[처분신탁]처분신탁의 업무절차

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처분신탁의 업무절차

 

1. 처분신탁의 업무절차

구분	주요업무	필요서류
1. 상담 및 신청접수	1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리추체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 작성	신탁신청서, 등기권리증, 각종공부, 법인등기부등본, 재무제표, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서
2. 조사	1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사 분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단	위 1단계 접수서류 등록사항 등의 현황서, 임대차계약서 사본, 조사 분석서
3. 신탁계약	1. 신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 결정 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급	신탁계약서, 신탁승인신청, 수익권증서 발급신청서, 수익권증서, 인감증명서(사용인감계)
4. 관리 및 처분	1. 일반관리 2. 처분활동의 전개 3. 매매계약의 체결 4. 처분대금의 수납	매매계약서
5. 신탁종료	1. 처분에 따른 소유권이전(중도해지에 의한 위탁자 소유권이전) 2. 신탁보수 정산 3. 신탁정산 4. 신탁종료	신탁정산서(수지계산서), 신탁해지증서, 등기권리증, 매매계약서, 등기위임장, 인감증명서, 법인등기부등본

 

2. 단계별 세부업무

2.1. 상담 및 조사

1) 상담자세

    상담자는 신탁관계 전반에 관한 기초지식 및 처분신탁에 대한 세부적인 내용을 숙지한 후 상담 시 신탁일반에 대한 내용, 수탁절차 및 위탁자의 희망사항 등에 관해서 기본적인 상담을 하고 신탁접수와 관련된 서류, 신탁보수 등 제반업무 취급절차에 대한 사전협의를 한다.

 

2) 의뢰자의 방문목적 파악

  1. 의뢰자의 신탁의뢰 목적이 처분신탁의 취급목적에 부합하는지 여부 확인한다.

  2. 아래 각 호의 경우에는 수탁을 금지한다.

   ① 소송행위를 주목적으로 하여 신탁을 하는 것.

   ② 사해행위가 될 우려가 있는 신탁을 하는 것.

   ③ 현재 분쟁 중에 있거나 장차 분쟁의 우려가 있다고 인정되는 것.

   ④ 소유권을 제한하는 권리의 설정이 있는 것. 다만, 신탁사를 위한 권리설정이 있거나 또는 관리(처분)에 지장이 없다고 인정될 때에는 수탁 가능

   ⑤ 토지가 수반되지 아니한 건물 또는 지상에 타인 소유의 공작물이 있는 토지의 경우, 다만, 관리에 지장이 없다고 인정될 때에는 수탁 가능함

   ⑥ 제3자와 공유의 부동산으로 공유자 간 각기 지분의 위치가 확정되지 아니한 것. 다만, 지상건물에 부수된 토지지분은 예외

   ⑦ 관리(처분)가 현저히 곤란하다고 판단되는 것.

   ⑧ 기타 법령 및 행정조치 등에 저촉되거나, 수탁물건으로서 부적당하다고 인정되는 것.

 

3) 위탁자 신용조사

   1. 위탁자는 부동산의 소유자로서 법률상, 사실상의 관리, 처분권을 가진 자라야 하며 위탁의사의 진위 및 실제 위탁 능력 등을 파악하여야 한다.

   2. 위탁자의 능력 및 재무상태를 파악하기 위해서는 아래 각 호의 서류를 징구하여 확인한다.

    ① 법인등기부등본(개인 : 주민등록등본)

    ② 사업자등록증 사본

    ③ 3년간 재무제표

    ④ 국세, 지방세 완납증명서(세무서)

    ⑤ 이사회결의서

 

4) 위탁물건의 서류조사

   기본적으로 신탁하고자 하는 대상 부동산의 현황을 파악하기 위하여 아래 각 호에 열거한 서류를 확인한다.

