하여져 있는 바, 그 기간은 민법 제565조 제1항에 명시되어 있듯이 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'에 한정된다.

'이행에 착수한다.'고 함은 이행의 준비가 아니라 이행행위 자체를 착수하는 것으로서, 채무의 이행행위의 일부(중도금의 제공 등)를 행하거나 이행을 하는데 필요한 전제행위(잔대금을 준비하고 이전등기 절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 등)를 하는 것을 말한다고 해석된다.

민법[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정]

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2. 계약해제 허용기준

1. 계약금만 납부한 상태에서 계약해제를 요청하는 경우
2. 수분양자의 사망, 부도, 파산, 국외이주 기타 계약이행이 불가능하다고 인정되는 사유에 의거 계약해제를 요청하는 경우
3. 분양현황에 따라 중도금연체자에 대하여 계약해제 후 재분양하는 것이 사업진행에 도움이 된다고 생각하는 경우
4. 공사의 장기지연, 설계변경 등 회사의 귀책사유로 인하여 수분양자의 요청에 따라 계약해제가 불가피한 경우
5. 건물이 준공되었으나 분양부진 등의 사유로 회사가 용도를 변경하여 수분양자가 당초 계약목적에 사용할 수 없어 계약해제를 요청하는 경우

 

3. 계약금의 귀속 등 기납부대금의 처리

1. 수분양자의 귀책사유로 신탁회사가 일방적으로 해제하는 경우 : 위약금은 귀속처리하고 이를 제외한 기납부대금 및 연체이자 등은 법정이자를 가산하여 환불
2. 회사의 귀책사유로 계약이행이 불가능한 경우 : 계약금 및 중도금, 연체이자 등 기납부대금에 법정이자를 가산하여 환불
3. 계약해제 허용기준 2-1 내지 2-2에 의거 계약해제 하는 경우 : 위약금은 귀속처리하고 이를 제외한 기납부대금 및 연체이자는 기간이자 없이 환불하는 것을 원칙으로 하되 수분양자, 위탁자와 협의 처리
4. 계약해제 허용기준에 의거 계약해제 하는 경우 : 계약금을 포함한 기납부대금 전액을 기간이자 없이 환불하는 것을 원칙으로 하되 사안에 따라 수분양자, 위탁자와 협의·처리

 

4. 기납부대금 중 반환금에 대한 법정이자 등

1. 사전약정 없이 이자를 지급하는 경우 : 분양계약서의 내용에 계약해제 시 반환금액에 대하여 법정이자를 가산하여 지급한다는 사전약정이 없음에도 불구하고 민법 제379조 및 제548조에 의한 법정이자를 지급하거나 법원판결에 의한 법정이자를 지급하는 경우에는 소득세법에 의한 기타 소득에 해당된다. 따라서, 소득세 및 주민세를 원천징수하고 잔여금액을 지급한다. 이 경우 필요경비는 인정되지 않는다.
2. 분양계약서의 약정에 따라 이자를 지급하는 경우 : 분양계약서의 내용에 계약해제 시 반환금액에 대하여 법정이자를 가산하여 지급한다는 사전약정에 따라 법정이자를 지급하는 경우에는 소득세법의 규정에 의한 이자소득 중 비영업대금의 이익에 해당된다. 따라서, 소득세 및 주민세를 원천징수하고 잔여금액을 지급한다.

 

5. 분양대행수수료의 정산

계약 후 해약처리된 경우에는 해약사유에 따라 다음 각 호와 같이 수수료를 지급하고 초과 지급분이 있으면 이를 환수한다.

   1. 수분양자의 귀책사유로 해약처리한경우

       ⓐ 1차 중도금 완납 전 : 귀속위약금을 분양금액으로 보아 수수료 산정

       ⓑ 1차 중도금 완납 후 : 귀속위약금을 분양금액으로 보아 수수료 산정(이때 수수료는 귀속위약금의 1/2을 초과할 수 없음)

   2. 회사의 귀책사유로 해약처리 한 경우 : 전액지급

   3. 분양대행사의 귀책사유로 해약처리 한 경우 : 수수료 없음

   4. 기타 : 1~3을 기준으로 협의처리

 

6. 부가가치세

수정세금계산서 교부 : 계약이 취소, 해제된 경우 계약해제 시점까지 수납한 공급가액(계약금 + 중도금)에 대하여 수정세금계산서를 교부하며 발행된 수정세금계산서는 예정신고 또는 확정신고 기간 내 세무서에 제출한다.