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단계별 세부업무-(3) 신탁기간 중 사무처리 1. 일반관리사무 1.1. 신탁계약의 변경 신탁계약의 변경 시 변경계약서를 작성하여 변경등기를 신청하는바, 변경계약 체결 승인 품의 및 변경등기 신청에 관한 절차는 신규 신탁계약 체결 및 신탁등기와 동일한 처리절차를 진행한다. 2. 임대차 관리업무 2.1. 기존 임대차계약의 승계 1. 기 파악된 임차인과 임대차계약 승계계약을 체결함을 원칙으로 하나, 상가임대차보호법에 따라 별도의 승계계약을 체결하지 않아도 임대인 지위는 승계된다. 2. 승계계약 체결 시에는 신탁종료 시 임대인의 지위가 자동으로 위탁자 또는 수익자에게 승계된다는 특약을 명시하도록 한다. 이 또한, 상가임 대차보호법에 따라 별도의 특약을 하지 않아도 신탁종료 및 위탁자 또는 수익자 앞으로 소유권이..

단계별 세부업무-(2) 신탁재산운용계획서 작성 1. 수탁조건 확정 위 상담 및 조사 단계에서 협의 진행된 수탁업무범위, 건물관리방식, 임대차계약의 승계 및 임대보증금의 인수 문제를 최종 확정한다. 2. 예상현금흐름 분석 1. 관린신탁에 있어 갑종관리는 건물경영에 준하고 건물을 경영하기 위해서는 연간 예산 및 예상현금흐름을 편성하여야 한다. 2. 현금수지표의 주요 항목은 아래와 같다. 수입항목 지출 항목 1. 임대보증금 수납(신규수납, 인상) 2. 월임대료 수입 3. 관리비 수입 4. 주차비 수입 5. 기타 수입(연체료, 위약금 등) 1. 급료와 임금 2.제세공과금 3. 위탁관리비 4. 수선유지비 5. 수도광열비 6. 기타 관리비 7. 임대보증금 반환금 8. 신탁보수 9. 기타 지출 10. 수익의 배당 3..

단계별 세부업무-(1) 상담 및 조사 1. 의뢰자의 방문목적 파악 1.1. 의뢰자의 신탁의뢰 목적이 관리신탁의 취급목적에 부합하는지 여부를 확인한다. 특히, 을종관리신탁의 경우 신탁법 제21조(강제집행의 금지)를 활용하기 위한 목적을 가지고 신탁 의뢰를 하는 사례가 있어 이에 주의가 필요하다. 1.2. 아래 각호의 경우에는 수탁을 금지한다. ① 소송행위를 주목적으로 하여 신탁을 하는 것 ② 사해행위가 될 우려가 있는 신탁을 하는 것 ③ 현재 분쟁 중에 있거나 장차 분쟁의 우려가 있다고 인정되는 것. ④ 소유권을 제한하는 권리의 설정이 있는 것. 다만, 신탁사를 위한 권리설정이 있거나 또는 관리(처분)에 지장이 없다고 인정될 때에는 수탁 가능함. ⑤ 관리(처분)가 현저히 곤란하다고 판단되는 것. ⑥ 기타 ..

관리신탁의 주요 업무 1. 소유권관리 업무(을종·갑종) 1. 위탁자로부터 신탁부동산에 관한 소유권을 이전받아 자신의 명의로 관리한다. 2. 소유권과 관련한 최소한의 업무로써 건물인 신탁부동산에 대한 화재보험 가입 등의 업무를 수행하고, 기타 소유권에 관한 채권보전조치 등 소유권 제한에 관한 사항을 파악하고 관리하여 이수 수익자에게 신탁원본을 교부한다. 2. 임대차관리 업무(을종·갑종) 1. 목적물의 재산가액과 인근지역 임료 수준을 감안, 적정 임대료를 산정하여 임대차계약을 체결, 수납업무를 포함한 임대차에 관한 제반업무를 수행한다. 2. 업종 간 상호보완을 위한 업종 및 임차인 선별에 각별한 주의를 기울임으로써 임차인 간의 분쟁을 사전에 예방하며, 임대료를 점진적으로 상승시킬 수 있는 여건을 조성한다. ..

