[담보신탁]담보신탁 업무절차(1) - 신탁계약 전까지 업무

썸 네일

담보신탁 업무절차(1) - 신탁계약 전까지 업무

 

1. 담보신탁 일반적 업무절차

구분		주요 업무	필요 서류
1. 상담 및 신청 접수		1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수	신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서
2. 조사		1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단	임대차계약서 사본, 조사분석서
3. 신탁계약		1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급	신탁계약서 수익권증서 이사회결의서 인감증명서(사용인감계) 법인등기부등본 등
4. 관리		1. 대출실행 확인 2. 신탁재산 관리 3. 대출금상환 확인 4. 수익권증서 회수	대출실행 통지서
5. 종료	정상종료	1. 신탁계약해지동의서 접수 2. 신탁계약 해지 3. 신탁보수 정산 및 신탁정산 4. 소유권이전 및 신탁종료	신탁해지증서 신탁계약해지동의서 등기권리증, 매매계약서 등기위임장, 인감증명서, 법인등기부등본
	환가종료	1. 신탁재산 환가처분 요청서 접수 2 우선수익자 협의 및 공매계획 수립 3. 공매절차 개시 4. 매매계약 체결 5. 우선수익금 교부 등 수익정산 6. 신탁종료	위 신탁해지 관련 서류 일체  우선수익자 환가요청서

※ 담보신탁 일반적인 업무절차와 거래실무상 업무절차는 다소 차이가 있음

 

2. 단계별 세부업무 절차

2.1. 상담자세

  1. 상담자는 신탁일반에 대한 내용, 수탁절차 및 위탁자 및 우선수익자의 희망사항에 대하여 기본적인 상담을 하고 신탁접수와 관련된 서류, 신탁보수 등 제반업무에 대하여 사전 협의를 한다.

  2. 고객의 요구사항에 대한 신탁사의 명확한 입장을 밝혀 고객이 정확한 판단을 하도록 유도하고 담보신탁을 이용하였을 때의 장점과 유의사항을 충분히 설명하여 안심하고 담보신탁을 이용하도록 한다.

 

2.2. 상담 시 확인내용

  위탁자가 채권자(우선수익자)와 대출에 관한 협의를 거쳐 담보신탁 신청 및 수익권증서 발급의뢰서를 작성 및 날인하였는지 확인하고 동 신청 및 의뢰서를 확보하지 못한 경우 채권자(우선수익자)와 대출에 대한 협의가 선행되도록 권유한다.

 

2.3. 수탁적격 여부 사전 판단

  1. 담보신탁이 가능한 물건은 선박, 중기, 자동차 등 의제부동산을 제외한 토지와 그 정착물에 한정하며 수탁신청이 있는 물건에 대하여 아래 각호의 사항을 심사하여 담보신탁 이용의 적격 여부를 판단한다.

     ⓐ 물건의 소유형태 : 지분 소유권인 경우는 환가가 사실상 어렵다. 그럼에도 불구하고 우선수익자가 요청하는 경우에는 수탁 가능하다.

     ⓑ 권리관계 : 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기 등 권리관계가 복잡한 경우에는 가급적 수탁을 거절하나 리스크관리팀과 협의하여 가능하다는 의견이 제시되는 경우에 한하여 수탁한다.

     ⓒ 물건의 관리, 개발의 난이 여부

     ⓓ 물건에 대한 현황(면적, 지형, 입지조건, 임대차관계, 부속설비, 화재보험 등)

     ⓔ 물건소재지의 환경(인근 토지의 이용 상황, 교통조건, 거래 상황 등)

     ⓕ 공법상 규제의 조사

     ⓖ 가격조사(인근지역 지가 수준, 매매사례 등) 및 기타 필요한 사항

  2. 아래 각호에 해당하는 경우에는 수탁하지 않음을 원칙으로 한다. 다만, 채권자(금융기관)가 아래 물건으로 "담보신탁신청 및 수익권증서발급의뢰서"를 제출하고 요청하는 경우에는 해당 물건의 환가성을 상세히 검토한다.

     ⓐ 학교, 사찰, 교회, 향교, 고아원, 양로원, 공유물 기타 특별한 목적으로 건설되어 다른 요도로의 사용이 극히 제한되고, 현재의 상태로는 매매 또는 임대가능성이 희박한 부동산

     ⓑ 녹지지역, 개발제한구역, 재개발지역, 군사시설보호구역, 접도구역, 공원 및 유원지 등 법률상 건축물의 신축, 개축 또는 증축의 행위제한을 받는 지역 또는 구역 내 소재하는 부동산

     ⓒ 전, 답, 과수원 등 농지법에 규정된 농지(법정지목에 불구하고 실제 경작에 사용하는 농지 포함)

     ⓓ 사도, 구거, 급경사지 등 이용가치가 희박한 토지

     ⓔ 산림훼손허가 및 준공검사를 받지 아니한 임야

     ⓕ 맹지인 부동산, 일단의 공장 중 일부만이 담보로 제공되어 공장으로서 독립된 기능유지가 어려운 부동산

     ⓖ 환매조건부로 소유권이 이전된 토지

     ⓗ 환지예정지구 내의 토지로서 환지예정지의 지정이 미확정인 토지 및 동 지상건물

     ⓘ 대지와 함께 담보로 제공되지 아니하는 건물이나 담보로 제공되지 않은 건물의 토지

     ⓙ 독립성을 인정할 수 없는 구분소유 물건

     ⓚ 그 외 담보물로 적당하지 않는 물건

 

2.4. 신탁접수방법

   위탁자 및 채권금융기관으로부터 담보신탁신청 및 수익권증서발급의뢰서를 교부 받아 다음 서류를 구비하여 접수한다.

