[담보신탁]담보신탁 업무절차(2) - 신탁계약 업무

썸 네일

담보신탁 업무절차(2) - 신탁계약 업무

 

1. 담보신탁 일반적 업무절차

구분		주요 업무	필요 서류
1. 상담 및 신청 접수		1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수	신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서
2. 조사		1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단	임대차계약서 사본, 조사분석서
3. 신탁계약		1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급	신탁계약서 수익권증서 이사회결의서 인감증명서(사용인감계) 법인등기부등본 등
4. 관리		1. 대출실행 확인 2. 신탁재산 관리 3. 대출금상환 확인 4. 수익권증서 회수	대출실행 통지서
5. 종료	정상종료	1. 신탁계약해지동의서 접수 2. 신탁계약 해지 3. 신탁보수 정산 및 신탁정산 4. 소유권이전 및 신탁종료	신탁해지증서 신탁계약해지동의서 등기권리증, 매매계약서 등기위임장, 인감증명서, 법인등기부등본
	환가종료	1. 신탁재산 환가처분 요청서 접수 2 우선수익자 협의 및 공매계획 수립 3. 공매절차 개시 4. 매매계약 체결 5. 우선수익금 교부 등 수익정산 6. 신탁종료	위 신탁해지 관련 서류 일체  우선수익자 환가요청서

※ 담보신탁 일반적인 업무절차와 거래실무상 업무절차는 다소 차이가 있음

 

2. 단계별 세부업무 절차

2.1. 신탁계약 체결 준비 서류

  ① 담보신탁신청 및 수익권증서발급의뢰서(위탁자 이사회 결의서 및 정관)

  ② 인감증명서(사용인감계), 주민등록등본(법인등기부등본), 사업자등록증 사본

  ③ 담보신탁계약서, 법무사 위임장

  ④ 국세·지방세 완납증명서

  ⑤ 감정평가서, 각서, 특약서, 합의서(필요시)

  ⑥ 채권금융기관의 요청이 있어 조사분석서를 별도 작성한 경우 조사분석서

  ⑦ 관련 공부(토지·건물 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 공시지가확인원)

 

2.2. 신탁계약 체결 및 신탁등기

  ① 위탁자 본과용, 수탁자 보관용, 우선수익자 보관용, 등기필증 제작을 위한 등기소 제출용을 총 4부의 계약서를 작성하여 날인한다.

  ② 원칙적으로 법인인 위탁자의 직원 또는 개인인 위탁자가 아닌 자가 날인하는 경우 날인자는 위탁자의 대리인이 되므로 대리인 위임장을 제출하여야 한다.

  ③ 법인인 위탁자의 직원이 날인하는 경우 날인자가 직원임이 확인된 상황에서 대리 위임장을 생략할 수는 있다.

  ④ 신탁계약이 체결되면, 아래 각 호의 사항을 조사하여 계약 체결이 정확히 이루어졌는지 확인한다.

      ⓐ 서명날인이 본인자신이 행한 것인가의 여부 또는 정당한 대표자 또는 정당한 대표자 또는 대리인으로 행한 것인지의 여부

      ⓑ 인감은 인감증명서와 부합하는지의 여부

      ⓒ 관계자의 주소는 등기부등본, 주민등록등본 또는 인감증명서 등에 기재된 주소와 부합하는지 여부

      ⓓ 기타 날인의 누락 유무

  ⑤ 위 확인결가 이상이 없는 경우 법무사를 통해 신탁등기를 실행하되, 저당권, 예고등기, 가등기, 압류등기, 기타 소유권의 권리침해와 관련한 동기가 있을 때의 그 말소등기가 신탁등기 전에 이행되었는지를 확인하여야 한다.

  ⑥ 신탁등기를 위하여 필요한 서류는 아래 각 호와 같다.

