[관리신탁]단계별 세부업무-(2)신탁재산운용계획서 작성

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단계별 세부업무-(2) 신탁재산운용계획서 작성

 

1. 수탁조건 확정

위 상담 및 조사 단계에서 협의 진행된 수탁업무범위, 건물관리방식, 임대차계약의 승계 및 임대보증금의 인수 문제를 최종 확정한다.

 

2. 예상현금흐름 분석

  1. 관린신탁에 있어 갑종관리는 건물경영에 준하고 건물을 경영하기 위해서는 연간 예산 및 예상현금흐름을 편성하여야 한다.

  2. 현금수지표의 주요 항목은 아래와 같다.

수입항목	지출 항목
1. 임대보증금 수납(신규수납, 인상) 2. 월임대료 수입 3. 관리비 수입 4. 주차비 수입 5. 기타 수입(연체료, 위약금 등)	1. 급료와 임금 2.제세공과금 3. 위탁관리비 4. 수선유지비 5. 수도광열비	6. 기타 관리비 7. 임대보증금 반환금 8. 신탁보수 9. 기타 지출 10. 수익의 배당

 

3. 기타 관리계획

  1. 신탁재산운용계획서에는 위 수탁조건 및 예상 현금흐름 외에 아래 각 호의 내용이 포함되도록 한다.

    ① 근저당권 등 제한물권 처리방안

    ② 위탁자 부채의 상환 여부

    ③ 건물관리업체 선정 계획

    ④ 기존 임차인의 채권자에 의한 임대보증금 관련 채권보전조치 관리계획

  2. 신탁기간 만료 또는 신탁계약해지(일반적으로 채무불이행에 따른 신탁해지)로 신탁사무를 종료하는 경우에 우선수익자로부터 신탁해지동의서 및 수익권증서를 반환받은 때에 신탁의 종료절차를 개시한다.

  3. 신탁종료에 따른 신탁등기 해지를 위해 필요한 서류는 아래 각 호와 같다.

    ① 신탁해지증서

    ② 등기권리증

    ③ 등기위임장

    ④ 신탁회사 인감증명서

 

4. 관리신탁계약 체결

4.1. 신탁조건 협의

  신탁재산운용계획서 작성이 완료되면, 운용계획 수립과정에서 협의된 수탁업무범위, 건물관리방식 등에 관한 사항을 관리신탁계약 특약 등에 반영하고, 신탁보수 및 신탁기간 등을 최종 협의하여 확정한다.

 

4.2. 신탁계약 체결 준비

  1. 신탁계약 체결에 따른 검토내용은 기본적으로 아래 각 호를 포함하여야 한다.

    ① 위탁자 및 수익자 현황

    ② 신탁대상 부동산 현황

    ③ 신탁대상 부동산에 관한 권리관계, 체납세액 여부

    ④ 임대차 상황

    ⑤ 신탁목적, 신탁기간, 신탁보수

  2. 신탁계약 체결을 위한 첨부 서류는 아래 각호와 같다.

    ① 신탁신청서, 이사회 결의서, 인감증명서, 주민등록등본, 법인등기부등본, 사업자등록증 사본

    ② 관리신탁계약서

    ③ 신탁재산운용계획서

    ④ 임대차계약서 사본

    ⑤ 세무용역계약서 사본, 위탁관리용역계약서 사본

    ⑥ 기타 회계장부 등 필요 서류

 

5. 신탁계약 체결 및 신탁등기

  위탁자 보관용, 수탁자 보관용, 등기필증 제작을 위한 등기소 제출용으로 총 세 부의 계약서를 작성하여 날인한다.

 

6. 수익권증서 교부

  수익자가 요청하는 경우에는 신탁수익에 관한 수익권증서를 교부할 수 있으며, 원칙적으로 수익권은 서면 승낙이 없는 경우 제3자에게 양도할 수 없다.