[담보신탁]담보신탁 업무절차(3) - 신탁계약 중 사무처리

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담보신탁 업무절차(3) - 신탁계약 중 사무처리

 

1. 담보신탁 일반적 업무절차

구분		주요 업무	필요 서류
1. 상담 및 신청 접수		1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수	신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서
2. 조사		1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단	임대차계약서 사본, 조사분석서
3. 신탁계약		1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급	신탁계약서 수익권증서 이사회결의서 인감증명서(사용인감계) 법인등기부등본 등
4. 관리		1. 대출실행 확인 2. 신탁재산 관리 3. 대출금상환 확인 4. 수익권증서 회수	대출실행 통지서
5. 종료	정상종료	1. 신탁계약해지동의서 접수 2. 신탁계약 해지 3. 신탁보수 정산 및 신탁정산 4. 소유권이전 및 신탁종료	신탁해지증서 신탁계약해지동의서 등기권리증, 매매계약서 등기위임장, 인감증명서, 법인등기부등본
	환가종료	1. 신탁재산 환가처분 요청서 접수 2 우선수익자 협의 및 공매계획 수립 3. 공매절차 개시 4. 매매계약 체결 5. 우선수익금 교부 등 수익정산 6. 신탁종료	위 신탁해지 관련 서류 일체  우선수익자 환가요청서

※ 담보신탁 일반적인 업무절차와 거래실무상 업무절차는 다소 차이가 있음

 

2. 신탁기간 중 사무처리

2.1. 일반관리사무

  1. 신탁재산 관리의 원칙

      신탁기간 중 신탁재산에 대한 관리는 신탁재산의 담보가치를 보전(우선수익자의 채권보전)하여 대출금의 결손을 미연에 방지하기 위한 과정으로서 담당자는 신탁계약서에 규정한 바에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 신탁재산을 관리하여야 한다.

  2. 토지사용승낙

     ① 건축인허가 등의 이유로 위탁자 또는 채무자 등이 토지사용 승낙을 요청하는 경우에는 위탁자의 요청 및 우선수익자의 동의를 득한 후 토지사용 승낙서를 발급한다.

     ② 건축인허가 등 토지사용승낙 요청의 사유가 일상적이며, 신탁계약 체결 당시에 기 인지되는 상황인 경우에는 별도의 우선수익자의 동의 없이 토지상용 승낙할 수 있도록 조치한다.

     ③ 담보신탁 상태에서 위탁자가 토지사용슨악을 얻어 주택법상 사업계획승인을 받는 것도 가능하나 담보신탁 상태에서 주택공급에 관한 규칙에 따른 이주자 모집공고를 하는 것은 불가능하다.

   3. 신탁계약 변경

     ① 우선수익자 및 신탁내용 변경 등의 사유로 신탁계약의 변경 시 변경계약서를 작성하여 변경등기 신청하는바, 변경계약 체결에 관한 절차는 신규 신탁계약체결 및 신탁등기와 동일한 처리절차를 진행한다.

     ② 신탁계약 변경에 필요한 서류는 아래 각호와 같다.

       ⓐ 위탁계약서(안), 위임장(안)

       ⓑ 위탁의 요청 및 우선수익자 동의서

       ⓒ 수탁자의 인감증명서, 법인등기부등본

       ⓓ 위탁자의 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본)

       ⓔ 등기권리증, 법인인감

  4. 우선수익권 양도

    ① 원칙적으로 우선수익권 양도는 신탁회의 사전 동의가 있고 채권·채무 양도의 절차를 따를 경우 유효하나, 양도·양수 과정에서 수익권금액이 증가할 수는 없다.

    ② 신탁계약의 변경을 수반하지 않는 우선수익권양도 절차는 우선수익권 양도·양수인 간 양수도 계약을 체결하고 채무자 통지 및 신탁회사의 동의가 필요하다.

