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담보신탁 업무절차(1) - 신탁계약 전까지 업무 1. 담보신탁 일반적 업무절차 구분 주요 업무 필요 서류 1. 상담 및 신청 접수 1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리주체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 및 수익권증서 발급의뢰서 접수 신탁신청서, 수익권증서발급의뢰서, 등기권리증 및 각종 공부 법인등기부등본, 재무제료, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서 2. 조사 1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단 임대차계약서 사본, 조사분석서 3. 신탁계약 1.신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 심의(결정) 4. 신탁계약 체결 5..

담보신탁의 구조 및 대상 1. 담보신탁의 정의 담보신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무의 이행을 보장하기 위하여 자기 소유 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전(신탁설정)하고 수탁자는 채권자(우선수익자)를 위하여 일정기간 수탁부동산(신탁재간)의 담보가치가 유지·보전되도록 관리해 주는 것을 목적으로 하는 신탁상품이다. 신탁 후 채무가 정상적으로 이행되면 신탁재산의 소유권을 위탁자에게 환원하고 만약 채무가 불이행되면 신탁재산을 환가 하여 그 처분대금으로 우선수익자에게 채무를 변제한 후 잔여금은 위탁자에게 반환하는 제도를 말한다. 2. 담보신탁의 구조 3. 담보신탁의 대상 자본시장법 제103조에서는 신탁업자의 신탁재산을 제한하고 있다. 일반저인 민신탁의 경우에는 강행법규에 저촉되지 않는..

사업단계별 Risk 및 방지 방안 1. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 사업 단계별 Risk 구분 유동성 위험 신용위험 리스크 특징 시공사의 책임준공의무 이행단계 - - 기존 방식의 관리형 토지신탁과 동일 부동산신탁사의 책임준공의무 이행단계 제한적 수준의 유동성 부담(추가공사비 등) 추가 투입자금에 한하여 신용위험 부담 ① 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제 ② 추가 투입자금 PF대출 대비 후순위 회수 부동산신탁사의 손해배상의무 이행단계 책임준공 시점에 유동성 부담(대출 원리금 잔액 및 연체이자) 대출 원리금에 대한 신용위험 부담 ① 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제 ② PF대출 손해배상액을 비용상환 청구권에 의거 회수 1.1. 책임준공 미이행 시 신탁사의 손해배상의무..

책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁 1. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 정의 관리형 토지신탁과 기본구조는 동일하지만 신탁회사가 우선수익자에 대하여 '책임준공의무'를 부담함으로써 준공에 대한 안정성을 보강한 신탁방법을 의미하는 것으로, 시공사가 지정한 기한까지 책임준공을 못하는 사유발생 시 신탁사가 시공사를 교체하여 건축물을 준공할 책임을 부담하며, 이를 이행하지 못하였을 경우에 금융기관의 대출원리금 및 연체이자에 대해 손해배상을 부담한다. ※ "책임준공의무"란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 , "위탁자"의 부도사유 발생, 공사기간 등 공사조건의 변경, 공사비 지급지연, 설계변경, 사업부지의 미확보 및 지연, 명도 지연, 민원, 소송, 분쟁, 본 사업의 제반 인·허가 여부..

시공사 Default 시 처리방안 1. 시공사 Default 시 발생리스크 구분 발생리스크 비고 사업비 조달 차질 수분양자들이 분양대금납부 지연 또는 거부 입주지체상금 발생 공사 중단기간에 대한 입주지체상금의 발생 과기성 발생 시 대체 시공사 선정 시 특히 기존 시공사에 대한 과기성이 지급된 경우 잔여 공사비를 초과할 수 있어 전체사업비가 증가하여 사업 손실이 발생할 수 있음 대체시공사 선정 곤란 채권자들의 공사대금, 자재 등에 대한 압류조치 및 노임체불상태 단기해소 곤란(공사중지상태 장기화) 시공사 타절정산 진행시 하도급업체의 현장점유(유치권 행사)등으로 타절 정산이 용이하지 아니함 관리형 토지신탁의 조건(사실상의 사업시행자 지위)을 수용할 대체 시공사 선정이 사실상 불가능할 경우 발생(불가피하게 차입..

