[관리형 토지신탁]관리형 토지신탁의 Process 및 리스크 관리

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관리형 토지신탁의 Process 및 리스크 관리

 

1. 관리형 토지신탁 업무 흐름도

No	구분	내용
1	위탁자의 신탁의뢰 및 수탁자 물건검토	위탁자 신탁(신청서)의뢰서 위탁자 이사회 의사록 부동산등기부등본, 토지대장
		위탁자 정관(필요시 : 재단, 사단, 종친회 등) 토지매매계약서(사본) 건축물대장(멸실 여부 확인 필요) 토지이용계획확인원
2	신탁계약 체결 품의	신탁사업심의위원회 부의
		전결권자 결제
3	신탁계약 체결	신탁계약 등 날인 / 수익권증서 발급의뢰서
4	신탁등기	위탁자 등기권리증(등기필증) 위탁자 법인등기부등본 위탁자 인감증명서 위탁자 사업등록증 - 세금관련
		위탁자 신탁등기용 법무사 위임장 / 신탁원부 작성
5	승계계약 체결	공사도급계약 등 제계약 승계계약 체결
6	사업주체(건축주) 명의 변경	사업승인 변경신청서(설계사 또는 감리사 날인 필요)
		사업주체 명의변경 동의서
		위탁자 법인등기부등본 / 위탁자 인감증명서
		당사 법인등기부등본 / 당사 인감증명서
7	사업부지 부기등기	사업계획변경승인서(사업주체변경) 수탁자의 부기등기 위임장
8	입주자 모집공고 승인 신청	HUG의 분양보증서 / 미매입부지 확보에 관한 계약이행보증서(서울보증보험)
9	입주자 모집공고(분양개시)	입주자 모집공고 승인서
10	사업진행(분양/공사)	신탁계약에서 정하는 바에 따라 역할분담하여 사업진행
11	건물준공 및 보존등기	수탁자 명의로 신축건물의 보존등기 후 개별 수분양자에게 소유권 이전
12	사업정산 및 신탁종료	사업정산 수익교부 / 신탁종료

 

2. 관리형 토지신탁의 리스크

2.1. 일반적인 문제

1. 토지신탁에 비하여 현저히 적은 신탁보수임에도 불구하고 사업의 통제권이 약하고, 자금조달의무가 없다지만 사업주체로서 토지신탁과 동일하게 사업시행자(매도자)의 지위를 보유함에 따라 리스크가 발생함
2. 사업시행을 실질적으로 시공사 및 시행사에 의존함에 따라 사업관리의 소홀함이 야기될 수 있음
3. 특히 시공사 디폴트 및 사업자금 부족 시 수탁자에게 치명적인 손실을 발생시킴

 

2.2. 사업자금 부족 시 문제점

1. 시공사 디폴트 등의 사유발생 시 사업자금이 부족할 경우 관리형 토지신탁을 토지신탁으로 전환하여야 할 상황이 발생할 수 있음
2. 설사 토지신탁이 가능하더라도 신탁사가 직접 사업비를 부담함에 따라 자금조달의 애로 및 사업손실액이 증가될 수 있음

※ 시공사가 사업비 조달의무 없이 책임준공 조건만으로 신탁사업에 참여할 경우 공사비 외의 사업비를 신탁사가 부담할 경우도 발생

 

2.3. 수분양자에 대한 매도인의 책임

1. 지체상금의 부담 : 공사중단 등의 사유로 입주지연 시 수분양자에 대한 지체상금을 부담
2. 하자담보책임 : 최근에는 준공 이후 하자담보책임(설계하자)에 대한 소송이 증가하고 있음(신탁보수를 훨씬 초과하는 손해배상 비용이 발생될 수도 있음)

 

3. 리스크 발생 방지 방안

3.1. 적격심사 철저(리스크 발생 사전방지)

  ① 신탁대상 물건의 권리현황, 건축행위에 따른 법률적 제한사항

  ② 이해관계인의 사업참여 구도 및 역할과 권리·의무 관계

  ③ 신탁대상 사업의 적정성

     ⓐ 사업성

     ⓑ 시공사의 적정성

     ⓒ 재무리스크의 적정성

     ⓓ 계약내용의 적정성

  ④ 인·허가 사항

  ⑤ 사업진행 시 예상되는 제반 리스크 및 해소 대책 등 검토

 

[관리형 토지신탁 중요 심사항목]

구분	내용	비고
시공사 신용등급 및 시공능력	시공사 신용등급, 시공능력
시공사외 사업 참여 책임 범위	책임준공, 채무인수, 자금부족 시 사업자금 조달책임, 공사비 지급범위 및 방법(대물인수) 등
PF금융기관의 자금공여 범위 및 상환일정	자금상환 방법 원리금 상환재원 부족 시 시공사 부담 여부 등
사업계획	사업구조, 개발입지, 개발용도, 사업성 등
기타	인·허가 여부 및 조건, 민원발생 여부 등

 

[관리형 토지신탁 심사 체크리스트(신탁사업심사위원회 규정 중)]

