[책임준공 관리신탁]사업단계별 Risk 및 방지 방안

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사업단계별 Risk 및 방지 방안

 

1. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 사업 단계별 Risk

구분	유동성 위험	신용위험	리스크 특징
시공사의 책임준공의무 이행단계	-	-	기존 방식의 관리형 토지신탁과 동일
부동산신탁사의 책임준공의무 이행단계	제한적 수준의 유동성 부담(추가공사비 등)	추가 투입자금에 한하여 신용위험 부담	① 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제 ② 추가 투입자금 PF대출 대비 후순위 회수
부동산신탁사의 손해배상의무 이행단계	책임준공 시점에 유동성 부담(대출 원리금 잔액 및 연체이자)	대출 원리금에 대한 신용위험 부담	① 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제 ② PF대출 손해배상액을 비용상환 청구권에 의거 회수

 

1.1. 책임준공 미이행 시 신탁사의 손해배상의무가 자본시장법상 금지된 손실 보전행위에 해당하는지 여부

책임준공 미이행 시 신탁사가 부담하는 손해배상의무는 본질적으로 신탁계약의 목적물인 부동산 건물의 군공을 담보하기 위하여 책임준공확약 미이행 시 부과되는 페널티로 작용하는 것으로서, 관리형 토지신탁계약의 부동산신탁사가 우선수익자에 대하여 부동산의 운영을 통하여 일정한 수익을 올릴 수 있도록 보장하거나 손실이 발생하는 경우 이를 보전해 주는 것이 아니고, 책임준공확약 미이행 시 게약상 의무자로서 그 의무 불이행에 따른 대출금융기관의 손해를 배상하는 것이다. 따라서 이러한 손해배상의무 부담은 '자본시상법' 제55조에서 금지하는 손실보전행위에 해당하지 않는다.

그리고 일단 부동산이 준공이 되면 책임준공확약에 따른 신탁사의 의무는 전부 이행한 것이 되며, 일단 부동산이 준공된 이후에는, 부동산의 전부 혹은 일부가 미분양됨으로 인하여 수익이 발생하지 아니하더라도 관리형 토지신탁계약의 우선수익자인 대출금융기관에 대하여 일정한 수익을 취할 수 있도록 보장하는 것이 아닐 뿐만 아니라, 우선수익자인 대출금융기관이 일정한 수익을 취하지 못함으로써 어떤 손실이 발생한다고 하여 신탁사가 대출금융기관의 손실을 보전해 주는 것도 아니다.

 

1.2. 책임준공 미이행이라는 조건부로 손해배상의무를 부담하는 것이 지급보증에 해당하는지 여부

책임준공확약 미이행 시 부담하게 되는 손해배상의무는 제3자가 채권자와 주채무자의 계약관계에서 발생한 채권자의 손해를 담보하기로 하는 보증행위와는 근본적인 차이가 있다고 할 것이다. 결국, 신탁사의 손해배상의무 부담행위는 지급보증행위에는 해당하지 않는다.

참고로, 실무적으로도 금융감독당국은 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못하는 경우 부동산신탁사가 동 의무를 승계하는 책임준공확약은 부동산신탁사가 당사자로서 체결한 신탁계약에 따라 부담하는 부동산신탁사 '본인의 채무'에 해당하며, 부동산신탁사가 수탁재산의 손실을 직접 보전하는 것이 아니므로 지급보증 및 손실보전에 해당하지 아니한다는 입장을 견지하고 있다.

 

1.3. 신탁사의 책임준공 미이행 시 대출원리금 배상이 통상적인 조건을 벗어난 과도한 손해배상금액 약정인지 여부

신탁사의 책임준공 미이행 시 대출원리금 배상이 통상적인 조건을 벗어난 과도한 손해배상금액의 약정인지 여부에 대한 판단은 과도하게 산정된 손해배상액의 기준을 명확하게 규정하고 있는 관련법령상 조항이나 판례가 존재하지 아니하고 일반적으로 PF대출 약정에서 책임준공의무 미이행 시에는 의무자로 하여금 채무인수를 하도록 규정하고 있는 경우도 다수 존재하여 책임준공의무 불이행에 따른 통상적인 부담을 벗어난 것이라고 단정하기 어렵다고 보인다. 따라서 신탁사의 책임준공의무 미 이행 시 대출금융기관에 대하여 대출원리금 및 연체이자를 배상하는 형식의 약정은 통상적인 거래조건에 비하여 손해배상액이 과다하게 산정되었다고 볼 수는 없다고 보는 것이 타당하다.

