부동산 수지분석 관련 주요 항목 및 계산법

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부동산 수지분석 관련 주요 항목 및 계산법

 

1. 토지비용 - 사업에 있어서 제일 중요한 부분

1.1. 제세공과금

   1) 취득세 등(2.2%)     납부시기 : 취득세 취득한 날부터 30일

        ① 취득세 = 토지비의 2%

        ② 농특세 = 취득세의 10%

   2) 등록세 등(2.4%)    납부시기 : 등록세 등기등록 시 납부

        ① 등록세 = 토지비의 2%

        ② 교육세 = 등록세의 20%

      [합계] 토지비의 4.6%

     ☞ 일반적인 시행사업의 경우 해당 부지 안의 주택, 상가, 토지 등이 혼제되어 있어 일일이 취등록세를 산출할 수 없으며, 일반적으로 토지 매입비용에 4.6%로 계산한다. 추후 법무사를 고용하면 그때 정확한 계산이 나올 것이며 최초 산출한 금액보다 높지는 않을 것임

       

1.2. 등기 대행료(법무사)     납부시기 : 취등록세 납부 완료 시점

     - 토지대의 0.2~0.4%

     - 취등록세 + 등기 대행료 = 토지대의 4.6% + 0.2% => 4.8%

      ☞ 보통 0.2%로 계산하며 추후 사업을 진행하여 법무사를 고용 시 등기대행료를 협의 한다.

 

1.3. 명도비용 예상      납부시기 : 토지잔금 전·후로 추정

     지주작업자가 통상적으로 정리를 하며 꼭 들어갈 경우 그 금액을 알려준다.

 

1.4. 사업권 인수비용(p)       납부시기 : 공사 착공 전으로 추정

      다른 시행사가 시행을 하다 양도 양수 시 발생하는 비용으로 사업권만 넘겨받거나 시행사를 사는 경우 등이 있다.

      시행사를 사는 경우 시행사의 우발채권을 조심해야 한다.

    

1.5. 지주작업비(중개수수료)      납부시기 : 토지잔금 시점

      사업에 따라 중개수수료 또는 지주작업비용이 나오며 이 비용은 지주작업자, 중간 연결자 등에게 들어가는 비용으로 통산 토지 매입비에 2~3% 정도 계산한다. 그러나 이 비용은 정해진 금액이 아니며 보통 중개수수료에 준하여 약 1% 정보 계산함.

 

2. 부가세 - 분양 등 하게 되면 그에 따른 부가세를 지급해야 한다.

     - 관련 법령 : 부가가치세법

     - 부과대상 : 국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과 주택, 상업시설 등에 부과

 

2.1. 부가세 계산방법     납부시기 : 분기별 납부(1,4,7,10일 25일 자진신고)

      ① 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 X 공시지가)을 산정(부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항, 국세청고시 제2002-36,37호)

      ② 건물 기준시가액을 산정한 후, 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수잔가율을 적용하여 산정

      ③ ①번과 ②번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구한다.

      ④ 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 정리

      - 단위 유니트별로 계획한 분양가에 ③번에서 구한 토지과세비율을 곱해서 대지비를 산정함(당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지게 됨)

      - 다음은 계획한 분양가에서 대지비를 차감한 금액이 부가가치세 포함한 건물가격이 됨

      - 부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정됨

     ⑤ 이렇게 계산하면 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도가 되고, 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 한다.

      시행사입장에서는 매출부가세와 배입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋다

     ⑥ 참고로 4번 항목에서 미리 산정해 둘 층별, 향별, 주택평형별 분양가에 대해서는 많은 스터디와 체가름 작업을 통해서 결정될 것이고, 이것에 의한 최종 분양가의 확정은 주상복합아파트는 건축과에서, 일반아파트는 주택과에서 분양승인을 받아야 한다.

      (실 예: 여의도 오피스텔 같은 경우에는, 분양가산정방식의 감정평가로 부가세를 절감하였음)

 

3. 건축비

3.1. 직접공사비 

    공사별롤 차이가 있고 시공사별로 차이가 있음

    근린상가 > 아파트 > 주상복합 > 쇼핑몰 순으로 각격이 비싼 편이나 사항에 따라 달라진다. 최근 보통 아파트 450~480만 원(21년 이전), 주상복합 470~500만 원(21년 이전) 선을 잡는다. 

