[분양관리신탁]건분법의 이해

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건분법의 이해

 

1. 건분법 적용대상 사업

   '건분법'은 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 건축법 제22조의 규정에 의한 '사용승인'전에 분양하는 건축물로서 다음과 같다.

 

1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물

2) 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

  1. 일반업무시설 중 30실 이상의 오피스텔

  2. 주상복합 건축물로써 주택 외 용도 해당 바닥면적의 합계가 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물

  3. 위 열거 건축물 중 임대 후 분양전활율 조건(분양전환 시 임대자에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)으로 하는 건축물

 

2. 건분법 제외대상 사업

   일정규모 이상의 건축물의 분양에 관한 법령이기는 하지만, 개별법에서 별도로 분양방법이나 절차 등을 규정하고 있는 다음 각 호의 건축물에 대해서는 적용을 하지 않는다.(법 제3조 제2항)

   1. 주택법에 따른 주택 및 복리시설

   2. 산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률에 따른 지식산업센터

   3. 관광진흥법에 따른 관광숙박시설

   4. 노인복지법에 따른 노인복지시설

   5. 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

   6. 지방공기업법에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

 

3. 분양요건

 1) 건축할 대지에 대한 완전한 소유권의 확보

     분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다.(법 제4조 제6항)

 

 2) 건축할 대지상의 제한물권 말소

    건축할 대지의 완전한 소유권 확보 외에 건축할 부지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되어 있는 부동산 임차권이 설정되어 있는 때에는 이를 반드시 말소하여야만 분양할 수 있다.(법 제4조 제7항)

 

 3) 분양시기 및 절차

   1. 착공신고 후 분양

      ① 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우

         ⓐ 신탁계약 : 분양사업자가 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의한 신탁회사와 체결하는 계약을 말한다.

         ⓑ 신탁계약의 체결 : 공익성과 공신력을 갖춘 신탁회사로 하여금 사업 부지를 수탁하도록 함으로써 분양사업자의 사업목적 외 자금지출이나 부도·파산 등으로부터의 예상치 못한 피해를 방지할 수 있도록 제도화한 것이다.

신탁계약에 포함되어야 할 사항(영 제3조 제1항)

1. 수분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항 2. 신탁 받은 소유권의 처분에 관한 사항 3. 신탁을 정산하는 때에 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

         ⓒ 수분양자 보호를 위한 분양대금의 우선 정산권 :  신탁계약을 체결함에 있어 신탁회사는 신탁을 정산하는  때에 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산한다는 내용을 포함하여 분양사업자의 부도·파산 등으로 사업추진이 불가한 경우 신탁재산의 처분대금이 다른 채권자에 우선하여 수분양자에게 지급되도록 규정하고 있다.(영 제3조 제1항)

         ⓓ 대리사무계약 : 신탁계약과 함께 신탁계약의 본래목적을 충분히 달성할 수 있도록 신탁회사가 수행하는 부대업무를 '대리사무계약'이라고 명명하여 분양신고 시에 허가권자에게 제출해야 하는 서류로서 신탁계약서와 병렬적 관계의 업무계약을 말한다.

대리사무계약에 포함할 사항(영 제3조 제2항 및 규칙 제2조)

1. 수분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항 2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁회사에게 양도하여야 한다는 사항 3. 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항 4. 그 밖에 신탁계약의 목적달성을 위하여 국토교통부령이 정하는 사항    ① 계약금을 포함한 분양대금의 수납·관리    ② 부도, 파산 등으로 사업추진이 불가한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 수분양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항    ③ 신탁회사의 분양사업자에 대한 사업 감독 권한, 분양사업자의 신탁회사에 대한 자료제출 의무 등    ④ 자금 집행순서 및 시공사에 대한 공사비 지급에 관한 방법·시기    ⑤ 분양계약의 관리    ⑥ 건축공사의 공정관리에 대한 사항    ⑦ 수분양자를 위한 공사진척 사항의 열람 및 게시방법    ⑧ 그 밖에 신탁회사와 토지소유자가 협의하여 정한 사항

         ⓔ 자금관리의 투명성 : '건분법'도 신탁계약 및 대리사무계약의 분양수입금 처리에 관한 사항을 명시적으로 규정하고 있는 등 수분양자 보호라는 신탁 계약의 목적을 달성할 수 있도록 자금관리의 적정성에 많은 비중을 두고 있다. 특히 대라사무계약을 통하여 분양대금 관리계좌의 개설이나 분양수입금 총액의 양수 등 법적 시스템이 자금관리의 적정성 확보를 위한 주요 내용이라 할 수 있다.