 

2. 리스크 발생 방지 방안

2.1. 사전 적격심사 철저(리스크 발생 사전 방지)

1) 주요 검토 항목

  ① 신탁대상 물건의 권리현황, 건축행위에 따른 법률적 제한사항

  ② 이해관계인의 사업참여 구도 및 역할과 권리·의무 관계

  ③ 시공사의 적정성

     1. 도급능력(시공능력평가액) 및 기술능력(유사실적, 기술자 보유)

     2. 신용등급

     3. 현금능력, 미수채권

     4. 공사비 확보 금액(80~90%)

     5. 대주단의 필수사업비 확보 비율

   ④ 신탁대상 사업의 적정성

      1. 필수사업비 90% 이상 확보유무, 사업성 및 분양가 검증

      2. 재무리스크의 적정성, 대출원리금 회수 가능성

      3. 계약내용의 적정성

   ⑤ 인·허가 조건 중 독소조항 및 기반시설 이행부담

   ⑥ 사업진행 시 예상되는 제반 리스크 및 해소 대책 등 검토

   ⑦ 리스크, 기술, 재무 등 유관부서의 검토의견서 반영 필요

 

[책임준공 이행 여부 주요 검토항목]

대분류	소분류	핵심 Check List
사업구도	사업분류	일반현장	토지형질변경 대상		정비사업	공사중단/NPL 사업장
	Cash-Flow	필수사업비확보/적정성	先분양 / 後분양		시공보증/분양보증 발급여부, 연대보증
	기타	개발행위 허가대상	지역지구 특이사항		책준의무 면책범위, 사용승인 /보존등기
사업허가조건	착공승인 일정지연 주요항목	안전관리계획서	유해위험방지계획서		지하안전영향평가 굴토심의	구조심의대상 인허가 일정표
현장여건(철거/지반여건)	철거/사업부지 인계	철거 및 멸실 신고		철거(예상)공기 정상 반영		사업부지 인수/인계
	지반/기초현황	경계(복원)측량 대지경계 시설물 간섭		가시설도면 / 지반보고서(기초보강, 흙막이 / 차수 적정성)		지역별 특성 (해안지역, 극지방, 기타)
	민원현황	주변민원 공청회실시 또는 합의여부		민원처리비 예산반영 여부		다발성 민원(사업성/공사성) 대응방안 수립
사업관계자 관련자료	시공사	도급내역서 예정공정표		업면허 보유현황, 기술자 보유현황		현장 필수인력배치 조직도, 미수채권현황
	설계/감리사	(실시)설계도서/분양상품(Unit) 출도수준			감리社 선정현황(전기/통신/소방 등)
	각종 계약서	신탁계약서 및 공사도급 표준계약서(승계) "특약사항"반영 必, 설계 및 감리용역 등 승계 계약서

 

2) 분양율 0%일 경우에도 총 사업비 중 준공에 필요한 필수 사업비

  ① 조달자금은 다음 각호의 순서에 따라 신탁계좌에서 집행함을 원칙

     1. 수분양자에 대한 분양대금 반환, 국세, 지방세 등 "본 사업" 관련 제세공과금 및 부(분)담금, 등기 및 소송 관련 제한 권리 해결비용, 신탁사무처리비용 등

     2. 신탁보수 등

     3. PF대출금에 대한 이자(연체이자 포함), 제반 수수료 등 대출 관련 금융비용

     4. 설계비, 감리비 등 "우선수익자"가 인정하는 필수사업비용

     5. "시공자"의 도급계약서에 따른 기성공사대금

     6. PF 대출원금

     7. 위 항목 외의 기타 "수탁자"와 "우선수익자"가 사업에 필요한 것으로 인정하는 제사업비용

     8. "시공자"의 도급계약서에 따른 기성유보금

     9. "위탁자"의 시행이익

   ② 기성금의 지급은 착공일로부터 매월 또는 2개월 단위로 공사도급계약에 따라 기성불로 공사비를 지급(단, 사업관계자 간 협의된 기성금 유보)하되, 유보되는 공사비는 신탁사무처리비용 상환 및 우선수익자의 대출원리금 변제 완료 후 지급 가능하며, 이에 대해 "시공자"는 일체의 이의(민원, 유치권행사, 법적소송 등을 포함하며 이에 한하지 아니한다.)를 제기하지 않기로 한다.