     이 직접공사비는 사업비용에 큰 부분을 차지하며 최초 수지분석 시 수지분석 의뢰인에게 알아봐서 작성하는 것이 좋으며, 집접 시행인 경우 자체 조사, 분석한 금액을 기준으로 산정해서 계산한다.

 

3.2. 각종 인입비     납부시기 : 공사완료 시점

   ① 전기시설, 가스시설, 수도시설 및 지역난방이 시행되고 있는 지역의 지역난방 시설 등의 인입 공사에 소요되는 비용

   ② 각종 인입비 = 연면적 x (15,000~25,000원 수준)

       지역마다 인입비와 관련법규가 다르며 통상 25,000원을 반영)

   ③ 시설인입비 = 시설인입 (통상공사비 + 설계비의 1% 수준)

 

3.3. 예술작품비

    관련법률 : 문화예술진흥법

    부과대상 : 연면적 1만 제곱미터 이상 건축물

    계산법 : 예술품설치비 = 연면적 X 표준건축비 X 1/100

    표준건축비(국토해양부 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비 고시 현황 발료(2021-1-1)) 

    ※ 2021년 표준건축비 : 2,048,000원/㎡

   관련법률 내용 : 문화예술진흥법 시행령 제3조, 제12조, 별표 1

 

3.4. 상하수도 분담금

    관련법률 : 상수도법(71조), 하수도법(61조)

    상수도 분담금 계산법 : (시설부담금 x 세대수) + (정액공사비 x 계약연면적)

    시설부담금 및 정액공사비는 지자체 수도 사업소 문의

    하수도 분담금 계산법 : n= 3.5 + (r-2) x 0.5

                                         (n : 인원(인), R : Room의 개수) nx

                                          0.2 L x 세대수 x 하수도처리비용 / 톤   하수

                                         처리비용 / 톤은 지자체 하수과 문의

     < 수지분석표 작성단계에서는 정확하 산정은 불가능하므로 간이계산법을 사용 >

     간이계산법 : 세대수 x 200만 원

     납부시기 : 공사기간의 1/2 시점으로 추정

 

3.5. 철거비

     견적 시에는 건축물관리대장을 전부 합산해서 평당 개념으로 환산

     - 철거업체의 견적 예 : 아파트 220,000원 / 평, 단독주택 300,000~500,000 / 평, 공장 150,000원 / 평  (2021년 기준)

      간이계산법 : 현장면적(평) x 20만 원

      납부시기 : 토지 잔금 후 착공 전

      기타 사항

          ① 일반 주택 즉, 철골주택 같은 경우 공사규모에 따라 철거비가 달라짐

              - 1,200평 정도의 주상복합 첡 : 100,000원 /평

          ② 1 만평되는 일반 잡봉지(주거와 임야등)의 아파트 부지의 철거비

              - 신규의 경우로 적용 시 = 철거 8만 원 +  토목공사비 8만 원 = 합 16만 원 정도(약산)

              - 개인적인 추정에 의한 것이므로 철거업체의 견적을 받아온 후 결정

 

3.6. 건축허가 조건 이행공사비

      시행사업의 허가 시 허가 조건부 허가로 나오며 이 허가조건을 만족하기 위해 이행 공사비를 따로 산정한다.

     부지 인근 도로공원 학교 등을 만들라는 경우가 있다.

      - 부지 근처의 도로는 담당공무원과 미리 협의가 가능함

      - 학교는 교육청에서의 답변이 신청 후로 늦어지는 경우가 많으며 도시계획에도 없는 학교를 요청하는 수가 있으므로 시작 전에 교육청에 협의 및 확인 요망

 

3.7. 설계 및 감리비

    1) 감리단가 : 평균 50,000원(아파트 경우 용역입찰로 결정되는 것임)

    2) 개략 산식

        ① 설계비 = 전체 연면적 x 설계단가(각종 평가 및 진단비 포함)

        ② 감리비 = 규모 x 단가

    3) 납부시기 : 계약에 따라 다름 (감리비의 경우 보통 분기별 분할 지급)

 

3.8. 기타 용역비

     인허가(면허세 등), 지구단위계획, 교통영향평가, 측량, 감정평가금액 등

     - 계략적으로 2억 정도 ~4억

     납부시기 : 계약에 따라 다름(보통 착공 전에 이루어지는 내용으로 착공 전에 납부 추정)

 

