[담보신탁]담보신탁 업무절차(4) - 신탁재산의 환가처분

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신탁재산의 환가처분(채무불이행에 따른 공매)

1. 환가와 공매의 개념

용어	정의
환가(換價)	신탁부동산을 매각 등의 방법으로 금전(값)으로 바꾸는 행위 또는 금전으로 치러지는 값
공매(公賣)	부동산신탁회사는 공공기관이 아니므로 부동산신탁회사에서 수행하는 환가방식으로써의 공매라 함은 공개경쟁입찰에 의한 매각행위로 정의

 

2. 공매의 실시 목적

  1. 수탁자인 신탁회사는 그 업무처리에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다항야 하고, 이러한 선관주의 의무는 신탁부동산의 강제처분 시에도 예외일 수 없다.

  2. 신탁부동산의 강제처분 시, 처분금액의 책정에 있어서 얼마나 위탁자 또는 수익자를 보호하였는지, 책정금액이 어느 정도의 객관성과 공정성을 유지하였는지, 특정인을 매수인으로 선택함에 있어 특혜가 부여되지 않았는지 등에 관한 시비에 휘말릴 수 있다.

  3. 따라서, 신탁부동산의 강제처분 시 객관성과 공정성을 기하고, 위와 같은 분쟁의 소지를 최소화하기 위하여 아래 각 호의 사항들을 이행관계인 간에 사전합의하여야 한다.

     ① 강제처분 개시요건

     ② 강제처분 사전통보의 방법 및 횟수, 사전통보 후 응답소요기간

     ③ 강제처분 금액의 결정방법

     ④ 강제처분 시기

     ⑤ 매수자 모집 및 선정방식

     ⑥ 임의처분 후 처분대금의 정산순위

     ⑦ 정산잔여금의 처리방법

  4. 강제처분에 있어 공정성과 분쟁가능성을 최소화한 방법이 공공기관에서 실시하는 공매(법원의 경매 등)인바, 위 열거한 사항들을 고지하고 이행함에 있어 이를 인용한 것이 바로 신탁부동산의 공매(공개경쟁입찰에 의한 매각)이다.

 

 

3. 공매 업무처리 절차

구분	주요업무	비고
1. 환가사유 발생 및 환가개시결정	환가요청문 접수 우선수익자와 환가 여부 확인	우선수익자 → 신탁사 환가사유 확인
2. 이행최고	내용증명 발송 10일 간격 2회 통지	1차 최고 → 2차 최고
3. 공매계획 수립	공매대상 부동산 확정 공매일시, 최초공매금액(저감률), 공매차수, 기타 공매조건 결정 처분대금 정산방안 공매비용 및 비용부담주체 매매계약(안) 수립	감정평가 실시 비용 : 공고비용 등 우선수익자와 협의
4. 공매공공 및 사실통지	점두게시 및 일간신문 공고 신탁관계인 등 공매예정 통지	공고기간 : 10일 이상 사업관계인   - 위탁자(수익자)   - 우선수익자   - 임차인   - 기타 등기부상 권리자
5. 공매집행	공매절차 진행 낙찰자 결정 또는 유찰 선언	공매집행조서 작성
6. 공매 결과보고 및 관계인 통지	공매결과 내부 보고 공매결과 신탁관계인 통지 유찰시 제공매 여부 결정
7. 매매계약 체결 및 매각대금 수납	낙찰자 매매계약 체결 매각 잔대금 수납
8. 소유권이전	매각 잔대금 완납 후 낙찰자에게 소유권 이전
9. 정산 및 종료	채권자 채권확인 신탁정산 내역 확인 정산금 수령계좌 확인 정산 집행 종결 보고 및 신탁종료

※ 공매 업무처리절차 중 4~6번 절차는 온비드(On Line Bidding) 시스템을 통해 진행 가능

 

[온비드(On Line Bidding) 공매집행 절차]

온비드(On Line Bidding) 공매집행 절차

 

4. 상세 업무처리 절차

 4.1. 환가사유 발생

     ① 우선수익자와 위탁자 간에 체결한 여신거래계약을 위반한 경우

     ② 신탁계약 위반 시

     ③ 담보가치저감, 기타 경제사정의 변화 등 상당한 사유로 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권확보가 불가능하다고 판단될 때

 

4.2. 환가개시 여부 결정

     ① 우선수익자로부터 환가사유가 기재된 환가요청문을 접수하면, 동 접수사실을 위탁자, 수익자 및 채무자에게 즉시 통보하여야 한다.(신탁회사의 단독 판단에 의한 경우에는 우선수익자에게도 환가개시요건 발생사실 통지한다.)