관리형 토지신탁의 Process 및 리스크 관리 1. 관리형 토지신탁 업무 흐름도 No 구분 내용 1 위탁자의 신탁의뢰 및 수탁자 물건검토 위탁자 신탁(신청서)의뢰서 위탁자 이사회 의사록 부동산등기부등본, 토지대장 위탁자 정관(필요시 : 재단, 사단, 종친회 등) 토지매매계약서(사본) 건축물대장(멸실 여부 확인 필요) 토지이용계획확인원 2 신탁계약 체결 품의 신탁사업심의위원회 부의 전결권자 결제 3 신탁계약 체결 신탁계약 등 날인 / 수익권증서 발급의뢰서 4 신탁등기 위탁자 등기권리증(등기필증) 위탁자 법인등기부등본 위탁자 인감증명서 위탁자 사업등록증 - 세금관련 위탁자 신탁등기용 법무사 위임장 / 신탁원부 작성 5 승계계약 체결 공사도급계약 등 제계약 승계계약 체결 6 사업주체(건축주) 명의 변경 사업..

관리형 토지신탁의 개념, Type 및 참여자 역할 1. 관리형 토지신탁 개념 수탁자가 "사업시행자(또는 건축주)의 지위에서 일체의 사업비용의 조달책임을 부담하지 아니하는 조건으로 수탁하는 것"을 의미함 신탁실무상 우량시공사가 책임준공 요건 외에도 위탁자에 대한 의무사항(실질적인 분양업무, 사업소요 자금조달, 민원책임처리 등 사업시행자로서의 의무)에 대하여 위탁자와 연대하여 책임을 부담하는 조건으로 수주하고 있음(예외적으로 금융기관이 사업비 조달책임을 부담하는 경우가 있을 수 있음) 시공사 의존적인 사업구도 측면에서 시공사의 사업 참여 책임범위(책임준공, 자금 부족 시 사업자금 조달책임)를 판단하기 위하여 시공사의 시공능력과 신용도를 가장 중요한 평가 항목으로 삼고 있음 2. 관리형 토지신탁의 활용사례 시..

분양관련 리스크 요인 및 관리 방법 1. 미숙한 분양관리로 로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 이중분양, 허위광고, 미숙한 분양대금수납 및 계약자관리 소홀 등으로 민원 및 손해배상책임이 발생할 경우 사업에 손실을 초래할 수 있음. 1.2. 관리방법 보통의 경우 분양과 관련한 사고는 부적격한 분양대행업체에 의해 발생하므로 건실한 분양대행업체를 선정하고 분양대행업체의 분양활동을 세밀히 관리, 감독하여야 하며 계약서 날인 교부 및 분양대금수납은 당사가 직접 관장하고 전산시스템을 통해 계약자 및 분양대금수납관리를 하여야 함. 2. 계약서의 각종 표시내용 오류로 인한 리스크 2.1. 리스크 요인 계약서상 분양면적, 분양금액 및 납부시기 등 주요 내용의 표기오류가 있을 경우 손실이 발생할 수 있으며 특히 분양면적..

공사 관련 리스크 요인 및 관리방법 1. 미검증 시공사로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 시공사가 부실할 경우 공정부진, 준공지연(및 이로 인한 입주지연), 시공사 채권자로 인한 사업진행방해, 건축물의 하자문제 및 이로 인한 입주거부 등이 발생하여 사업에 막대한 손해를 끼칠 수 있음. 1.2. 관리방법 경영 상태나 공사실적이 우량하고 사업파트너로서 용역 및 업무를 성실히 제공할 수 있는 건실한 업체를 시공사로 선정하여야 하며, 만약의 경우에 대비하여 공사도급 계약 체결 시 계약이행보증서 징구 등 필요한 사전조치를 취해야 함. 2. 과기성 지급으로 인한 리스크 2.1. 리스크 요인 공사기성 지급 시 부실한 기성검사 등으로 과다한 공사비가 지출된 상황에서 시공사에게 부도 등의 사유가 발생할 경우 사업에 막..

신탁계약 시 리스크 요인 및 관리방법 1. 부정확한 사업계획(또는 사업성 검토)으로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 분양성, 시장상황 등에 대한 부정확한 분석 등으로 인해 사업성이 결여된 사업을 수주할 경우 회사에 막대한 손해를 발생시킬 수 있음 1.2. 관리방법 사업성 검토시 객관적인 시각에서 정확히 분석하여야 하며 관련 부서의 협조 또는 아웃소싱 등을 통해 사업성을 면밀히 검토하여 우량사업만을 수주하도록 하여야 함. 2. 신탁에 대한 이해부족으로 인한 다툼 2.1. 리스크 요인 신탁의 법률적 특성과 신탁회사의 업무내용에 대한 이해부족 등으로 인하여 다툼의 소지가 있음 2.2. 관리방법 상담 및 수주시 신탁의 법률적 특성 및 회사의 업무내용을 정확히 주지 시켜야 하며, 특히 상담 및 수주 시 작성한 ..