[책임준공 관리신탁]책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁

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책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁

 

1. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 정의

관리형 토지신탁과 기본구조는 동일하지만 신탁회사가 우선수익자에 대하여 '책임준공의무'를 부담함으로써 준공에 대한 안정성을 보강한 신탁방법을 의미하는 것으로, 시공사가 지정한 기한까지 책임준공을 못하는 사유발생 시 신탁사가 시공사를 교체하여 건축물을 준공할 책임을 부담하며, 이를 이행하지 못하였을 경우에 금융기관의 대출원리금 및 연체이자에 대해 손해배상을 부담한다.

 

※ "책임준공의무"란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 , "위탁자"의 부도사유 발생, 공사기간 등 공사조건의 변경, 공사비 지급지연, 설계변경, 사업부지의 미확보 및 지연, 명도 지연, 민원, 소송, 분쟁, 본 사업의 제반 인·허가 여부, 대출약정상 기한의 이익 상실 여부, 지질상황, 지장물, 폐기물, 문화재 발굴조사(유구 및 건물이전보전, 존치지구 지정 등 포함)로 인한 본 사업의 지연 및 중단 등 여하한 사유를 불문하고, 공사를 중단하거나 지연할 수 없고, 위와 같이 공사에 착수하고 준공기한 내에 건축물을 준공하여 사용승인(임시사용승인 제외)을 받는 것을 의미한다.

 

2. 책임준공확약

2.1. 정의

전재지변이나 이에 준하는 사태가 없는 한, 시공사가 PF대출금의 최초 인출일 이후 지정한 기한까지 분양미진 등의 사유로 공사비 수납에 지장이 발생하더라도 자신의 부담으로 건축물의 사용승인을 완료할 것을 확약하는 것을 말한다.

 

2.2. 책임준공확약에 따른 신탁사 책임 범위

시공사를 대신하여 책임준공확약을 하는 경우 신탁사는 시공사가 부도 또는 준공기간을 맞추지 못하여 발생하는 대주단의 모든 연체이자를 부담하고 시공사가 부도나는 경우 새로운 시공사를 선정하여 건물을 준공시키는 데 들어가는 모든 비용을 부담한다.

 

3. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 도입배경

3.1. PF 구조의 변화

시공사 신용보강을 기반으로 한 PF구조에서 시공사 부담을 줄여가는 PF조달 구조로 변화하였다.

신용사 신용보강에 의한 PF구조		시공사 부담을 줄여가는 PF구조
PF대출 시 시공사가 연대보증, 채무인수, 책임분양 등을 제공하는 형태 ① PF시 일정수준 이상의 시공사 신용등급이 요구됨에 따라 일부 신용우량한 대형 시공사 위주의 PF시장이 조성됨 ② 분양결과에 따라 시공사 신용리스크가 증가되어 시공사가 기피하는 형태임 ③ 금융기관의 신용등급 기준에 못미치는 중견시공사의 경우 PF참여 어려움		신탁사 책임준공의무 부담부 관리형 토지신탁을 통한 PF ① 시공사가 책임준공 미이행 시 신탁사가 시공사를 교체하여 건축물을 군공할 책임을 부담하며, 이를 이행하지 못하였을 경우 금융기관의 대출원리금 및 연체이자에 대한 손해배상을 부담하는 조건 ② 금융기관의 신용등급 기준에 못미치는 중견시공사에도 PF 참여 기회제공

시공사가 대부분 부담하던 준공, 분양리스크를 금융권에서 분담하는 구조로 변화

 

4. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 필요성

▶ PF시장 현황

   ① 금융기관이 책임준공을 신뢰할 수 있는 신용등급을 보유한 시공사가 많이 않음

       (해당 신용등급의 시공사에서는 일정 매출 규모 이상 사업위주로 시공참여)

   ② 중소규모 사업의 경우 사업성(분양성) 확보되어도 적정 신용등급을 보유한 시공사를 확보하지 못해 PF 취급이 힘든 상황

   ③ 2금융권 PF 또한 금융감독원 기준(전체사업비 20% 이상 시행사 자기 자본 출연)으로 인하여 PF취급이 힘든 상황

 

