[부동산신탁] 대물변제 업무처리

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대물변제 업무처리

 

1. 대물변제 개요

토지(개발) 신탁사업의 시행에 있어 총사업비 중 가장 비중이 큰 부분이 건축공사비이다.

토지신탁사업비는 신탁재산의 분양(임대)으로 인한 수입금과 신탁회사의 자체자금, 외부차입금 등이 주재원을 이루게 된다. 그러나 신탁회사의 자금조달에 한계가 있기 때문에 분양(임대)이 저조할 경우 사업안정성이 위협받게 된다. 이러한 사업리스크 분담의 일환으로 시공사에게 지급하는 공사비의 일부를 신탁재산(건물 등)으로 지급하는 내용으로 약정하여 사업을 시행하는 것이 일반적이다.

이러한 대물변제 약정서의 형식은 사업약정서, 대물변제합의(약정)서 등이 있다.

 

2. 대물변제 업무처리

사업약정서 및 공사도급계약서상 대물변제의 조건은 포괄적으로 명시되어 있는 것이 일반적이므로 대물변제 처리에 관한 세부적인 사항을 사업관계인인 위탁자, 시공회사 등과 협의하여 대물변제금액, 대상물건, 인수시기, 공사비분양대금 처리(상계) 시기 등을 결정하여야 할 것이다. 대물변제약정서의 내용은 일반적으로 다음 내용을 포함하여 작성한다.

 

2.1. 대물변제금액의 인수가격

대물변제 금액 = 도금공사비 총액 X 대물변제 비율

설계변경 등에 따른 총공사비의 증감이 있을 시 대물변제금액의 증감 여부도 함께 명시한다.

대물로 지급하는 부동산의 가격을 정할때 통상 분양대행수수료 등을 공제한 금액을 인수가격으로 정하는 것이 일반적인 경향이나 당해 사업의 물건에 따라 달리 정할 수 있다.

대물변제금액과 인수가격의 결정시에는 부가가치세 포함 여부를 명확히 약정하여 대물가격과 관련한 분쟁이 발생치 않도록 하여야 한다.

 

2.2. 대물변제 물건 결정

대물변제 대상물건은 시공회사와 신탁회사 및 위탁자의 이해관계가 상반된다. 즉, 시공회사의 입장에서는 인수 부동산의 분양성이 양호한 위치 또는 상품을 선택할 것이고 신탁회사와 위탁자는 잔여물량의 분양성 제고를 위하여 분양성이 양호한 물건은 대물지급분에서 제외시키려고 할 것이므로 이러한 의견상충을 예방하기 위하여 사업초기 약정서 등에 대물대상 물건에 대한 사항을 명확히 정하는 것이 좋다.

 

2.3. 대물인수시기

대물변제에 관한 약정서를 작성한 후 분양률이 저조하여 분양수입금이나 차입금 등으로 공사비를 지급하지 못하면 대물로 분양계약서를 작성하여 교부하고 분양대금과 공사비를 상계처리 하여야 한다. 그런데 대물을 지급받은 시공회사는 하도급자에 대한 공사비, 운용자금 등 자금압박으로 제3자에게 저가 처분할 수밖에 없으며, 그렇게 되면 신탁회사의 미분양 물건의 분양가격에도 많은 영향을 미칠 뿐만 아니라 기분양자의 민원발생도 예상된다.

따라서 대물변제 대상물건에 대하여는 일정기간 동안 명의변경 금지나 제3자에 처분금지 조건을 부여하거나 대물변제시기를 공사준공 후 일정기간 경과 후로 정하면 위와 같은 문제점을 방지할 수 있다.