     ② 접수사실을 통보할 경우 배달증명부 내용증명으로 하여야 하고, 우선수익자의 환가요청문 사본을 반드시 첨부함으로써, 내용전달 과정의 오해 및 누락의 소지를 제거하여야 한다.

     ③ 실제 채무자(위탁자)가 환가개시에 관한 중대한 사유를 유발하지 않았음에도 불구하고 우선수익자만의 의견을 존중하는 경우 선관주의에 위배될 수 있는바, 접수사실 통보 후에는 우선수익자와 접촉하여 진위로써 환가를 요청하는 것인지, 위탁자 또는 수익자에 대한 압박만을 기대하는 것인지를 판단하여야 하고, 위탁자(채무자) 또는 수익자가 실제 여신거래계약 위반 등 환가개시요건을 충족한 상태인지 명확히 파악하여야 한다.(환가사유 입증서류를 반드시 징구하여야 한다.)

 

4.3. 이행 최고

     ① 최고의 목적 및 시기

        ⓐ 환가개시요건이 발생하면 그 즉시 위탁자, 수익자 및 채무자에게 환가개시요건을 해소하여 줄 것으로 최고하여야 한다.

        ⓑ 환가의 실행 전에 위탁자, 수익자 및 채무자에게 진행상황을 정확히 전달함으로써 선관주의에 따른 고지의무를 다하고, 위탁자, 수익자 및 채무자의 의사를 판단하면서 환가개시요건을 해소할 수 있는 기회를 제공하기 위함이다.

     ② 최고의 방법

       ⓐ 환가개시요건이 발생하면 즉시 이행최고를 진행하여야 한다.

       ⓑ 이행최고는 "1차 최고 → 2차 최고"의 순으로 최소 10일 간격으로 2회 실시한다.

         ※ 최소 10일의 기간을 부여하는 것은 최고문이 상대편에 도달하는 시간, 상대편의 대응문이 도달하는 시간 등을 판단하여 10일의 기간을 정하는 것으로 상대방이 상황을 인지하고 의사결정 하여 대응조치 할 수 있는 최소한의 시간을 부여하였는가 하는 측면에서 소송을 유리하게 진행하기 위한 조치이다.

       ⓒ 반드시 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다.

         ※ 내용증명은 1부의 원문과 2부의 사본을 작성하여 우체국에서 3부 모두의 내용이 동일함을 확인한 후 원문은 수신자에게 발송하고, 사본 중 1부는 우체국, 또 다른 1부는 발신자가 보관함으로써 상대방이 발송된 내용을 사실과 다르게 주장할 경우 이를 입증하기 위한 것이며, 이에 더하여 상대방이 실제 발송문을 접수하였는지 여부도 확인할 수 있는 제도이다.

 

4.4. 공매절차 개시

  1. 공매계획 수립

     ① 공매의 기본 원칙

        ⓐ 공매는 최저공매각액, 대금납부방법 및 입찰보증금 등을 공개하고 불특정 다수인의 매수희망자로 하여금 매매가액을 경쟁시켜 공매예정가액 이상의 최고가액 입찰자에게 낙찰시키는 방법을 원칙으로 한다.

        ⓑ 신탁부동산 처분 시 공매예정가격은 감정평가기관의 감정평가액 이상을 결정하는 것을 원칙으로 하지만, 신탁계약에서 정한 수이권증서상의 재산가액의 150%에 해당하는 금액 또는 수익한도금액의 150%에 해당하는 금액 중 큰 금액으로 설정한다.

        ⓒ 공매예정가액으로 처분되지 않을 경우 다음 처분 시에는 직전 처분 시 예정가액의 10% 이내의  해당액을 순차적으로 차감한 금액을 예정가액으로 한다.

     ② 공매대상 부동산의 확정

        ⓐ 신탁된 부동산 일체를 공매대상으로 하는 것이 일반적이나, 우선수익자의 요청 등의 이유로 일부만을 공매대상으로 정할 수 있다.