관리신탁의 종류 및 업무절차 1. 관리신탁의 종류 1.1. 갑종 관리신탁 부동산 소유자(위탁자)가 장기간 해외에 나가게 되어 부동산관리가 어려운 경우, 또는 자신의 부동산에 대하여 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁이다. 신탁회사(수탁자)는 수탁받은 부동산에 대하여 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설의 유지관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부한다.(신탁회사의 낮은 기대수익, 업무과다 등 인력투입대비 비효율적이므로 거래상 거의 활용되지 않고 있다.) 1. 2. 을종 관리신탁 부동산 소유자(위탁자)가 자신의 부동산소유권을 안전하게 보전할 목적으로 이용하는 신탁이다. 개발사..

관리신탁의 정의, 구조 및 장점 1. 관리신탁의 정의 관리신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁계약을 통해 부동사느이 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하면, 신탁회사(수탁자)는 신탁계약의 정한 바에 따라 부동산에 대한 소유권 관리, 세무관리 등의 관리업무를 수행하고 그로부터 발생하는 신탁수익 등을 수익자로 지정된 자에게 교부하는 신탁상품을 말한다. 2. 관리신탁의 구조도 3. 관리신탁의 장점 3.1. 관리의 전문성 및 효율성 신탁회사인 수탁자가 위탁자를 대신하여 계약에 정한 바에 따라, 신탁부동산을 관리함으로 관리업무의 투명성이 확보되고, 이에 더하여 수탁자의 전문 인력 및 관리시스템을 활용함으로써 전문성 및 효율성을 제고할 수 있다. 특히, 신탁부도산 관리의 투명성으로 인해 신탁부동산에 관한 현금흐름의 ..

부동산 수지분석 관련 주요 항목 및 계산법 1. 토지비용 - 사업에 있어서 제일 중요한 부분 1.1. 제세공과금 1) 취득세 등(2.2%) 납부시기 : 취득세 취득한 날부터 30일 ① 취득세 = 토지비의 2% ② 농특세 = 취득세의 10% 2) 등록세 등(2.4%) 납부시기 : 등록세 등기등록 시 납부 ① 등록세 = 토지비의 2% ② 교육세 = 등록세의 20% [합계] 토지비의 4.6% ☞ 일반적인 시행사업의 경우 해당 부지 안의 주택, 상가, 토지 등이 혼제되어 있어 일일이 취등록세를 산출할 수 없으며, 일반적으로 토지 매입비용에 4.6%로 계산한다. 추후 법무사를 고용하면 그때 정확한 계산이 나올 것이며 최초 산출한 금액보다 높지는 않을 것임 1.2. 등기 대행료(법무사) 납부시기 : 취등록세 납부 ..

신탁재산의 환가처분(채무불이행에 따른 공매) 1. 환가와 공매의 개념 용어 정의 환가(換價) 신탁부동산을 매각 등의 방법으로 금전(값)으로 바꾸는 행위 또는 금전으로 치러지는 값 공매(公賣) 부동산신탁회사는 공공기관이 아니므로 부동산신탁회사에서 수행하는 환가방식으로써의 공매라 함은 공개경쟁입찰에 의한 매각행위로 정의 2. 공매의 실시 목적 1. 수탁자인 신탁회사는 그 업무처리에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다항야 하고, 이러한 선관주의 의무는 신탁부동산의 강제처분 시에도 예외일 수 없다. 2. 신탁부동산의 강제처분 시, 처분금액의 책정에 있어서 얼마나 위탁자 또는 수익자를 보호하였는지, 책정금액이 어느 정도의 객관성과 공정성을 유지하였는지, 특정인을 매수인으로 선택함에 있어 특혜가 부여되지 않았는지 ..

담보신탁 업무절차(3) - 신탁계약 중 사무처리 1. 담보신탁 일반적 업무절차 구분 주요 업무 필요 서류 1. 상담 및 신청 접수 1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수 신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서 2. 조사 1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단 임대차계약서 사본, 조사분석서 3. 신탁계약 1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5..

담보신탁 업무절차(2) - 신탁계약 업무 1. 담보신탁 일반적 업무절차 구분 주요 업무 필요 서류 1. 상담 및 신청 접수 1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수 신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서 2. 조사 1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단 임대차계약서 사본, 조사분석서 3. 신탁계약 1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5. 수익..