자료명	확인 사항
토지대장	면적, 지목, 위치	소유자
토지 등기부등본	소유권자 및 소유권 이외의 권리   - 갑구 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등   - 을구 : 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등   - 해결 가능성
토지이용계획 확인원	용도지역/지구/구역/도시계획시설결정 여부 기타 군사시설보호법, 농지법, 산림법, 자연공원법, 수도법, 문화재보호법에 의한 제한과 토지거래허가구역 여부
공시지가 확인원	공시지가 기타 감정가 및 법인 장부가 등 확인
건축물 관리대장	건물 연면적, 층별 면적, 주요 시설, 내용연수, 경과연수 등 현황 소유권자
건물 등기부등본	소유권, 세입자	소유권 이외의 권리   - 갑구 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등   - 을구 : 근저당, 지상권, 임차권, 전세권 등   - 해결 가능성

5) 임대차 현황 파악

  1. 처분신탁 시 매수자에 대한 정확한 임대차 관련 제공 및 원활한 승계를 위하여 신탁계약 전 아래 각호의 임대차 현황을 파악한다.

    ① 임차인 현황(무단 점유자 유무 등)

    ② 임차인별 임대차 계약서상 계약조건(보증금, 월임차료, 특약사항 등)

    ③ 월임차료 및 관리비 납부 현황

    ④ 임대보증금 등에 대한 채권보전조치 사항

    ⑤ 제세공과금, 관리비 정산관계

    ⑥ 신탁 전 임대차 및 건물관리 방식(자기 관리, 위탁관리)

  2. 위 기본적인 임대차 현황을 파악하고 나면, 아래 각 호와 같은 기존 임대차계약의 처리문제를 협의하여 필요한 조치를 취함으로써 신탁 이후 임대차 계약과 관련하여 문제가 발생되지 않도록 한다.

    ① 임대차계약서의 승계 여부

    ② 기존 임대차보증금의 인수 문제

  3. 처분기간 동안의 관리업무 중 수탁자의 관리업무는 소유권 관리에 한정되며 실질적인 임대차 관리는 위탁자 또는 수익자의 업무 범위에 해당한다.

 

6) 현장 조사

  1. 현장조사를 실시하기 전에 위 각항의 상담 및 기초 서류 조사 등을 통해 해당 물건에 대한 사전 지식을 충분히 숙지하도록 하여 밀도 있는 현장조사가 이루어질 수 있도록 조치한다.

  2. 미리 현장조사 시 확인하여야 할 아래 각 호의 항목을 기본적으로 한 체크리스트를 작성하고, 동 체크리스트에 따라 현장조사를 실시한다.

   ① 임차인 현황

   ② 임대차 관리방식

   ③ 건물현황 및 관리 수준

   ④ 주변 임대시세 및 현황

 

2.2. 처분신탁 신청 및 접수

1) 신청의 접수

   처분신탁의 신청을 접수받은 때에는 신청서를 작성하게 하고, 아래 각 호의 서류를 징구한다.

     ① 신탁신청서

     ② 신탁물건 명세표(부동산목록)

     ③ 위탁자 주민등록등본(법인등기부등본)

     ④ 국세, 지방세 완납 증명서

     ⑤ 이사회결의서 사본

 

2) 수탁 여부 판단

  1. 처분신탁 신청이 있는 경우에는 징구한 신탁신청서 및 각종서류의 확인을 통해 신탁신청인 또는 신탁관계인에 관한 사항과 신탁하고자 하는 대상 부동산에 관한 조사를 실시하여 수탁 여부를 판단한다.

  2. 신탁관계인과 관련하여 조사하여야 할 사항은 아래 각 호와 같다.

    ① 신청인과 위탁자와의 관계, 위탁자 대리인의 자격 및 위임장의 소지 여부

    ② 위탁자와 수익자의 현주소, 법률상 행위능력 유무, 위탁자와 수익자 간 관계

    ③ 기타 필요 사항

  3. 신탁대상 물건과 관련하여 조사하여야 할 사항은 아래 각 호와 같다. 특히, 처분신탁은 실제 처분 시 처분행위에 하자가 발생될 가능성은 없는지에 대한 파악이 중요하다.