        ⓑ 수개의 집합건물이 신탁되고, 우선수익자의 채권금액이 소액인 경우에는 일부만을 환가 하여도 우선수익자의 채권상환에 충분하다면 일부만을 공매대상으로 확정함으로써 위탁자 또는 수익자의 권리를 보호하여야 한다.

        ⓒ 공매대상 부동산이 아닌 신탁부동산을 매각할 경우 막대한 금전적 손실 및 소송 등이 제기될 수 있으므로 공매부동산 확정시 신중을 기해야 한다.

     ③ 감정평가의 실시

        ⓐ 신탁부동산에 대하여 우선수익자 또는 위탁자가 처분을 위한 별도로 감정평가를 요청하는 경우에는 위 이행최고 기간에 관계없이 즉시 감정평가업체에 감정평가를 의뢰한다.

        ⓑ 감정평가는 2개 업체를 선정하여 감정을 의뢰하고, 2개 업체의 감정가를 평균한 금액과 위탁자의 최초 매입가격 중 높은 금액을 최초 공매예정가격으로 책정함을 원칙으로 한다.

           ※ 2개 감정평가업체의 감정평가 결과를 평균하는 것은 감정가격의 공정성을 기하기 위한 것이나, 최초 공매가격이 높게 책정될수록 우선수익자의 채권 및 위탁자 또는 수익권자의 권익을 보호하는 측면이 있으므로 공매 대상 신탁부동산의 개별성을 고려하여 2개 감정평가 결과 중 높은 금액을 책정할 수 있다.

        ⓒ 감정평가업체는 신탁회사가 지정하는 것을 원칙으로 하고 특별히 우선수익자가 지정하는 업체가 있는 경우 신탁회사와 우선수익자가 각각 감정평가 업체를 지정하여 감정평가를 의뢰토록 함으로써 감정결과에 대한 불만을 부적합 업체선정의 탓으로 전가하는 것을 방지한다.

        ⓓ 우선수익자와 위탁자 또는 수익자가 특별히 지정하는 업체가 없는 경우에는 감정수수료 견적을 통해 업체를 선정하여 감정평가를 의뢰한다.

        ⓔ 우선수익자 등이 감정평가를 희망하지 않는 상태에서 수익권증서상의 재산가액의 150% 금액(계약일로부터 6개월 이내 환가요청 시) 또는 신탁계약에서 달리 약정한 사항이 있어 이를 최초 공매가격으로 책정함에 큰 무리가 없다고 판단하는 경우에는 감정평가를 생략할 수 있다.

     ④ 공매계획 

        ⓐ 공매계획에는 다음의 내용이 포함되어야 한다.

1. 공매대상부동산 2. 공매예정가격 및 저감률 3. 공매일시 및 장소 4. 공매공고방법 및 공고기간 5. 낙찰자 선정 방식

6. 입찰보증금 규모 7. 명도책임 범위 및 부담주체 8. 처분대금 납부조건 및 매매계약(안) 9. 공매비용 및 비용부담 주체 10. 기타 공매조건

       ⓑ 공매예정가격

          가. 별도로 감정평가를 실시하였을 경우 2 업체의 감정가 평균금액(또는 높은 금액)과 위탁자의 최초 매입가격 중 높은 가격을 최초 공매예정가격으로 책정함을 원칙으로 한다.

          나. 감정평가금액은 공매 시점 기준 1년 이내 작성된 감정평가서만 유효한 것으로 인정한다.(평가시점이 1년 초과 시 재 감정 또는 가격보정 필요)

          다. 감정평가를 실시하지 않는 경우 수익권증서에 기재된 재산가액 또는 우선수익권 수익한도금액 중 큰 금액의 150% 해당 금액을 최초 공매예정가격으로 책정한다.

          라. 공매예정가격과 관련하여 신탁계약에서 달리 약정한 사항이 있을 때에는 그에 따른다.

          마. 공매예정가격을 책정하여 공매공고를 할 경우 부가가치세 부분을 별도로 표시하여 매매가격에 대한 분쟁을 예방하여야 한다. 만약, 공매예정가격으로 부가가치세 별도의 공급금액만을 표시하는 경우에는 동 공매예정가격을 기준으로 한 입찰금액의 10%에 해당하는 입찰보증금을 납부하게 되고, 매매계약 시 계약금보다 입찰보증금이 부가가치세 상당액만큼 부족하게 되므로, 낙찰자에게 계약금에서 입찰보증금을 감한 부가가치세 등 부족금액을 매매계약 체결 시 납부토록 반드시 공지한다.

