[관리형 토지신탁]관리형 토지신탁의 개념, Type 및 참여자 역할

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관리형 토지신탁의 개념, Type 및 참여자 역할

 

1. 관리형 토지신탁 개념

• 수탁자가 "사업시행자(또는 건축주)의 지위에서 일체의 사업비용의 조달책임을 부담하지 아니하는 조건으로 수탁하는 것"을 의미함
• 신탁실무상 우량시공사가 책임준공 요건 외에도 위탁자에 대한 의무사항(실질적인 분양업무, 사업소요 자금조달, 민원책임처리 등 사업시행자로서의 의무)에 대하여 위탁자와 연대하여 책임을 부담하는 조건으로 수주하고 있음(예외적으로 금융기관이 사업비 조달책임을 부담하는 경우가 있을 수 있음)
• 시공사 의존적인 사업구도 측면에서 시공사의 사업 참여 책임범위(책임준공, 자금 부족 시 사업자금 조달책임)를 판단하기 위하여 시공사의 시공능력과 신용도를 가장 중요한 평가 항목으로 삼고 있음

 

2. 관리형 토지신탁의 활용사례

1. 시공사와 사업시행자의 관계 악화로 정상적인 사업진행이 불가능하여 시공사에서 사업권 및 부동산을 인수해야 할 상황 발생 → 취·등록세 절감을 위하여 관리형 토지신탁제도를 활용
2. 시행사 부도, 자금 유용 등 모럴헤저드를 우려 → 사업개시 이후 시행사와 관련한 리스크를 원천적으로 예방하고자 관리형 토지신탁으로 추진
3. 시행사가 추진중인 타 사업으로 인하여 자금을 관리하고 있는 시공사로 가압류 등 보전처분 발생 → 시공사가 추가적인 우발 리스크 예방을 위해 관리형 신탁으로 전환
4. 금융기관이 PF 대출 중 시공사 부도로 공사가 중단된 현장에 신규시공사를 선정하여 준공한 후에 채권회수가 유리하다고 판단한 경우 → 금융기관의 자금보충약정 및 시공사의 기성불 또는 책임준공 조건 형태로 진행

 

3. 관리형 토지신탁의 Type

구분	금융기관	시공사	수익교부	비고
Case1	토지비 PF	책임준공/자금보충약정 (부족 사업비 조달) 등 위탁자 의무이행 연대책임	금융기관 → 시공사 → 위탁자(수익자) ※ 약정 내용에 따라 변경 가능
Case2	토지비/공사비 PF	책임준공/자금보충약정 (부족 사업비 조달) 등 위탁자 의무이행 연대책임	금융기관 → 시공사 → 위탁자(수익자) ※ 약정 내용에 따라 변경 가능
Case3	토지비/사업비 PF	기성불 지금 / 사업관리	매각대금 / (금융기관의)우선 수익권 상계	완성건물 매입 조건

 

4. 사업참여자(당사자) 간의 역할

구분	주요 내용	비고
위탁자(갑)	사업비 차입 및 대출원리금 상환의무 사업계획승인 / 분양승인 등 인허가 취득업무 사업주체를 병으로 변경 분양보증서 발급업무
시공자(을)	책임준공(공사 및 사업관련 민원해결업무 등 포함) 갑의 사업비 차입 시 지급보증(또는 자금대여) 분양보증서 발급에 따른 연대 입보 실질적인 분양업무(계약자 관리, 광고 등 분양 관련 일체) 관리형 토지신탁계약상 갑에게 발생하는 모든 의무사항(사업비 및 신탁처리비용) 연대 책임	수익권에 대한 2순위 우선수익자
수탁자(병)	사업주체 변경 후 사업계획승인 및 분양승인, 사용검사 등 대 관청 인·허가의 주체 신탁사무처리(신탁재산에 속하는 금전의 수납 및 을·정 등의 요청에 따른 자금집행업무 등)
금융기관(정)	본 사업과 관련된 토지비 등의 대출	수익권에 대한 1순위 우선수익자
사업비 조달	사업소요 일체자금은 갑과 을의 책임 하에 조달
사업비 집행	병 명의로 체결한 공사계약 및 각종 용역계약 이행에 따른 대가 지급은 신탁재산 범위 내에서만 집행 지급 부족분은 갑 및 을이 연대하여 부담함