   ① 신탁신청서에 첨부된 신탁물건 명세표와 합치 여부

   ② 물건의 취득연월일, 취득 원인

   ③ 물건의 관리, 처분의 난이 여부

   ④ 물건 중 건무에 대한 대지권 유무, 부지에 대한 지상권, 지역권, 임차권, 전세권 등의 설정 유무

   ⑤ 화재보험 관계 또는 부속설비의 상황

   ⑥ 물건의 현장조사를 통한 입지조건, 도로, 교통조건, 형태 및 이용 상황, 주변상황, 가격 수준 등의 파악

   ⑦ 공법상 규제사항 조사(국토이용관리법, 도시계획법, 건축법 등)

   ⑧ 기타 필요한 사항

  4. 위탁자와 처분신탁을 위한 아래 각 호의 사항을 협의한다.

   ① 신탁계약해지, 수익자 변경 및 신탁이익 교부방법에 관한 사항

   ② 신탁보수 및 기타 위탁자와 협의를 하여야 할 사항

   ③ 기타 관리 또는 처분에 참고할 수 있는 사항

 

3) 수탁 여부 결정

   수탁신청 물건의 수탁적격 여부에 대한 검토결과 수탁함이 적당하다고 인정될 때에는 수탁신청을 수리하고 신탁계약 체결에 필요한 아래 각 호의 서류를 추가로 교부받도록 한다.

   ① 위착자 및 수익자의 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본)

   ② 화재보험증권(필요시)

   ③ 임대차계약서(임대 중인 경우)

 

2.3. 처분신탁계약 체결

1) 신탁조건 확정

  1. 신탁보수, 신탁기간 등 신탁에 관한 기본적인 사항 외에 개별 처분신탁 대상부동산 및 위탁자의 요구사항 등을 반영하여 "처분계획 및 조건"을 확정한다.

  2. 처분신탁은 처분 시까지 신탁사가 부동산의 소유권을 보관하게 되고 자연히 관리신탁의 기능을 수행하게 됨으로 동 기간의 관리업무에 관한 책임주체 및 업무범위를 확정하여야 한다.

  3. 처분신탁의 업무범위에 따라 처분예정가격, 처분계획, 수익자결정, 관리업무의 수행주체 및 범위 등 세부 조건을 협의하여 확정한다.

 

2) 신탁계약 체결 준비

  1. 신탁계약 체결에 따른 검토내용은 기본적으로 아래 각 호를 포함하여야 한다.

    ① 위탁자 및 수익자 현황

    ② 신탁대상 부동산 현황(수탁재산가격)

    ③ 신탁대상 부동산에 관한 권리관계, 체납세액 여부

    ④ 임대차 상황

    ⑤ 신탁목적, 신탁기간, 신탁보수

  2. 신탁계약 체결을 위한 첨부 서류는 아래 각 호와 같다.

    ① 신탁신청서, 이사회 결의서, 인감증명서, 주민등록등본, 법인등기부등본, 사업자등록증 사본

    ② 처분신탁계약서

    ③ 매매계약서

    ④ 임대차계약서 사본

    ⑤ 기타 처분 및 관리업무범위에 따른 제 서류 추가

 

3) 신탁계약 체결 및 신탁등기

  1. 위탁자 보관용, 수탁자 보관용, 등기필증 제작을 위한 등기소 제출용으로 총 3부의 계약서를 작성하여 날인한다.

  2. 신탁계약이 체결되면, 아래 각 호의 사항을 조사하여 계약체결이 정확히 이루어졌는지 확인한다.

    ① 서명날인이 본인자신이 행한 것인가의 여부 또는 정당한 대표자 또는 대리인으로서 행한 것인지의 여부

    ② 인감은 인감증명서와 부합하는지의 여부

    ③ 관계자의 주소는 등기부등본, 주민등록등본 또는 인감증명서 등에 기재된 주소와 부합하는지 여부

    ④ 계약조항 또는 물건 등의 기재누락 여부

    ⑤ 오자, 탈자 등의 유무

    ⑥ 계인, 정정인, 기타 날인의 누락 유무

  3. 위 확인 결과 이상이 없는 경우 법무사를 통해 신탁등기를 실해하되, 신탁등기 전에 아래 각 호의 사항이 이행되었는지를 확인하여야 한다.

