[관리신탁]단계별 세부업무-(1)상담 및 조사

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단계별 세부업무-(1) 상담 및 조사

1. 의뢰자의 방문목적 파악

 1.1. 의뢰자의 신탁의뢰 목적이 관리신탁의 취급목적에 부합하는지 여부를 확인한다. 특히, 을종관리신탁의 경우 신탁법 제21조(강제집행의 금지)를 활용하기 위한 목적을 가지고 신탁 의뢰를 하는 사례가 있어 이에 주의가 필요하다.

  1.2. 아래 각호의 경우에는 수탁을 금지한다.

    ① 소송행위를 주목적으로 하여 신탁을 하는 것

    ② 사해행위가 될 우려가 있는 신탁을 하는 것

    ③ 현재 분쟁 중에 있거나 장차 분쟁의 우려가 있다고 인정되는 것.

    ④ 소유권을 제한하는 권리의 설정이 있는 것. 다만, 신탁사를 위한 권리설정이 있거나 또는 관리(처분)에 지장이 없다고 인정될 때에는 수탁 가능함.

    ⑤ 관리(처분)가 현저히 곤란하다고 판단되는 것.

    ⑥ 기타 법령 및 행정조치 등에 저촉되거나, 수탁물건으로서 부적당하다고 인정되는 것.

 

2. 위탁자 신용조사

  2.1. 위탁자는 부동산의 소유자로서 법률상, 사실상의 관리, 처분권을 가진 자여야 함은 기본이며, 이외에도 위탁자의 재무상태를 파악하여야 한다.

  2.2. 위탁자의 능력 및 재무상태를 파악하기 위해서는 아래 각호의 서류를 징구하여 확인한다.

    ① 법인등기부등본(개인: 주민등록등본)

    ② 사업자등록증 사본

    ③ 3년간 재무제표

    ④ 국세·지방세 완납증명서(세무서)

 

3. 위탁물건의 서류조사

  기본적으로 신탁하고자 하는 대상 부동산의 현황을 파악하기 위하여 아래 각 호에 열거한 서류를 확인한다.

자료명	확인사항
토지대장	면적, 지목, 위치	소유자
토지등기부등본	소유권자	소유권 이외의 권리  - 갑구: 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등  - 을구: 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등  - 해결가능성
토지이용계획 확인원	용도지역/지구/구역/도시계획시설결정 여부 기타 군사시설보허법, 농지법, 산림법, 자연공원법, 수도법, 문화재보호법에 의한 제한과 토지거래허가구역 여부
공시지가 확인원	공시지가 기타 감정가 및 법인 장부가 등 확인
건축물 관리대장	건물 연면적, 층별 면적, 주요시설, 내용연수, 경과연수 등 현황 소유권자
건물 등기부등본	소유권자, 세입자	소유권 이외의 권리  - 갑구: 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등  - 을구: 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등  - 해결가능성

 

4. 임대차 현황 파악

  4.1. 관리신탁의 관리업무 중 임대차 관리업무의 원활한 수행을 위하여 신탁계약 전 아래 각 호의 임대차 현황을 파악한다.

    ① 임차인 현황(무단 점유자 유무 등)

    ② 임차인별 임대차 계야거상 계약조건(보증금, 월임차료, 특약사항 등)

    ③ 월임차료 및 관리비 납부 현황

    ④ 임대보증금 등에 대한 채권보전조치 사항

    ⑤ 제세공과금, 관리비 정산관계

    ⑥ 신탁 전 임대차 및 건물관리 방식(자기관리, 위탁관리)

  4.2. 위 기본적인 임대차 현황을 파악하고 나면, 아래 각 호와 같은 기존 임대차 계약의 처리문제를 협의하여 필요한 조치를 취함으로써 신탁 이후 임대차계약과 관련하여 문제가 발생되지 않도록 한다.

    ① 임대차계약서의 교체 여부

    ② 기존 임대차보증금의 인수문제

 

5. 현장조사

  5.1. 현장조사를 실시하기 전에 위 각 항의 상담 및 기초 서류조사 등을 통해 해당 물건에 대한 사전 지식을 충분히 숙지하도록 하여 밀도 있는 현장조사가 이루어질 수 있도록 조치한다.

  5.2. 미리 현장조사 시 확인하여야 할 아래 각 호의 항목을 기본으로 한 체크리스트를 작성하고, 동 체크리스트에 따라 현자조사를 실시한다.

    ① 임차인 현황

    ② 임대차 관리방식

    ③ 건물 관리방식(건물현황 및 관리수준)

    ④ 문제임차인 인터뷰

    ⑤ 주변 임대시세 및 현황(주변 환경 분석 및 장래발전방향)

    ⑥ 위탁자에 관한 주변인 평가

    ⑦ 누락서류 현장 보완

    ⑧ 회계 및 세무대리인과의 면담 및 장부확인