     ⓐ 토지·건물 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 위치도 등

     ⓑ 공시지가 확인원 및 감정평가서

     ⓒ 위탁자 법인등기부등본(개인 : 주민등록등본), 사업자등록증 사본

     ⓓ 국세·지방세 완납증명서(세무서) 및 재부제표, 등록사항 등의 현황서

     ⓔ 인감증명서(사용인감계)

     ⓕ 이사회 결의서

 

2.5. 위탁물건 서류조사

   기본적으로 신탁부동산의 현황을 파악하기 위하여 다음 서류를 확인한다.

자료명	확인사항
토지대장	면적, 지목, 위치
토지등기부등본	소유권자 및 소유권 이외의 권리 및 해조 가능성   - 갑구 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등   - 을구 : 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등
토지 이용게획 확인원	용도지역/지구/구역/도시계획시설결정 여부 기타 군사시설보호법, 농지법, 산림법, 자연공원법, 수도법, 문화재보호법에 의한 제한과 토지거래허가구역 여부
공시지가 확인원	공시지가 기타 감정가 및 법인 장부가 등 확인
건축물관리대장	건물 연면적, 층별 면적, 주요 시설, 내용 연수, 경과 연수 등 현황 소유권자
건물등기부등본	소유권, 세입자 및 소유권 이외의 권리 및 해소 가능성   - 갑구 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등   - 을구 : 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등

 

2.6. 위탁자 등 신탁관계인의 위탁 능력 파악

  1. 위탁자는 부동산의 소유자로서 법률상·사실상 관리, 처분권 보유, 재무상태, 위탁 의사의 진위 및 실제 위탁능력을 파악하여야 한다.

  2. 위탁자의 재무능력 및 재무상태 파악하기 위해 다음 서류를 징구 및 확인한다.

     ⓐ 법인등기부등본(개인 : 주민등록등본), 사업자등록증 사본

     ⓑ 국세·지방세 완납증명서(세무서)

     ⓒ 이사회 의결서

 

2.7. 임대차 현황 파악

  ① 담보신탁 시 담보가치 산정을 위하여 정확한 임대차 현황을 파악하여야 한다. 특히, 위탁자의 부채에 해당하는 임대차 현황 및 임대보증금 규모 확인이 중요하다.

  ② 다만 일반적으로 담보신탁에서 수탁자의 관리업무는 소유권 관리에 한정되며 실질적인 임대차 관리는 위탁자 또는 수익자의 업무범위에 해당한다.

 

2.8. 현장조사

  현장조사를 실시하기 전에 위 각항의 상담 및 기초 서류조사 등을 통해 해당 물건에 대한 사전 지식을 충분히 숙지하고 가급저 위탁자의 안내를 받아서 수행하도록 한다. 또한 사전에 다음의 체크리스트를 작성하여 이에 따라 현장조사를 실시한다.

     ⓐ 공부와의 차이점

     ⓑ 입지조건

     ⓒ 도시계획관계 및 공법상 제한상태

     ⓓ 공시지가 및 인근시세 등 가격 수준

     ⓔ 임대관계 및 기타 권리 관계

     ⓕ 환가성 및 장래성

 

2.9. 적정가격 판단 및 감정평가 실시

  ① 수탁신청 물건이 담보신탁 이용에 적합하다고 판단될 경우 대상 물건에 대하여 자체조사 및 감정평가기관의 감정평가기준 등 합리적인 기준에 의하여 시가 및 적정가격을 산정하고, 신청한 물건만으로 수익권증서 발급의뢰서상의 수익권증서 요청금액을 충족할 수 있는지의 여부를 판단한다.

  ② 수탁신청 물건에 대한 감정평가기관의 감정평가실시 여부는 채권금융기관에서 직접 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 채권금융기관에서 신탁회사에 위임할 수 있다.

 

2.10. 조사분석서 작성

  현장조사 등 각종 조사가 완료되면 신탁재산 조사분석서를 작성하며 조사분석서는 대상물건의 가격 및 유효담보가 산정에 관한 내용을 중심으로 부동산의 현황, 유효담보금액 산정, 조사분석 의견, 가격산출기초표 등의 내용을 기술하나 채권금융기관의 요청에 의해 생략이 가능하다.

  ※ 실무적으로는 조사분석서 작성은 이루어지지 않고 있다.

 

2.11. 수익권증서금액의 협의 및 확정

  ① 우선수익자가 갖는 수익권의 수익범위는 우선수익자와 위탁자(채무자) 간의 여신거래로 발생하여 증감 변동되는 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금에 한한다.

  ② 위탁자가 신탁기간 중 우선수익자를 추가 지정하여 수탁자에게 수익권증서의 발급을 요청하는 경우에는 수탁자는 신탁부동산의 잔존 담보가격 내에서 수익권증서를 발급할 수 있다. 이때 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 위탁자가 부담한다.

  ③ 위탁자와 우선수익자의 요청이 있는 경우에는 신탁부동산의 가격을 초과하거나 잔존 담보가격을 초과하여 수익권증서를 발급할 수 있으나, 이 경우 수익권증서 발급의뢰서에 초과 발행 요청 문구를 기재하여야 한다.

  ④ 우선수익자가 다수 있는 경우에는 상호 신탁이익의 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있는 순위에 의한다.

  ⑤ 위탁자는 수익권증서를 신탁목적에 적합하게 사용하여야 하며, 수탁자의 동의 없이 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.