    ① 소유권 보존, 변경, 경정 등기 등

    ② 예고등기, 가등기, 압류등기 등 말소등기

    ③ 저당권 말소등기

    ④ 기타 소유권의 권리침해와 관련한 등기가 있을 때의 그 말소 등기

  4. 신탁등기를 위하여 필요한 서류는 아래 각 호와 같다.

    ① 등기권리증

    ② 처분신탁계약서 1부

    ③ 신탁원부 1부

    ④ 위임장

    ⑤ 인감증명서

    ⑥ 주민등록등본 또는 법인등기부등본

    ⑦ 법인인감

  5. 신탁등기가 완료되면, 등기부등본을 발급받아 말소등기의 선행 여부, 등기법호, 갑구의 순위법호의 기재누락 또는 기타 숫자의 오기 유부, 접수 연월일 및 등기 필의 기재유무, 등기소인의 기재유무, 부동산 목록 중 변경한 것이 있는지의 여부 등을 최종 확인한다.

 

4) 수익권증서 교부

  1. 수익자가 요청하는 경우에는 신탁수익에 관한 수익권증서를 교부할 수 있으며, 원칙적으로 수익권은 서면 승낙이 없는 경우 제3자에게 양도할 수 없다.

  2. 수익자가 수인일 경우에는 각각의 지분비율을 표시하여 수익권증서를 교부할 수 있다.

 

2.4. 신탁기간 중 사무처리

1) 일반관리사무

  1. 신탁재산관리용 개좌개설

    수탁자가 신탁재산 관리 및 처분에 따른 자금을 직접 관리하는 경우에는 신탁재산 관리용 계좌를 개설하여야 한다.

  2. 화재보험 가입

    ① 신탁재산 중 건물 부분에 대해서는 신탁회사 명의로 화재보험계약을 체결하여야 하고, 기존에 화재보험에 가입되어 있다면, 보험금 수령인의 명의를 신탁회사로 변경하는 절차를 수행한다.

    ② 수탁 전에 위탁자가 가입한 화재보험증권 상 신탁회사 이외의 제3자에 대하여 질권설정승인의 배서가 있는 경우에는 위탁자로 하여금 질권해지 절차를 이행하고, 보험금 수령인을 신탁회사로 변경하는 절차를 수행한다.

    ③ 신탁재산에 화재로 인하여 멸실 또는 훼손사실이 발생하였을 경우에는 즉시 보험회사에 통지하고 보험금 지급의 청구절차를 실행한다.

  3. 신탁계약의 변경

    신탁계약의 변경 시 변경계약서를 작성하여 변경등기를 신청하는바, 변경계약 체결 승인 품의 및 변경등기 신청에 관한 절차는 신규 신탁게약 체결 및 신탁등기와 동일한 처리절차를 진행한다.

  4. 신탁재산의 변동 

    신탁기간 중 분필, 합필, 지목변경, 면적변경 및 기타 요인으로 인하여 신탁재산에 변동이 있을 때에는 변경 또는 경정등기 등의 등기절차를 취하고 실제와 등기부의 기재내용이 일치하도록 한다.

  5. 신탁보수의 수납

   ① 처분신탁은 관리보수와 처분보수로 구분하여 수납할 수 있으며, 처분 보수는 처분에 따른 소유권이전이 이루어질 때에 수납하도록 한다.

   ② 만약 신탁회사가 처분대금을 직접 수납하지 않을 경우에는 매수자 앞으로 소유권 이전 전에 위탁자 또는 수익자로부터 신탁보수를 수납한 후 소유권 이전에 관한 절차를 이행하도록 한다. 

 

2) 처분업무

  1. 매매계약의 체결

    ① 처분활동을 통하여 매수자가 선정되면 매수예정자 및 수익자와 매매가격, 매매대금의 납부방법 및 소유권이전절차 등의 매매조건에 대한 최종확정을 거쳐 매매계약을 체결한다.