☞ 신탁사가 금융기관의 PF취급 기준에 부족한 시공사의 신용을 보강함

☞ 중견시공사, 신용등급이 다소 부족한 중소형 시공사 등에 PF참여 기회를 제공

 

 

5. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 구조도 및 주요 약정내용 등

책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁 구조도

5.1. 주요 약정내용

  ① 시공사의 책임준공확약(미이행 시 PF채무인수)

  ② 신탁사는 시공사의 책임준공의무와 병존적으로 별도의 책임준공의무를 부담(미이행 시 PF원리금 손해배상)

  ③ 신탁사 책임준공 기한 : 시공사의 책임준공기한 + 6개월(대체시공사 투입기간 확보)

  ④ 자금의 회수 : 신탁사 투입금은 PF 대출 원리금 상환 다음 순서로 신탁재산에서 회수

  ⑤ 금융기관 승인금액 전액을 대출하는 것을 전제로 함

 

5.2. 주요 취급기준

  ① 시공사가 책임준공 미이행 시 신탁사가 시공사를 교체하여 건축물을 준공할 책임을 부담하며, 이를 이행하지 못하였을 경우 금융기관의 대출원리금 및 연체이자에 대한 손해배상을 해야 하므로 시공사의 안정성이 가장 중요한 취급요건이다.

시공역량 및 재무건전성 가이드라인(권고사항)

ⓐ 도급 능력 : 공사도급 예정금액기준 200% 이상의 시공능력평가액을 보유한 시공사 ⓑ 신용 등급 : 복수 이상의 신용평가기관 BBB 이상 ⓒ 부채 비율 : 200% 미만 ⓓ 공사비 : 적정 공사비 이상(공사비 유보조건 포함) ⓔ 공사기간 : 수행 가능한 적정 공사기간 확보 ⓕ 분양성 : 신탁수수료 확보를 위한 분양성 검증

  ② 사업비 확보는 시공사 안정성, 개별사업성에 따라 평가하며, 통상 공사비 90%이상, 필수사업비 기준 80~85% 이상 확보한다.(탈력적으로 기준 적용)

  ③ 한도관리

     ⓐ 당사 내부적으로 전체 취급한도 관리를 한다.

     ⓑ 시공사별 한도, 지역별 한도, 프로젝트별 한도 관리를 한다.

  ④ 분양성 : 분양가 적정성 등 전반적인 시장조사

 

6. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 장·단점

장점	① 신용보강 : 사업규모가 크지 않아 도급순위 상위권 건설사가 참여하지 않거나, 시공비를 절감하기 위해 도급순위가 낮은 시공사를 선정한 PF사업에서 책준형 관리형 토지신탁이 활용되고 있다. 부동산신탁사의 신용도를 기반으로 시공 리스크를 줄여 PF대출기관의 참여를 이끌어냄으로써 자금조달을 보다 용이하게 하고 조달비용을 절감하는 효과가 있다.
	② PF 금융기관의 부실 방지 : 책임준공 의무를 신용공여한 부동산신탁사는 사업관리 경험 등 노하우를 기반으로 하여 시공사의 부도 등 EOD 발생 시 시공사 교체 등을 통한 사업정상화를 유도한다.
단점	① 신용보강에 따른 수수료 부담 발생 : 부동산신탁사의 신용보강에 따른 수수료 부담이 발생하여 사업수지에는 비용증가 요인이 발생하게 된다.
	② 부동산신탁사의 투입자금은 PF 대출 금융기관의 대출원리금보다 상환순위가 후순위이기 때문에, 차입형 토지신탁의 신탁계정대에 비해 회수 가능성 측면에서 열위에 있다.

 

7. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 한계

책임준공형 관리형 토지신탁 방식의 프로젝트 파이낸싱에 신용보강을 하기 위해서는 신탁사의 신용등급이 상대적으로 높은 수준을 유지해야 한다. 그러나 이러한 신용보강을 하기 위해서는 자본금 규모나 모기업 등의 신용도가 영향을 미치므로 실무적으로 시장에서 부동산개발상업의 신용보강을 할 수 있는 부동산 신탁사는 제한된 상황이다.