        ⓒ 차수 : 1회의 공매를 몇 차에 걸쳐 진행할 것인지를 우선수익자 등과 협의, 결정한다.

        ⓓ 저감률 : 각 차수별 유찰에 따른 차후 공매예정가격은 이전 차수 공매예정가격의 10% 해당액을 차감한 금액으로 하고, 각 공매예정가격의 10만 원 이하는 절상한다.

        ⓔ 공매공고 방법 및 공매공고 기간

           가. 공매공고는 점두 게시, 일간신문 공고를 기본으로 하며 회사인터넷 홈페이지 등을 활용한다.

           나. 공매공고는 최고 공매예정일로부터 10일 이상 전에 실시하여야 한다.(공고기간 부족에 따른 공매 무효 주장 방지)

        ⓕ 낙찰자 선정 방식

           가. 공매예정가격 이상 최고액 입찰자를 낙찰자로 정한다.

           나. 최고가격응찰자 2인 이상이 동일금액인 경우에는 그들만을 상대로, 최고가 입찰금액을 최저공매가격으로 하고 즉석에서 재입찰 실시하여 낙찰자를 결정한다.

              ※ 최고가격 응찰자가 미 입찰시에는 그들의 입찰보증금을 몰수하고, 차순위자의 의사를 확인하여 그를 낙찰자로 정할 수 있으며 차순위자가 낙찰을 원하지 않는 경우에는 유찰 처리한다.

           다. 최총 유찰 시에는 유철가격 이상으로 수의계약이 가능하다.

       ⓖ 입찰보증금

          가. 입찰가격의 10% 이상의 현금이나 금융기관 또는 우체국발행 자기 앞수표 또는 지급보증서로 한다.

          나. 자기압수표로 수납하는 경우 추심수수료 등 별도로 수납한다.

       ⓗ 명도책임 범위 및 부담주체 : 매각할 신탁부동산의 명도책임은 매수자 부담으로 한다. 다만 명도 부담이 적은 경우에는 매수자 부담으로 하지 않을 수 있다.

       ⓘ 처분대금 납부 조건

          가. 처분대금은 계약금과 잔금으로 분할하여 납부한다.(불가피한 사유가 있는 경우 중고금을 수납할 수 있다.)

          나. 계약금은 입찰보증금으로 갈음한다.

          다. 잔금은 처분계약을 체결한 날로부터 60일 이내 완납하는 것을 원칙으로 한다.

      ⓙ 공매비용 및 비용부담 주체

         가. 공매물건 홍보와 관련하여 일간신문 공고비용은 공매비용으로 처리한다.

         나. 공고비용을 확인하기 위하여 견적서 등을 사전 징구하여 금액책정의 근거를 반드시 확보한다.

         다. 공매비용의 부담 주체는 위탁자 또는 수익자이며 처분대금에서 운선하여 충당한다.

      ⓚ 기타 공매조건

         가. 신탁부동산에 대한 임차 보증금 등은 매수자가 인수하는 조건으로 제시 가능하다.

         나. 부가가치세 대상부동산은 공매가격에 부가가치세가 포함되었는지 제외되었는지를 명확하게 제시하여야 한다.(부가가치세에 대한 별도언급이 없으면 부가가치세 포함금액으로 인정될 수 있음)

         다. 기타 개별 신탁부동산의 개별성 및 이해관계인 간 관련 특이성을 감안하여 조건을 제시한다.

     ⑤ 매매계약(안) 수립

        ⓐ 공매계획을 작성할 경우 매매계약서(안)를 확정한다.

        ⓑ 신탁회사의 표준계약서(안)을 기본으로 하여 대상 신탁부동산 및 공매계획의 특이성을 반영하여 작성한다.

 

  2. 공매공고

     ① 일간신문 공고 등

        ⓐ 신탁부동산을 공매하고자 할 때에는 일간신문에 공고하고, 신탁회사의 게시판(출입구)에 점두게시 공고하여야 한다.