    ③ 우선수익권 양도에 대한 승낙 실무 절차

       ⓐ 우선수익권 양도·양수에 대한 신탁회사의 사전 동의

       ⓑ 우선수익권 양도인과 우선수익권 양수인 사이에 체결된 채권양도·양수계약서 사본을 징구

       ⓒ 채권양도승낙서를 제공

       ⓓ 우선수익권 양도인의 책임과 비용으로 신탁회사 소정 양식 채권양도승낙서에 확정일자 취득

       ※ 우선수익권 양도 승낙 시 양도인이 가지고 있던 우선수익권자로서의 권리는 물론이고, 우선수익권자의 지위에서 부담하는 의무도 포괄적으로 양수인에게 이전되는지에 대한 여부를 필히 확인해야 한다.

    ④ 우선수익권 양도의 제한

       ⓐ 양도대상인 우선수익권에 대하여 선순위 권리제한사항(선순위 근질권, 채권(가)압류 등)이 존재하는 경우에 해당 우선수익권이 양도되면 선순위 권리자(선순위 근질권자, 채권(가)압류권자) 등의 권리가 침해되었다는 주장이 제기될 가능성이 있으므로 우선수익권 양도는 불가하다.

       ⓑ 예외적으로 해당 우선수익권 양도·양수가 선순위 권리를 침해하지 않는 것과 같은 특별한 사유가 있다면 이를 승낙할 수 있으나, 그러한 구체적인 사유가 존재하는지에 관하여는 사전에 리스크관리팀과 협의가 필요하다.

  5. 우선수익자의 변경

    ① 우선수익자 변경은 신탁계약 변경의 처리방법과 동일하다. 다만, 변경 전 우선수익자가 보관하고 있던 수익권증서를 반드시 회수토록 하여야 한다.

    ② 원칙적으로 우선수익권 양도는 신탁회사의 사전 동의가 있고 채권·채무 양도의 절차를 따를 경우 유효하다.

  6. 신탁재산의 변동(분필, 합필, 지목변경, 수용, 추가신탁 등)

    ① 신탁기간 중 분필, 합필, 지목변경, 면적변경 및 기타 요인으로 인하여 신탁재산에 변동이 있을 때에는 변경 또는 경정등기 등의 등기절차를 취하고 실제와 등기부의 기재내용이 일치하도록 한다.

    ② 신탁기간 중 신탁재산의 전부 또는 일부가 국가 또는 지방자치단체의 공공목적에 사용하기 위하여 수용되는 경우에는 그 수용에 따르는 보상금 등은 변형된 신탁재산으로서 반드시 신탁회사가 수령하여 신탁재산으로 편입될 수 있도록 보상기관에 사전 통보 등의 절차를 진행한다.

    ③ 기존 신탁계약 체결된 신탁부동산에 부동산을 추가하여 신탁하고자 하는 경우 그 업무처리는 신규 신탁계약 체결과 동일한 절차를 진행한다.

    ④ 신탁재산 합필의 경우 2020.8.5. 부동산등기법 개정 이후 동일한 신탁등기가 경료된 신탁재산에 대해 신탁일시해지 절차 없이 합필등기가 가능하다.

    ⑤ 신탁재산 분필의 경우 합필과 달리 분필에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법 제57조 등과 같이 개별법령에 따라 신탁재산 분필이 제한되는 경우가 있으므로, 위탁자 및 우선수익자가 신탁재산의 분필을 요청한 경우 관할 지자체 또는 등기소에 해당 토지의 분필 가부를 선 확인하여야 한다.

  7. 임대차계약 체결 및 변경

   ① 신탁기간 중 신탁재산에 대한 기존의 임대차관계의 변경이나 임대차관계의 신규발생의 경우 그 임대차계약은 신탁회사와 이루어져야 함을 원칙으로 하나 거래상 우선수익자 및 위탁자의 동의아래 위탁자에게 위임할 수 있다.

   ② 위탁자가 수탁받은 부동산에 관한 임대차계약을 체결하기 위해서는 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의를 득해야 한다.