     ⓐ 등기권리증

     ⓑ 담보신탁계약서 1부

     ⓒ 신탁원부 1부

     ⓓ 위임장

     ⓔ 인감증명서

     ⓕ 주민등록등본 또는 법인등기부등본

     ⓖ 토지·건물 등기부등본

  ⑦ 신탁등기가 완료되면, 등기부등본을 발급받아 발소등기의 선행 여부, 등기법호, 갑구의 수위법호의 기재누락 또는 기타 숫자의 오기 유무, 접수 연월일 및 등기필의 기재유무, 등기소인의 기재유무, 부동산 목록 중 변경한 것이 있는지 여부 등을 최종 확인한다.

 

2.3. 수익원증서 교부

  ① 수익권증서는 반드시 신탁등기 여부를 확인한 후 발급한다.

  ② 수익권증서는 우선수익자에게직접 송부 또는 교부함을 원칙으로 한다.

  ③ 수익권증서 교부 시에는 담보신탁계약서 사본을 첨부하여  교부한다.

  ④ 수익권증서 발급 후 우선수익자인 채권기관이 수익권증서를 기초로 하여 대출을 실행하였는지의 여부를 확인하고, 그 사실에 대한 "수익권증서 수령서"를 징구받도록 한다.

 

2.4. 신탁등기완료 후의 사무처리

 ▶ 등기내용 점검

    ① 신탁등기 사무가 완료되면 등기부 및 신탁원부 등본을 발급받아 내용이 정확히 기재되었는지 확인한다.

    ② 전항의 등기내용에 대한 확인사항은 다음과 같다.

       ⓐ 등기번호 및 갑구의 순위번호의 기재누락 또는 기타 숫자의 오기 유무

       ⓑ 접수 연월일 및 등기필의 기재유무

       ⓒ 부동산 목록 중 변경한 것이 있는지의 여부

 

※거래실무상 부동산 담보신탁의 업무절차 요약

진행단계	주요업무	필요 서류	소요기간
담보신탁신청접수 (위탁자 또는 금융기관)	담보신탁계약서 및 부속서류 작성에 필요한 필수정보 파악   - 위탁자 정보   - 신탁부동산 정보   - 대출정보   - 신탁기간/보수 법무사 선임   - 위탁자 또는 금융기관에서 지정	위탁자 정보 파악   - 개인(법인)등기부등본, 사업자등록증 등 신탁부동산 정보 파악   - 부동산 관련 공부(등기부등본 등) 대출 정보 파악   - 대출금액 대출기간 등 대출조건 파악	1일
담보신탁 계약서 및 부속서류 작성 및 검토	담보신탁계약서 및 부속서류 작성 후 신탁관계인과 다보신탁계약서 내용 협의 신탁관계인과 내용 협의 후 리스크 관리팀 검토 및 내부결재	작겅서류 목록   - 담보신탁계약서   - 담보신탁신청 및 수익권증서 발급의뢰서   - 신탁재산 원본가액 신고서   - 고객거래 확인서, 무자정보확인서	1~2일
신탁계약 체결 및 신탁 등기	담보신탁계약 체결 및 부속서류 징구 신탁등기 위임장 교부   ※ 일반적으로 대출금융기관에서 대출약정체결 시 신탁계약 체결	계약 체결 시 징구 서류 목록   - 담보신탁계약서   - 개인(법인)등기부등본 및 인감증명서   - 사업자등록증 사본   - 국세, 지방세 완납 증명서   - 이사회결의서(법인의 경우)   - 고객거래 확인서, 투자정보확인서   - 담보신탁 신청 및 수익권증서 발급의뢰서	1일
수익권증서 발급 및 대출실행 확인	수익증권서 발급/교부(우선수익자)   - 기표일자 기준 신탁보수계산서 발급(위탁자) 대출실행 및 대출확인 수익권증서 수령 및 대출실행통지서 접수	계산서 수익권증서 수익권증서 수령 및 대출실행 통지서	-
신탁등기 완료 후 사무처리	등기내용점검 화재보험부보(생략가능) 신탁회계처리		-