        ⓑ 부득이한 경우에는 일간신문공고를 생략할 수 있으며, 회사 인터넷 홈페이지에 공매 관련 페이지를 운영하여 공매공고 및 입찰 관련 내용을 공시한다.

        ⓒ 공고문의 형태 및 내용은 신탁회사가 정하는 바를 준수하여야 하며, 최종게시 전 내용의 누락, 오타 등의 유무를 세심히 점검하여야 한다.

     ② 공매공고의 주요 내용

        ⓐ 공매부동산의 표시(소재지, 지목, 용도, 면적 등)

        ⓑ 공매일시 및 장소

        ⓒ 공매방법

        ⓓ 입찰보증금

        ⓔ 최저 공매가격

        ⓕ 명도 책임

        ⓖ 대금납부방법

        ⓗ 선순위 임차권의 유무 및 임차보증금

        ⓘ 기타 필요한 사항

      ③ 사업관계인 공매예정 통지

         ⓐ 공매공고를 게시한 경우에는 위탁자 또는 수익자, 채무자, 우선수익자, 기타 등기부상 권리자 등에게 공매공고의 주요 내용 및 게시장소를 포함한 공매예정 통지문을 송부한다.

         ⓑ 공매예정 통지문은 일반우편으로 통지함을 원칙으로 한다. 다만, 위탁자 또는 수익자에게는 등기우편으로 통지한다.

         ⓒ 위탁자 또는 수익자에 대한 공매통지서가 송달되지 아니한 경우에는 위탁자 또는 수익자를 보호하고 분쟁을 예장하기 위하여 2회에 한하여 주소지 또는 근무지에 등기우편으로 재차 통지한다.

         ⓓ 재차 통지에도 불구하고 송달되지 않는 경우에는 그 진행절차 및 결과 등을 기재하여 공매통지가 되지 않았음을 기재한 서면을 공매장소에 비치하고 공매를 진행할 수 있다.

 

  3. 공매진행

     ① 주요 절차 및 내용

구분	주요 내용
공매 전 준비	공매를 집행하는 직원은 공매개시 10분 전까지 공매장소에 나와 공매집행에 필요한 다음 사항을 준비한다.    1. 공매할 부동산의 표시    2. 입찰서 및 입찰참가자 준수규칙    3. 낙찰자에게 발급할 영수증    4. 입찰에 필요한 물품(입찰함, 인주, 봉투 기타)    5. 기타 공매절차를 집행할 때에는 검사역이 입회한다.
입찰	공매를 빟행하는 직원은 공매공고 된 공매일시에 지정된 장소에서 입찰서 및 입찰참각자 준수규칙의 기재요령을 설명하고 공매 참가자에게 필요한 사항을 고지하며, 제출마감 시간을 지정하여 입찰하도록 한다. 입찰하고자 하는 자는 입찰서에 필요사항을 기재하고 날인한 후, 소정의 입찰보증금과 함께 봉투에 넣어 봉합한 후 입찰마감 시간까지 입찰함에 투함한다. 대리인은 입찰자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 입찰자가 법인인 경우에는 법인등기부등본과 법인인감증명서를 입찰서화 함께 제출하여야 한다. 기 투함된 입찰서는 교환, 변경하거나 취소할 수 없다.
개찰	입찰 마감 즉시 개찰하고, 입찰결과에 대한 입찰조서 작성
낙찰자 결정	입찰자 중 최고가 응찰자를 낙찰자로 결정하여 입찰자들에게 발표 공매종료 후 유찰자의 입찰보증금은 즉시 반환하고 수령증을 징구

     ② 공매참가 제한

        ⓐ 입찰장소나 그 주위에서 소란을 피우거나 공매참가자의 공매참가, 최고가격 입찰자의 결정 또는 매수인의 매수대금 납부를 방해하거나 과거에 그러한 사실이 있는 자

        ⓑ 입찰을 실시함에 있어 담당직원의 공매집행을 방해하는 자

        ⓒ 공매에 있어 부당하게 가격을 하락시킬 목적으로 담합한 사실이 있는 자

     ③ 공매결과 통지

        ⓐ 공매진행 결과를 우선수익자, 위탁자, 신탁부동산상 이해관계인에게 통지한다.