   ③ 신탁재산에 대한 임대차계약 동의 절차

      ⓐ 임대차계약서 사본을 통해 위탁자와 임대인 간의 임대차계약 내용 확인

      ⓑ 임대인 및 임차인으로부터 신탁회사에게 임대인의 의무이행(임대차보증금 청구 등을 포함)을 일절 요구하지 않는다는 내용의 확약서 징구

      ⓒ 우선수익자로부터 전항의 확약서 내용이 포함된 동의서 징구

      ⓓ 전항의 확약서 및 동의서 내용을 포함한 조건부 동의서 교부

   ④ 위탁자 및 임차인으로부터 전항의 임대차계약 변경의 요청이 있는 경우 임대차 계약 변경으로 인한 담보가치의 변동 여부를 파악하여 변경 후에도 우선수익자의 채권보전의 문제가 없는 범위 내(우선수익자의 동의하에)에서 임대차계약의 변경을 인정한다.

 

2.2. 신탁재산의 보전처분

  1. 담보신탁재산에 대하여 발생할 수 있는 채권보전처분의 유형으로는 아래와 같다.

    ① 사해신탁을 이유로 하는 처분금지 가처분

    ② 위탁자의 채권자가 신탁재산에 대하여 채권을 보전하기 위하여 수탁자를 제3채무자로 하여 신탁계약 해지 시 위탁자가 갖게 되는 소유권이전등기 청구권에 대한 가압류

    ③ 위탁자의 채무불이행 등으로 인하여 신탁회사가 담보신탁재산을 공매처분하여 처분대금으로 정산할 시 위탁자에게 지급될 잔여금수령채권(수익권)에 대한 가압류

    ④ 신탁 전에 설정된 저당권 등의 담보권 실행에 의한 임의경매 등

  2. 담보신탁채권에 대하여 전항의 강제집행 중 채권가압류 처분이 결정된 경우 신탁관계인에게 그 사실을 통지하고, 위탁자를 통해 피보전채권의 존재 여부를 확인한 후 피보전채권이 존재하지 않을 경우 관할법원 및 채권자에게 그 사실을 서면으로 통지하여 가압류 결정이 취소될 수 있도록 조치하고, 피보전채권이 존재하는 경우에는 관할 법원에 제3채무자의 진술서를 제출하고 위탁자에게는 가압류 진행이 해제될 수 있도록 적절한 조치를 취할 것을 요구한다.

  3. 위탁자 등이 적절한 조치를 취하지 않을 경우 우선수익자 등 수익자와 협의하여 변호사를 선임토록 하여 제소명령 신청 등의 조치를 취한다.

  4. 신탁재산에 임의경매절차가 진행될 경우에는 관할법원으로부터 임의경매결정물을 교부받는 즉시 관련 사항을 우선수익자, 위탁자, 채무자 및 기타 이해관계인에게 임의경매결정 사실을 통지하여야 하며, 특히 위탁자 및 채무자에게는 가급적 담보권자와 채무변제를 통해 임의경매가 취소될 수 있도록 요구한다.

  5. 임의경매절차가 개시되면 입찰시마다 입찰결과를 확인하여 우선수익자에게 통지, 임의경매결과 낙찰이 결정되어 배당기일이 지정되었을 경우에는 우선수익자 및 이해관계인에게 정산예정일자 및 배당기일 이전에 채권계산서 등 정산에 필요한 서류를 제출할 것을 통지하고정해진 배당기일에 관련 법원에 출석하여 배당잔여금을 수령한 후 정사절차를 진행한다.

  6. 수익권 (가)압류 시 신탁원부변경 가부

    ① 신탁원부변경계약 가부

       ⓐ 신탁계약의 변경이 사실상 (가)압류된 수익권의 소멸 및 감소를 초래하는 경우에는 그 한도 내에서 신탁원부변경이 상대적 무효가 될 수 있다.(가압류의 처분금지효)

       ⓑ 다만, 기존 우선수익자가 자신의 우선수익권을 제3자에게 양도하거나 제3자가 기존 우선수익자의 피담보채권을 대위변제하여 우선수익권을 법정대위함으로써 우선수익자가 변경되는 경우에는 신탁원부변경이 가능하다.