4. 판매비

4.1. 모델하우스

    1. 부지임차비 단가

       보통 깔세로 이루어 짐(1년 계약)

       지역마다 차이가 있음 (토지주와 거래 시 사업주에 유리한 쪽으로)

       - 서울 : 월 5,000만~8,000만 (지역, 시장상황, 지주에 따라 차이 있음)

       - 여의도 : 월 2.5억(여의도 모델하우스 단지)

       - 지방 : 월 1,000만 ~ 2,000만

        토지주가 철거이행보증을 요구하는 경우가 있음

     2. 건립 및 해체

       - 통상 300~400평 정도 건립하며 관행상 300평으로 계산

         (시공사와 도급 계약 시 모델하우스 건립에 대하여 100% ~0 %로 계산함)

      - 총 15억 ~20억 정도에서 계산

     3. 모델하우스 운영비

      - 아파트의 경우 월 1,000~2,000만 원

      - 상설 전시관일 경우, 워낙 고액의 임대료를 부담하기 때문에 그 임대료 안에 관리비용 일체가 포함됨(행사기간 중 일용직 직원(도우미, 주차)은 별도)

      - 시행사 = 임대료, 관리비용(전화, 전기, 수도요금), 인건비(야방, 청소)

      - 분양대행사 = 행사기간 동안의 도우미요원, 주차요원, 상담요원, 텔레마케터 등 인건비

      - 위 사항을 기본으로 분양수수료를 결정함

      납부시기 : M/H 부지 임차료(계약 시 일시불지급), M/H 건립비(공사완료 후), 운영비(매월지급)

 

4.2. 분양보증수수료

    주택건설 사업의 경우에 해당도며 대한주택보증(주)에서 보증이 필요

    대한주택보증에 수수료 요율표가 제시되어 있음

    - 분양보증수수료 = 총 분양가 x (100-잔금) x 시공사요율 x 개월수

    - 시공사 신용등급에 따라 보증요율 다름(0.25%~0.5%)(대한주택보증 문의)

    납부승인 : 입주자모집공고 승인 전

 

4.3. 광고홍보비

    1. 통상 2%로 하며 향후 기업이나 브랜드로 연속성을 갖는다면 증가시킬 수 도 있음.

    2. 대행사나 영업사원이 하는 경우는 많이 벌고자 하면 온라인이나 오프라인으로 한다.

       (수익의 문제지만, 쇼핑몰의 경우 시간이 많이 걸리기 때문)

    3. 아파트 1~2%, 상업시설 3~5% 정도

      - 보통 2% 정도 들어간다고 하는데 광고비와 모델하우스 그리고 분양대행을 시공사에 한꺼번에 맡겨버리는 경우가 많음

    4. 광고선전비 = 광고료 / 판촉료 (사업계획상 / 통상 2% 이내)

       납부시기 : 분양전후 집중 지출

 

4.4. 분양수수료

    아파트 1채당 500~800만 원, 또는 매출액의 1~2%

    판매시설은 매출액의 5~8% 정도 분양

    대행사와 계약에 따라 차이가 있음

    납부시기 : 계약에 따라 차이가 있으나 분양계약 시 지급함.

 

 

5. 부대비(일반부대비용)

5.1. 관리신탁수수료

    관련법률 : 건축물 분양에 관한 법률 등

    건축물 분양에 관한 법률에 의하여 착공 후 선분양을 할 경우 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 신탁사업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받아야 한다.

   1. 신탁의 종류

     ① 토지신탁

        - 이 상품은 신탁사가 시행사사가 되고, 토지 소유권을 확보한 시행자는 단순 토지 위탁자가 되는 상품

        - 이는 시행에 대한 노하우가 많이 부족할 때, 또 토지 소유권을 100% 확보하였을 때 많이 이용되는 상품

          (토지신탁 취급 회사 : 한국토지신탁, 대한토지신탁)

        - 신탁수수료는 매출액(분양대금) 총액의 3~5% 내외, 때에 따라 성과보수가 일부 징구되기도 함.