        ⓑ 통지는 일반우편에 의하되, 인터넷 홈페이지 또는 신문공고 등을 실시하여 다수를 대상으로 공고할 수 있다.

     ④ 매매계약 체결

        ⓐ 낙찰자는 낙찰 후 익일 이내 신탁회사 소정의 매매계약서에 의하여 계약을 체결한다.

        ⓑ 토지거래허가 또는 신고대상 물건(택지취득허가대상 물건 포함)은 주무관청으로부터 허가 또는 신고수리 통보를 받은 날로부터 5일 이내에 계약을 체결하고, 토지거래허가 또는 신고는 낙찰일로부터 15일 이내에 득하거나 완료하여야 한다.

        ⓒ 낙찰자가 위 기한 내에 계약을 체결하지 아니할 때에는 낙찰을 무효로 하고, 입찰보증금은 당해불건의 신탁재산으로 귀속한다.

        ⓓ 매매계약서는 임대차 기간이 만료되지 않은 임대차를 매수자가 인수하는 경우 임대차 보증금 내용을 명시하고, 부가가치세 별도 부담사항 등을 유의하여 작성하며 계약서 검인은 배수자 책임 하에 처리한다.

     ⑤ 매매대금의 수납

        ⓐ 계약보증금은 입찰보증금으로 갈음한다.

        ⓑ 매매잔대금은 현금으로 온라인 입금받는 것을 원칙으로 한다.

     ⑥ 등기이전서류 교부

        ⓐ 매매대금 수납이 완료되는 즉시 매수자에게 등기 이전에 필요한 제 서류를 교부(수령증 징구)하고 소유권이 즉시 이전이 완료되도록 조치하여야 한다.

 

  4. 공매중지 등

      ① 공매의 중지

         ⓐ 공매개시 전에 우선수익자 등으로부터 공매중지 요청을 받았을 때에는 공매절차를 중지하여야 하며, 이 경우 공매중지 요청은 공매절차 집행이전(입찰개시 전)에 접수한 것에 한한다.

         ⓑ 공매중지 사유가 발생하였을 때에는 해당 물건에 대한 공매취소를 게시공고하여야 하며, 부득이한 경우 공매절차 진행을 중지 할 수 있다.

         ⓒ 공매장소에서 타인의 소란 등으로 공매를 진행할 수 없는 경우에는 공매중지를 선언할 수 있다. 이때 공매집행관은 소란 등이 해소될 때까지 일시적으로 공매진행을 중단할 것인지 해당차 공매 자체를 중지할 것인지를 판단하여 결정한다.

     ② 매매계약의 해제

       ⓐ 매매계약서에서 정한 처분잔대금을 약정기일 내에 납부하지 않는 경우에는 그 익일부터 연체료를 가산하여 받아야 하며 연체가 1개월 이상 될 때에는 계약을 해제할 수 있다.

       ⓑ 수익자 등이 매수자의 중도금(잔금) 지급 전에 매매계약 해제를 요청하는 경우에는 매매계약의 해제에 따른 모든 손해를 요청자가 부담하는 조건으로 매매계약을 해제할 수 있다.

       ⓒ 매매계약이 해제된 사실을 즉시 매수자에게 통지하여야 한다.

     ③ 수의계약

        ⓐ 공매결과 유찰되었을 경우에는 다음 공매공고 전까지 전 회차 공매조건으로 수의계약이 가능하다.(단, 부동산 가격변동성 등을 고려하여 공매 최종회차 유찰 시 유찰일로부터 6개월 이내 물건에 한하여 수의계약이 가능함)

        ⓑ 수의계약에 의하고자 할 경우에는 매수요청자로부터 매수희망 금액의 10%에 해당하는 금액과 함께 매수신청서 및 신청인의 신분을 증명하는 서류를 제출받아야 한다. 만약 위 서류를 받지 아니한 상태에서도 수의계약에 관한 협의를 진행할 수 있으나, 다음 공매절차를 중단할 수는 없다.

 

4.5. 정산 및 종료

  1. 채권자채권확인

     잔대금 납부 다음 영어블 기준으로 20일 이내에 우선수익자 및 신탁부동산 관련 채권자에게 미회수 채권내용을 작성하여 체출하도록 요청한다.(객관적 입증서류 첨부)

  2. 신탁정산내역 확인

     ① 정산일시 : 신탁부동산 처분대금 정산일은 처분잔대금 수납 다음 영업일로 한다.