  7. 신탁재산 보전처분 시 유의사항

    ① 위탁자의 수익권 및 소유권이전등기청구권 등이 (가)압류될 경우에는 해당 (가) 압류가 해소되기  전까지 위탁자에 대한 담보신탁계약의 (일부)해지가 불가능하며, 위탁자에 대한 처분대금 배당 또한 불가하다.

    ② 다만, 이 경우에도 공매절찰의 진행이나, 담보신탁 상 개별규정에 근거하여 신탁회사를 매도인으로 하는 신탁재산 처분에 의한 매매계약을 체결한 후 동 매매계약에 따라 매수인에게 소유권을 이전하는 것은 가능하다.

    ③ 또한, 예외적으로 위탁자 등 이해관계인이 (가)압류 청구금액 이상을 신탁회사에 현금으로 유보하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 담보신탁계약의 (일부)해지가 가능하나, 이 경우 반드시 사전에 리스크관리팀과의 협의가 필요하다.

 

3. 신탁 종료(채무이행에 따른 신탁 종료)

  1. 신탁계약은 원칙적으로 신탁기간 중 중도해지할 수 없다 다만, 아래 각 호의 사유로 인한 경우에는 우선수익자와 협의를 거쳐 신탁계약을 해지할 수 있다.

    ① 위탁자(또는 채무자)가 우선수익자에 대한 채무변제를 완료한 경우

    ② 경제사정의 변화 기타 상당한 사유로 인하여 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우

    ③ 신탁사무의 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우

    ④ 신탁기간이 만료된 경우

    ⑤ 처분절차에 따라 신탁재산의 처분이 완료되는 경우

  2. 신탁기간 만료 또는 신탁계약해지(일반적으로 채무이행에 따른 신탁해지)로 신탁사무를 종료하는 경우에 우선수익자로부터 신탁해지동의서 및 수익권증서를 반환받은 때에 신탁의 종료절차를 개시한다.

  3. 신탁종료에 따른 신탁등기 해지를 위해 필요한 서류는 아래 각 호와 같다.

    ① 신탁해지증서

    ② 등기권리증

    ③ 등기위임장

    ④ 신탁회사 인감증명서

  4. 신탁종료 시 확인사항

    ① 신탁관계인 전원의 신탁(일부)해지 동의 여부

    ② 신탁보수 및 신탁회사 대지급금 완납 여부

    ③ 신탁종료 후 발생하는 각종 분(부)담금 및 제세공과금 등에 대한 위탁자 납부확약(인)서

    ④ 제세공과금 및 신탁사무처리비용 완납 여부

       ⓐ 재산세 및 종합부동산세

       ⓑ 교통유발부담금, 관리비, 등록면허세, 불법건축물 이행가제금, 개발부담금, 지목변경에 의한 간주취득세, 도로사용료, 부가가치세 등

    ⑤ 임대차 존재 시 임차보증금 정산 여부

    ⑥ 권리제한사항 및 소송계류 현황

    

4. 신탁 해지 시 유의 및 확인 사항

  1. 신탁 전 임대차계약의 임대차보증금에 대한 (가)압류결정문, 채권양도통지서 등 송달 시 담보신탁계약 해지 가능성확인 필요

     ① (신탁 전 임대차) 신탁계약 체결 전에 존재하는 임대차계약에 존재하는 경우에 신탁회사는 주택임대차보호법 및 상가 건물 임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인에 대한 임대차보증금반환의무를 부담하게 됨. 따라서 임대인을 채무자, 신탁회사를 제3채무자로 하여 신탁계약 체결 전부터 존재했던 임대차계약상 임대차보증금 반환청구권을 (가)압류하는 결정문을 송달받거나 동 임대차계약보증금반환처우구권을 (가)압류하는 결정분을 송달받거나 동임대차계약보증금반환책임을 면하는 것과 같은 특별한 사정이 없는 한 해당 부동산에 대한 담보신탁계약을 해지할 수 없음.

     ② (신탁 후 임대차) 신탁계약 체결 후 신탁회사의 조건부 동의에 따라 임대차 계약을 체결한 경우에는 위 신탁 전 임대차에 관한 내용 준용함.