 

3) 책임준공 범위(① 또는 ②)에 따라 준공 필수사업비 변동(사업장 별로 책임준공 범위는 상이)

  ① 사용승인

  ② 사용승인 + 보존등기

구분	내용
필수사업비	토지비, 공사비(준공시까지 90~80%), 철거공사비, 철거민원비, 인입 공사비, 개발비용(교통영향쳥가비, 각종 원인자부담금 등) 및 제세공과금, 금융관련 조달비용, 예비비 일부, 준공 관련 보존등기비용, 신탁보수 일부, 분양관련 비용(분양홍보활동에 필요한 최보비용) 일부
분양불사업비	중개수수료, 광고선전비, 분양대행수수료, 시행사운영비, 모델하우스 건립비용, 모델하우스 임차비·운영비, 예비비 일부, 중도금대출이자, 신탁보수 일부
준공 후 지급	공사비의 10~20% 유보(대출금 상환 수 지급조건)
비고	- 상기 사업비 항목 분류는 사업장별 특성에 따라 분류가 다소 상이하며, 일부 사업비 항목은 필수사업비와 분양불사업비로 나누어 지급 - 공사비의 경우 준공 시까지 80~90%를 확보하여 진행하며, 잔여금액은 준공 후 대출금액 전액 상환 후 지급하는 조건으로 운영중. 이 경우 계약이행보증금 또는 보험증권으로 10~20% 의무 징구하고 있으며, 시공사부도 즉시 계약이행보증금을 사업비로 사용할 수 있도록 계약서에 반영함.

 

4) 책임준공기한 수립

  ① 시공사 : 책임준공의무이행은 최초 대출인출일로부터 + 계약공기

  ② 신탁사 : 책임준공의무이행은 시공사 책준기한 + 4~6개월

  ③ 신탁계약에 준공기한 추가 연장이 필요한 경우 우선수익자 합의하에 준공기한을 추가로 연장(예를 들어, 1회 6개월 범위 내) 할 수 있도록 하는 규정 반영하는 것이 유리

   ※ 신탁사 책임준공기한의 기산점은 "실착공일"로 하는 것을 권고

 

2.2. 제규정 준수 철저

 1) 시공사 건전성 준수

 시공능력평가 기준 350위 이상, 단, 공인 신용평가기관의 회사채 등급 BBB-  이상이고 해당 사업과 같은 용도의 건축물 시공경험이 있으면서 3개년 합산실적이 해당사업 도급금액 이상인 업체 또는 공인 신용평가기관 회사채 등급 BBB- 를 초과하는 시공사 관계사가 책임준공, 연대보증, 지급보증하는 경우 등

 

 2) 토지신탁사업심의위원회 규정 심의절차

심의안건 작성 → 수주심의실 제출 → 사업부지 합동조사(심의 의원 3인 이상) → 토지신탁사업심의위원회 부의(심의의원 2/3 출석, 출석인원 과반수 찬성으로 가결) → 위임전결규정에 의한 결재 → 신탁계약 체결

 

2.3. 사업약정 등 제반 계약 체결내용 검토 철저

사업약정서, 신탁계약서, 공사도급 등 (승계) 계약서, 공급계약서 등

 

2.4. 수탁 후 사업관리 철저

  ① 인허가 관련 서류 등 사업진행과 관련된 문서는 당사가 직접 제출(불가피한 경우 가능한 위탁자를 배제하고 필요시 시공사에 서류교부 시 문서인수증 및 책임 부담을 내용으로 하는 서류 징구)

  ② 설계변경 최소화(특히 광고 및 분양 관련 홍보물과 설계도서 일치 여부 확인 필요)

  ③ 신탁계좌 자금은 당사가 직접 관리(수분양자의 계약금 등)

  ※ 신탁재산(분양대금 계좌, 운영계좌 및 보험금 등)에 대한 대출금융기관의 질권 설정 금지