[부동산신탁]분양관련 리스크 요인 및 관리방법

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분양관련 리스크 요인 및 관리 방법

 

1. 미숙한 분양관리로 로 인한 리스크

1.1. 리스크 요인

이중분양, 허위광고, 미숙한 분양대금수납 및 계약자관리 소홀 등으로 민원 및 손해배상책임이 발생할 경우 사업에 손실을 초래할 수 있음.

 

1.2. 관리방법

보통의 경우 분양과 관련한 사고는 부적격한 분양대행업체에 의해 발생하므로 건실한 분양대행업체를 선정하고 분양대행업체의 분양활동을 세밀히 관리, 감독하여야 하며 계약서 날인 교부 및 분양대금수납은 당사가 직접 관장하고 전산시스템을 통해 계약자 및 분양대금수납관리를 하여야 함.

 

 

2. 계약서의 각종 표시내용 오류로 인한  리스크

2.1. 리스크 요인

계약서상 분양면적, 분양금액 및 납부시기 등 주요 내용의 표기오류가 있을 경우 손실이 발생할 수 있으며 특히 분양면적이 표기에 오류가 있거나 실제와 다를 경우 손해배상의 책임이 발생할 수 있음

 

2.2. 관리방법

계약서 작성 및 교부 시에 계약서 주요 내용을 세밀히 검토하고 오류가 없도록 작성하여 교부하여야 함.

 

 

[기타 리스크 요인 및 관리방법]

 

1. 부가가치세환급금 환수 문제

1.1. 리스크 요인

부가가치세환급금이 위탁자에게 지급되는 관계로 환급금을 신탁계정으로 환수하지 못하면 자금흐름에 차질이 발생하고 결국 사업에 손실이 발생할 수 있음

 

1.2. 관리방법

부가가치세 환급 전에 위탁자로부터 국세환급금양도요구서 및 부대서류 등을 징구하여 환급금을 직접 신탁계정으로 입금하도록 하여야 하며 실무적으로 세무당국에 신탁관계의 특성에 대한 이해를 구해 업무협조를 구할 수 있도록 하여야 함.

 

2. 각종 채권자 관리문제

2.1. 리스크 요인

수익권상의 질권자, 가압류·가처분권자 등 각종 채권자들에 대한 관리소홀로 채권자들에게 지급하여야 할 금원을 타 용도로 지급할 경우 우리 회사가 채권금액을 직접 배상하여야 하는 위험에 처할 수 있음 

 

2.2. 관리방법

수시로 발생하는 각종 채권자 자료를 전산 등을 통해 정확히 관리하여야 하며 각종 비용지출 시(특히 신탁정산시)에는 채권자와의 권리관계를 반드시 체크하여 비용을 지출하거나 수익금을 교부하여야 함.

 

3. 선배당으로 인한 리스크

3.1. 리스크 요인

사업기간 중 위탁자에 대한 신탁수익 선배당이 과도할 경우 사업진행에 차질이 발생할 수 있음

 

3.2. 관리방법

사업기간 중 선배당은 가급적 지양하여야 하며 사업종료시까지의 자금계획을 면밀히 검토하여 결정하여야 함.

 

4. 신탁해지 후 발생하는 비용, 책임 등의 리스크

4.1. 리스크 요인

신탁사업이 완료되어 신탁이 해지된 후에도 사업과 관련하여 각종 세금, 부담금 등 불측의 비용과 책임문제가 발생하여 회사에 손해가 발생할 수 있음

 

4.2. 관리방법

신탁해지 및 정산시 위탁자와 신탁해지 후 발생하는 비용 및 각종 책임에 대한 부담주체에 대해 명확히 규정하여 정산서 등을 작성하여야 하며 신탁수익금 일부를 일정기간 동안 지급보류하는 등 신탁해지 후 발생할 수 있는 불측의 사태에 대비하여야 함.

물건 소재지의 해당관청에 지방세세무조사를 신청하여 추후에 발생될 취등록세 추징에 대비하여야 함.

※ 정산서 및 확인서 작성시 향후 발생할 비용의 부담 주체를 위탁자의 회사 외에 대표이사 개인도 연대하여 책임을 부담하는 것으로 내용 작성하여 날인, 징구하는 것이 안전함.