  2. 우선수익권에 대하여 질권을 설정한다는 내용의 통지서를 받은 경우 담보신탁 계약 해지 가능 확인 필요

     ① (신탁회사가 동의한 경우) 우선수익권에 대한 질권설정통지서를 받기 전 또는 받은 후에 신탁회사 소정양식에 따른 조건부 승낙서를 제공한 경우라면, 해당 질권해지통지서를 수령하거나 질권자로부터 담보신탁계약 (일부) 해지 동의서를 징구한 후에 담보신탁계약을 해지할 수 있음.

     ② (신탁회사가 동의하지 않은 경우) 신탁회사의 동의 없이 우선수익자가 일방적으로 우선수익권에 대한 질권을 설정하고 신탁회사에 해당 질권설정 사실을 통지한 경우, 신탁회사 담보신탁계약에 따라 해당 질권설정 계약은 효력이 없다 할 것이나 분쟁가능성이 있으므로 질권자동의서를 징구한 후에 담보신탁계약 (일부)해지 절차를 이행하는 것이 바람직함. 다만, 질권자가 동의서를 교부하지 않거나 수분양자 앞으로의 소유권이전이 시급한 것과 같은 특별한 사정이 있을 경우에, 담보신탁계약서에 신탁재산 직접소유권이전에 관한 근거조항이 있는지 확인하고 신탁재산처분에 의한 매매계약을 통해 수분양자 등에게  해당 부동산에 대한 소유권을 직접 이전할 수 있음.

  3. 우선수익권을 양도한다는 내용의 채권양도통지서를 받은 경우 담보신탁계약 해지 가능 확인 필요

     ① (신탁회사가 동의한 경우) 우선수익권에 대한 채권양도통지서를 받기 전 또는 받은 후에 신탁회사 소정양식에 따른 조건부 승낙서를 제공한 경우라면, 해당 채권 양수인으로부터 (일부)해지 동의서를 징후 간 후에 담보신탁계약을 해지할 수 있음.

     ② (신탁회사가 동의하지 않는 경우) 신탁회사의 동의 없이 우선수익자가 일방적으로 우선수익권을 양도한 후 신탁회사가 해당 질권설정 사실을 통지한 경우, 신탁회사 담보신탁계약에 따라 해당 우선수익권양도계약은 효력이 없다 할 것이나 분쟁가능성이 있으므로 우선수익권양수인의 동의서를 징구한 후에 담보신탁계약 (일부)해지 절차를 이행하는 것이 바람직함. 다만, 우선수익권양수인이 동의서를 교부하지 않거나 수분양지 앞으로의 소유권이전이 시급한 것과 같은 특별한 사정이 있을 경우에, 담보신탁계약서에 신탁재산 직접소유권이전에 관한 근거조항이 있는지 확인하고, 신탁재산 처분에 의한 매매계약을 통해 수분양자 등에게 해당 부동산에 대한 소유권을 직접 이전할 수 있음.

  4. 담보신탁계약을 해지 시 개발부담금 부과 여부 확인 필요

     ① (개발부담금) 개발이익 중 개발이익 환수에 관한 법률에 따라 지자체장이 부과·징수하는 금액(20. 2.18자 개정법률)

        - (개발이익) 개발사업자의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분

     ② (수탁자의 개발부담금 납부의무) 종래에는 수탁자가 인·허가 명의를 취득한 토지신탁계약의 경우에만 수탁자 앞으로 개발부담금이 부과되었으나 부동산담보신탁계약 상태에서 개발사업이 이루어진 경우 수탁자에게 개발부담금 납부의무가 발생한다는 판례에 따라 최근 수탁자인 신탁회사에게 개발부담금을 부과하는 사례가 발생하고 있음(대법원 2017두 61263 판결, 서울고법 2017누 49159 판결 참조)(경기 용인 처인 이동 천리 285-43 외 담보 사업장)

     ③ (부과제외 및 감면) 한편, 개발이익환수법은 일정한 요건을 갖춘 경우 개발 부담금을 부과하지 않거나 개발부담금을 경감해주고 있는바, 해당 개발사업이 부과제외 또는 감면대상에 해당되는지 확인 필요(개발이익환수법 제7조)