     ② 을종 관리신탁

        - 이 상품은 토지에 대한 단순한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁 등기임

        - 토지에 대해 공시지가 대비하여 산정됩니다. 건물에 대해서는 과세표준액이 되고 이것에 대비해서 일반적으로 0.2% 적용하며 사안에 따라 많이 달라짐

        - 단순 리스크가 없는 토지소유권 보존의 경우에 한하며 만일 리스크라 있다면 비율은 좀 올라감

     ③ 담보신탁

        - 담보신탁은 일반적인 근저당과 같은 효과를 누리는 것으로 차후 발생될지 모르는 가처분 가압류에 대비하여 근저당보다 더 안전한 방법으로 채권보전을 하려는 경우 이용되는 상품이다. 왜냐하면 신탁을 해 놓았을 경우 토지에 차순위 제한물권이 들어올 수 없기 때문임

        - 근저당을 대신해 신탁을 쳐 놓았을 경우 이에 대한 채권보장책이 금융기관에 필요하기 때문에 신탁사에서 수익권증서를 발행하게 되고 일반적으로 근저당을 쳐 놨을 경우 채권 최고액의 약 0.4~0.6% 수준이 된다.

        - 신탁을 이용할 경우 채권최고액(수익권증서 발생금액)의 0.55% 이내로 수수료를 징구하고, 신탁사에서는 근저당과의 가격경쟁력을 가지기 위해 현재 0.3~0.4% 내외로 담보신탁 수수료를 징구하고 있음, 만약 수익권증서발행금액이 크다면 조금 더 할인될 수 도 있음.

     ④ 대리사무

       - 이는 신탁사가 자금입출금 및 자금집행에 대한 심사등을 통해 자금을 관리하는 것으로 일반적으로 단순 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 경우 1%~1.5% 내외를 징구함

       - 상가 및 특수물건의 경우 2%~3%까지도 징구하며 이것은 매출액 대비해서 산정되는 수수료이다.

       - 물건 매출액이 크다면 일부 할인이 될 수도 있는 부문이 있으며, 어떻게 협상을 하느냐에 따라 조금은 변동될 수 있으나 위 수치가 일반적임

      실제 예) 시행사들이 일반적으로 맡기는 단순한 사무관리인 관리신탁수수료는 1%

                    담보신탁보수는 수익권증서 발급금액의 0.3%, 대리사무보수는 수익권증서발급금액의 3.64%

                    납부시기 : 보통 분기별로 지급하며 계약에 따라 유동적임

  

    2. 민원처리비    

        공사를 시행함에 있어서 주변 민원이 발생하는 경우가 많이 있다. 이는 우발적 비용으로 비용이 발생할 수도 발생하지 않을 수도 있다. 보통 매출액의 1% 이내로 잡는다.

       - 현장여건에 따라 편차가 큰 것이니 미리 현장을 보고 민원소지를 검토한 후 착공 전 고사 관련 민원을 최소화하기 위해 주위 사진촬영 등을 해 놓을 것

      - 민원처리비는 시공사가 부담(관급공사)

       ; 시공사와 계약 후의 모든 민원처리는 시공사가 하도록 계약서 작성

        예) 직접공사비 및 민원(ex: 공사, 소음, 먼지, 진동으로 인한 균열 등..) 은 시공사에서 부담

 

  3. 시행사 일반관리비

    ① 보통 인허가부터 입주 때까지의 개월수에 보통 평균 2천만 원을 넣는데 시공사와 계약하기 나름이며, 일반적으로 매출의 1%식으로 책정함

    ② 단, 계약 시 옵션 조건으로 '분양율이 몇 % 이상일 때 시행관리비를 지불한다.'와 같이 들어가지만 실제로 못 받을 수도 있음(일반적으로 계약시 옵션이 들어감)

        계산법 : 2000만 원 x 사업기간(월), 납부시기 : 매월 지급

 

  4. 입주관리비

    ① 보통 넣지 않는 게 관행 임

    ② 입주 시점에 시공사와 시행사 직원 몇 명이 1~2개월 상주하면서 관리하는데 실제 비용이 적은 관계로 굳이 넣지 않아도 된다.

        - 예비비 형태로 책정하는 경우가 있으며 아닌 경우도 있는데 일반적으로 수지분석표 상에 일정금액을 잡는다. 아파트나 주상복합의 경우 세대별로 책정할 경우도 있고 아니면 연면적으로 책정할 경우도 있다. 연면적으로 할 경우 평당 1만 원 ~ 1.5만 원 수준으로 책정하면 됨

      - 쇼핑몰의 경우 관리업체와 협의하기도 하지만 일반적으로 평당 3~5만 원까지도 책정함.