    ② 매매계약의 체결은 매매계약의 체결, 토지거래허가·신고, 매매 중도·잔금의 수납, 소유권이전의 절차로 이루어지며 이에 필요한 계약서는 신탁회사 소정 양식을 따르는 것을 원칙으로 한다.

  2. 처분대금의 수납 및 소유권 이전

    ① 매매계약이 체결되면 계약서에 정해진 방법에 따라 처분대금을 신탁회사가 직접 수납하여 처분 보수, 기타 비용 및 부대 하는 저당권부 채무에 충당할 금액 등을 공제한 후 수익자에게 교부한다.

    ② 부득이한 사유가 있어 신탁계약에 별도로 정한 바가 있는 경우에는 수익자가 매수인으로부터 직접 매매대금을 수령할 수 있다. 다만, 이 경우 신탁보수, 관리처분 비용, 기타 부대 채무 등에 대해서는 소유권 이전 전에 원만히 청산될 수 있도록 사전조치가 이루어져 있음을 전제한다.

    ③ 처분대금의 수납이 완료되었을 경우에는 매수자 앞으로 소유권이전등기를 실행하고 신탁사무의 종료절차를 진행한다.

    ④ 소유권이전절차는 원칙적으로 신탁회사에서 직접 진행하여 등기권리증을 매수자에게 교부하는 것으로 하되 매수작의 요청이 있을 경우 처분대금 완납일로부터 7일 이내에 소유권이전등기를 완료하여야 한다는 전제조건 아래 소유권이전에 필요한 서류를 매수자에게 교부하여 직접 소유권이전등기 절차를 진행하게 할 수 있다. 이때 등기완료에 따른 등기부등본을 교부받아 등기사항을 반드시 확인한다.

    ⑤ 또한, 별도로 신탁계약에 정한 바가 있는 경우 신탁계약을 해지하여 소유권을 위탁자에게 반환하고 위탁자가 직접 매수인에게 소유권을 이전할 수 있도록 할 수 있다. 이 경우 동 절차에 대한 수익자 동의 및 필요에 따라 매수인의 동의가 필요하며, 가능한 한 신탁계약 해지에 따른 소유권 반환 등기와 매수인 앞 소유권이전등기가 동시에 이루어질 수 있도록 한다.

 

2.5. 신탁종료 및 신탁재산의 교부

1) 신탁종료

  1. 처분신탁은 신탁계약기간의 만료 또는 신탁목적 달성 시에 종료되며, 처분불가능 등 기타 신탁목적 달성이 불가능하다고 판단하여 중도해지 하는 경우 종료된다.

  2. 처분신탁을 해지하는 경우 위탁자 또는 수익자로부터 신탁계약해지 신청서를 접수받아 아래 각 호의 사항을 신중히 조사하여 그 사유가 인정되는 경우 해지절차를 이행한다.

    ① 신청인의 정당 여부

    ② 신청사유가 부득이한 것인지 또는 신청사유에 하자 있는지의 여부

    ③ 신탁계약이 정하는 바에 저촉되는지의 여부

    ④ 신탁계약 해지로 인하여 신탁회사가 받을 수 있는 모든 영향

  3. 신탁종료에 따른 신탁등기 해지를 위해 필요한 서류는 아래 각 호와 같다.

    ① 신탁해지증서

    ② 등기권리증

    ③ 등기위임장

    ④ 신탁회사 인감증명서 및 법인등기부등본

 

2) 신탁재산의 교부

  1. 신탁계약이 중도해지 되거나 기간만료로 인하여 신탁사무가 종료되는 경우에는 신탁등기 말소절차 및 최종계산서 작성을 통해 신탁부동산을 현상 그대로 위탁자에게 인도하고 부동산 이외의 자산을 금전으로 교부한다.

  2. 신탁재산 처분에 따른 종료의 경우 최종계산서를 작성하고, 수익자에게 수익을 금전으로 교부한다.