     ② 정산재원 : 신탁부동산 정산재원은 다음 각 호에 해당하는 금액의 총액으로 한다.

        ⓐ 신탁부동산 처분대금

        ⓑ 처분절차와 관련 회사에 귀속한 계약보증금

        ⓒ 처분대금납부 지연손해금

        ⓓ 회사가 보관하고 있는 임대차보증금

        ⓔ 계약보증금(계약해제분), 중도금 등에 대한 금융기관 예치수익금

     ③ 정산대상금액 : 신탁부동산 정산대상은 다음 각 호와 같다.

        ⓐ 신탁부동산 처분과 관련된 비용, 신탁회사가 받은 보수 및 대지급금

        ⓑ 신탁부동산을 과세목적으로 하는 미납 재산세 등 조세 공과금

        ⓒ 신탁계약 이전에 근저당권 등이 설정되어 있는 채권자의 채권액(필수사항 아님)

        ⓓ 회사에 대항력 있는 임차인의 임대차 보증금

        ⓔ 우선수익자의 채권

        ⓕ 수익자의 수익

      ④ 정산순위 : 처분대금의 정산순위의 다음 각 호와 같으며 순차 변제하고 잔여액이 있을 경우 그 잔여액은 수익자에게 지급한다.

        ⓐ 부동산관리 및 공매절차에 따른 비용, 신탁회사가 수취할 보수

        ⓑ 처분대금 수납 시까지 고지된 재산세 등 당해세

        ⓒ 근저당권자 등에 우선하는 임대차보증금

        ⓓ 신탁설정 전 근저당권자의 채권(채권최고액 범위 내)

        ⓔ 신탁회사에 대항력 있는 임차인의 임대차보증금

        ⓕ 우선수익자의 채권

        ⓖ 수익자에 우선하는 채권

  3. 정산관련 업무

     ① 신탁비용 명세표 작성 : 신탁비용 명세표는 신탁회사가 받을 보수 및 신탁부동산 관리와 처분에 관련된 제비용을 기재하여 작성한다.

     ② 처분대금 정산표 작성

        ⓐ 매수자가 임대차 관계를 그대로 인수하는 경우에는 임대차내역을 별지로 작성하여 첨부한다.

        ⓑ 정산자원 및 정산대상금액을 열거하되, 정산순서에 따라 작성한다.

        ⓒ 처분대금 정산표 작성 시 신탁비용에 대한 세부 내용은 작성한 경우에는 신탁비용 명세표의 별도 작성을 생략할 수 있다.

     ③ 정산대금 교부 시 회수 서류 : 정산대금을 교부할 때에는 이해관계인이 제시한 다음 각 호의 서류를 확인하고 회수한다. 다만, 우선수익자 등의 채권이 전액 변제되지 않을 경우 우선수익자의 채권 입증서류는 회수치 않을 수 있다.

        ⓐ 근저당권자(필수사항 아님)

          - 채권 입증서류(약속어음 또는 차용금증서 등)

          - 근저당권 설정등기 말소에 필요한 서류

          - 채권자 본인 또는 그 대리에 관한 입증서류(인감증명서가 첨부된 위임장)

          - 영수증

       ⓑ 임차인

          - 임대차계약서

          - 매수자가 발행한 점유이전 확인서(매수자의 인감증명서 첨부)

       ⓒ 우선수익자

          - 채권 입증서류(차용금증서, 어음, 수익권증서 등)

          - 영수증

        ⓓ 공통

          - 계좌 사본 및 입금계좌 확인서

     ④ 정산대금 교부 방법

        ⓐ 정산대금은 현그으로 온라인 지급함을 원칙으로 한다. 다만, 당사자가 다른 방법으로 지급요청하는 경우에는 별도로 지급할 수 있다.

        ⓑ 신탁관계인이 요구하는 경우에는 신탁비용명세표 및 처분대금정산표 사본을 교부할 수 있다.

     ⑤ 종결보고 및 신탁 종료 : 매각대상 부동산의 소유권이전 완료 및 신탁등기 말소가 이루어지면, 동 소유권이전 결과 및 신탁비용명세표 및 처분대금정산표, 회수서류 등을 첨부하여 보관한다.