        계산법 : 세대수 x 20만 원, 납부시기 : 입주시기

 

6. 부대비(제세공과금)

6.1. 보존등기비 

     관련법률 : 지방세법

     계산법 : 취득세 2% + 농특세(취득세의 10%) + 등록세 0.8% + 교육세(등록세의 20%) = 3.16%

     법무사 수수료 포함 3.2% 정도를 계산함

     계산법  (공사비 + 설계 감리비) x 3.2%, 납부시기 : 분양완료 시기

 

6.2 과밀부담금

    관련법률 : 수도권 정비계획법 

    부과대상지역 : 서울 및 수도권에 해당

    대상 건축물 :

         - 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적으로업무용 건축물 25,000㎡, 판매용 건축물 15,000㎡,

         - 복합용 건축물 부과대상면적 중 판매용 시설의 면적이 용도별 면적 중에서 가장 큰 건축물은 15,000㎡, 기타 복합용 건축물 25,000㎡

    계산법 : 

    (1) (기준면적 - 주차장면적 - 기초공제면적( 5,000㎡)) x 단위면적당 건축비(표준건축비) x 0.05 + 기준면적초과면적 x 단위면적당 건축비(표준건축비) x 0.1

    (2) 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하는 경우

         (신축면적 - 주차장면적 - 기초공제면적(5,000㎡)) x 단위면적당 건축비(표준건축비) x 0.1

         표준건축비(국토해양부 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비 고시 현황 발표 : 2021년 2,048,000원/㎡)

    납부시기 : 사용승인일 또는 임시사용승인일

 

6.3 광역교통시설 부담금

    적용법률 : 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법

    부과대상사업 :

      1. '택지개발촉진법'에 의한 택지개발사업

      2. '도시개발법'에 의한 도시개발사업

      3.  '주택법'에 의한 대지조성사업 및 '주택법' 부칙 제9조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하도록 한 아파트지구개발사업

     4. '주택법'에 의한 주택건설사업(다만, 제1호 내지 제3호의 사업이 시행되는 지구, 구역 또는 사업지역 안에서 시행되는 경우는 제회 한다.)

     5. '도시 및 주거환경 정비법'에 따른 주택 재개발사업 주택 재건축사업 및 도시환경정비사업. 다만, 도시환경정비사업의 경우에는 20세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우에 한한다.

     6. 기타 제1호 내지 제5호의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

    계산법 :

     - 1,2,3번의 사업 : ( 1㎡당 표준개발비 x 부과율 x  개발면적 x (용적률 ÷ 200)) - 공제액

                                  부과율 15% (수도권 30%) (시도지사가 50% 범위 내에서 조정가능)

                                  표준개발비 : 1㎡ 280,000원(2009)

     - 4,5번의 사업 :  ( 1㎡당 표준개발비 x 부과율 x  건축연면적) - 공제액

                                 부과율 2%, (수도권 4%) (시도지사가 50% 범위내에서 조정가능)

                                표준건축비 : 2021년도 표준건축비  2,048,000 원/ ㎡

 

<공공건설임대주택 표준건축비> 

주거전용면적/건축비 상한 가격(주택공급면적에 적용)          (단위: 천 원/㎡)

구분	5층 이하	6～10층 이하	11～20층 이하	11～20층  이하	21층 이상
40㎡   이하 40㎡초과～50㎡이하 50㎡초과～60㎡이하  60㎡ 초과	977.2  993.3   962.4   972.2	1,049.3 1,063.5  1,030.9  1,034.2	991.4 1,001.0 970.9 970.	991.4 1,001.0 970.9 970.4	1,008.4 1,018.1 988.1 987.4

공제액

1. 당해 사업과 관련하여 도시철도 또는 철도의 건설 및 개량에 소요되는 비용을 부담하는 경우에는 그 금액

2. 법 제11조 각 호에 따른 사업이 시행되는 지구·구역 또는 사업지역 밖에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로를 설치하거나 그 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에는 그 금액
   가. 도로관계 법령에 의한 고속국도, 자동차전용도로, 일반국도, 특별시도, 광역시도 또는 지방도
   나. 법 제2조 제2호 가목의   규정에   의한   광역도로에   해당하는   시·군·구도
   다. 법 제7조의 2 제3항에 따라 확정된 광역교통개선대책에 따라 건설 또는 개량되는 도로

 