구분		체크리스트	적용(방영)유무	비고
사업의 구도		사업참여 구도의 안정성	ex) 신탁게약상 위탁자의 의무를 시공사가 부담
		이해관계인 간 역할분담의 적정성	ex) 적정함
		당사 업무 난이도	ex) 계약자 관리를 직접수행함에 따라 업무가 가중될 수 있음
		신탁보수의 적정성	ex) 하자보수 소송에 대비하더라도 적정한 보수임
사업의 적정성	사전 검사	수탁금지 사항 여부(사해신탁, 소송신탁, 제한권리 설정 여부 등)	ex) 해당없음
		토지거래허가구역 여부	ex) 해당없음
		인허가 진행사항(인허가 여부 및 조건의 수행가능성)	ex) 사업계획승인 후 당사로 사업주체 변경예정
		권원확보(사업부지의 소유권확보 등) 여부	ex) 국·공유지를 제외한 전체 사업부지 소유권 확보 완료
		신탁의 목적 적합성	ex) 시공사의 채권보전, 본 사업의 안정적인 진행 및 수분양자 보호를 신탁의 목적으로 하므로 적합
	사업성	개발용도(주택법 대상사업, 상업지역 내 오피스(텔), 아파트형 공장, 관광진흥법 대상사업, 체육시설법 대상사업 여부 등)	ex) 주택법 대상사업(아파트)
		분양가격의 경쟁력(분양성) / 분양가	ex) 분양가 000~000만원/평, 인근지역 유사 개발사례 분양가의 95%로 경쟁력이 있음
		사업수지(수익률)의 적정성	ex) 매출액대비%(약 000억원)
위탁자의 안정성	신용도	당해 프로젝트 수행만을 위한 SPC / 일반법인 구분	ex) 대주가 출자한 SPC
		신용정보 조회(필요시)	ex) 회사설립 후 (00년도 이후) 신용불량없음     최근 신용도 : 회사채(  ),  기업어음(  ), 기업신용등급(  )
	사업 수행 능력	자기자금 투입 여부 및 투입비율	ex) 토지비의 약 00억원 기투입(00%)
		기 수행한 사업실적 및 사업수행능력	ex) 판교 OO오피스텔
시공사 적정성	사전 점검	관리형토지신탁업무규정 제47조(시공사 적격기준) 부합여부	ex) 업무규정에 부합함
		책임준공 여부	ex) 책임준공 해당
		채무인수 / 이자보증 / 자금보충의무 여부	ex) 지급보증, 채무인수 및 자금보중 의무를 부담함
		시공권포기각서, 유치권 포기각서 제출 여부	ex) 신탁계약에 명시됨
	시공 능력 및 신용도	시공능력	ex) 시공능력, 평가 순위 00위
		신용등급 적격 여부	ex) 최근 신용도 : 회사채(  ), 기업어음(  ), 기업신용등급(  )
		재무구조의 안정성(유동비율, 부채비율 등)	ex) 유동비율 00%, 부채비율 00%
재무 리스크	우발 채무 여부	PFV, 재무투자에 따른 NCR한도 상환 등 적정성 여부	ex) 당사 채무부담 없음
		중도금대출 보증 여부	ex) 해당없음
		기타 수탁자가 채무를 부담하는 사항 여부	ex) 없음
계약의 적정성	자금 관리 위험	자금관리계좌의 명의 및 관리주체	ex) 당사 단독명의, 당사 단독날인, 통장 당사 보관
		분양수입금의 담보제공 여부(질권/양도담보)	ex) 해당없음
		자금지출순서의 적정 여부(분양대금 반환의무의 최우선 적용 여부 등)	ex) 적정하게 반영됨
	우선 권리	신탁계약과 약정서간의 우선순위 조항	ex) 신탁게약 우선임
		신탁계약과 약정서간의 충돌조항 여부	ex) 해당사항 없음
	사업 시행 위험	대출금상환계획의 적정성(신탁수익금 선지급에 대한 내부규정준수 가능 여부)	ex) '토지신탁사업 신탁이익 선지급 지침'에서 정하는 기준(시공사가 자금조달 및 책임준공 의무 부담, 시공순위 100위 이내, 회사채 및 기업어음 BBB이상)에 모두 부함함
		위탁자의 의무이행 보증여부	ex) 시행사의 의무를 수행할 수 없거나 이를 해태하는 경우 시공사가 대위수행
		공사도급계약의 적정 승계 여부(기타권리의 승계 등)	ex) 적정하다고 판단되며 기타 특이 사항 없음
기타 사항	민원 가능성	일조권, 조망권 등 민원발생 가능성 여부	ex) 없음
		※ 필요시 추가 기재하여 Check

 

3.2. 제 규정 준수 철저

1) 시공사 적격 기준(당사 관리형 토지신탁업무 규정 참조)

시공능력평가액 기준 상위 100위 이내 또는 신용등급이 공인평가기관에서 발표한 회사채 등급 BBB- 이상인 업체로서 재무상태가 양호한 업체이어야 함.

단, 사업성이 매우 양호하고 공사비 등 사업비 재원이 충분히 확보되거나 신탁계약 및 사업약정서상 위탁자의 의무이행을 금융기관 등이 부담하는 등 시공사의 신용을 보강할 수 있는 사업관계자가 이행을 보증할 경우 신탁심사위원회의 심의를 거쳐 예외로 할 수 있음

2) 신탁사업심의위원회 심의 절차

심의안건 작성 → 리스크관리팀 제출 → 사업부지 합동조사(심의의원 3인 이상) → 신탁사업심의위원회 부의(심의의원 2/3출석, 출석인원 과반수 찬성으로 가결) → 위임전결규정에 의한 결재 → 신탁계약 체결

 

4. 사업약정 등 제반 계약 체결내용 검토 철저

사업약정서, 신탁계약서, 공사도급 등 (승계)계약서, 공급계약서 등

 

 

5. 수탁 후 사업관리 철저

1. 인허가 관련 서류 등 사업진행과 관련된 문서는 당사가 직접 제출(불가피한 경우 가능한 위탁자를 배제하고 필요시 시공사에 서류고부 시 문서인수증 및 책임 부담을 내용으로 하는 서류 징구)
2. 설계변경 최소화(특히 광고 및 분양관련 홍보물과 설계도서 일치 여부 확인 필요)
3. 신탁계좌 자금은 당사가 직접관리(수분양자의 계약금 등)

※신탁재산(분양대금 계좌, 운영계좌 및 보험금 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 금지