면제대상사업

• 주거환경개선사업
• 5년 이상 임대하는 전용 85㎡ 이하의 임대주택 건설사업
• 공공사업의 시행을 위한 이주택지 건설사업

감면대상 사업(50%)

• 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업
• 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택 재개발사업
• 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택 재건축사업
• 도시계획법에 의한 도시계획구역 안에서 시행되는 사업

부과일 : 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내 부과

납부시기 :  부과일로부터 60일 이내 납부

※ 시·도의 조례로 정하는 바에 따라 준공검사 또는 사용검사 등을 받는 날까지 분납가능

• 부담금을 납부기한 내에 납부하지 아니한 때에는 납부기한의 경과 후 10일 이내에 독촉장 발부
• 독촉장의 납부기한은 독족장 발부일부터 10일
• 부담금에 이의가 있는 경우에는 부과받은 날로부터 30일 이내에 시·도지사에게 증명자료를 첨부하여 이의 신청
• 이의신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 이를 심의하여 그 결과를 서면으로 통보

6.4. 근저당 설정 및 해제비용

  1. PF시 사업부지에 대한 은행권이나 시공사의 근저당 설정 및 해제비용을 의미함(보통 PF취급수수료에 포함됨)

  2. 요즘은 대부분 담보신탁등기로 처리되므로 담보신탁수수료가 설정비용이 된다.(신탁수수료 설명 참조)

  3. 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.3~0.4% 내외이며, 해제 시 법무사 수수료 필요

 

6.5. 학교용지부담금

  관련법률 : 학교용지 확보에 관한 특례법
  1. 부과 대상 :「건축법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「 주택법」, 「택지개발촉진법」 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 시행하는 사업 중 100 가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 사업(즉! 100가구 이상의 주택개발사업은 학교용지 부담금을 납부한다.

그러나 300 가구 이상(노인복지주택, 주택 재건축의 경우 그 개발사업분을 뺀 가구수)은 학교용지확보에 대하여 교육청과 협의
계산법  :
    ① 공동주택   : 가구별   공동주택   분양가격 ×1천 분의   4
    ② 단독주택을   건축하기   위한   토지   : 단독주택지   분양가격×1천분의   7 
납부시기 : 분양공급계약체결일로부터   60일   이내

 

6.6. 주택채권 매입

관련법률 : 주택법

   ① 지상연면적(㎡) x 전용률 x 금액(원/㎡) x 채권할인률(20~30% 정도)      (금액을 평균값 1,000원으로)

   ⓢ 주거전용 건축물의 전용면적 85㎡ 미만은 면제

 

6.7. 종합부동산세

관련법률 : 종합부동산세법

계산법 : 과세표준 x 세율(연도별 적용비율) x 사업년수

   ※ 종합 합산대상, 별도합산대상에 따라 세율 변동

       허가 득 또는 봉시진행시에는 별도합산대상 납부시기 : 매년 12/1~15일(과세기준일 6월 1일)

 

6.8. 도시계획세

관련법률 : 지방세법

과세대상 및 과세표준

도시계획구역 내 토지(종토세병기고지)의 공시지가의 일정률, 건축물의 시가표준액(재산세병기고지)

세율

표준세율 : 1.5% 조례로 가감조정 가능(한도:0.3%까지 3/1,000)

계산법 : 토지가(공시지가) X 지자체적용률 50%(광역시)~100%(지방) X 0.2% X 2년(2회)
  1. 토자가액(시가표준액)을 모를 경우 시가의 %를 적용
2. 우선 수도권은 50% 적용. 지방 같은   경우는   %가   더   낮음.
3. 지자체마다 적용률이 다르며 우선 100% 적용함. 그리고 자세한 사항은 구청에 문의요망
4. 요율은   3/1000(0.3%), 년수는 고정  2년은 아니며 해마다 6월 1일 날자로 소유한 사람이 9.16 ~ 말일   납부함
5.1~3년 사이에서 보통 결정되고 따라서 그냥 2년으로 추정해도 무방함 
도시계획세 : 목적세로 과세대상은 도시계획구역 내의 토지 또는 건축물
단, 도시계획구역내 전, 답, 과수원, 목장용지 또는 도시계획법에 의하여 지적 고시된 공 
공시설 용지 세대상에서 제외, 납세의무자는 도시계획구역 내 토지 또는 건축물 소유자임. 
납부시기 : 매년 9월 16 ~ 9월 말일 (과세기준일 6월 1일)