자금관리 관련 사항(영 제3조)

1. 신탁회사는 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계 처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 함(영 제3조 제3항) 2. 수분양자에 대한 입출금, 분양계약의 해제, 주소관리 등 분양업무를 수행하는 경우 신탁회사는 그 관리 내역을 공정하고 투명하게 전산 관리하여야 함. 3. 신탁계약은 신탁회사와 분양사업자 간 계약이라는 점에서, 그리고 신탁계약의 수익자가 대부분 분양사업자인 점을 고려하여 분양사업자가 신탁계약에 따른 자금관리 내역을 충분히 알 수 있도록 신탁회사는 위탁자인 분양사업자에게 분양개시일로부터 6개월마다 관련 내역을 통지하여야 함(영 제3조 제4항)

      ② 금융기관의 분양보증을 받은 경우

         ⓐ 분양보증 : 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관이 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(수분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말한다.

         ⓑ 분양보증기관

             1. '보험헙법' 제4조 제1항 제2호 라목의 규정에 의한 보험회사

             2. '은행법' 제2조 제2호의 규정에 의한 금융기관

             3. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 기관

           ※ 분양보증기관 : 서울보증보험, 1금융권은행, 건설공제조합, 주택도시보증공사

  2. 골조공사 2/3 이상 완료 후 분양

     착공 후 분양을 위한 신탁계약이나 분양보증계약의 체결이 곤란할 경우에는 분양사업자가 2 이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증을 받은 경우에는 골조공사의 2/3 이상 완료한 후에 분양할 수 있다.

  3. 사용승인 후 분양

     분양사업자가 신탁계약 및 대리사무계약, 분양보증계약, 건설업자의 연대보증 가운데 어느 요건도 충족시키지 못한 경우에는 준공(사용승인) 후 분양을 하여야 한다.

 

※ 건축물의 유형별 분양제도 비교

구분	건축물	공동주택	지식산업센터	콘도미니엄
근거법	건축물의 분양에 관한 법률	주택법	산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률	관광진흥법
적용 대상	-3천㎡ 이상 -30실 이상 오피스텔	-공동주택: 30세대 이상 -주상복합: 300세대 이상 -도생주택: 50세대 이상 -투기과열지구의 주상복합: 20세대 이상	-3층 이상으로서 -6개 이상의 집합 공장	-20개 이상 객실
분양시 대지 소유	- 소유권 확보	-소유권 확보	-사용권 증명	-소유권 확보
분양 시기	- 신탁계약 또는 분양보증: 착공신고 후 -2 이상 건설업자의 연대보증을 받은 경우: 골조공사 공정 2/3경과 후	-분양보증을 받은 경우: 착공과 동시분양 -2 이상의 건설업자의 연대보증을 받은 경우: 골조 공사 공정 2/3 경화 후	-공사착공 시 분양	-건축공정률 20%경과 후 분양
분양	-공개모집 공개추첨	-무주택자 등 우선공급 기준에 따라 분양	-공급방법은 분양승인 시 검토	-공급방법은 분양승인 시 검토
납부 방법 분양 대금	-계약금: 20% -중도금: 70% -잔금: 10% *중도금은 4회 이상 납부	-청약금(10%) -계약금(10%) -중도금(60%) -잔금(20%) *중도금은 4회 이상으로 납부	-모집 공고안 승인시 검토	-분양계획서 및 분양 공고안 승인시 검토
분양 보증제	-신탁계약 -분양보증 -연대보증 중 선택	-공동주택 30세대 이상 분양하는 경우 분양보증 의무화	-규정 없음	-분양 전 저당권 해지 혹은 설정액 만큼 보증보험 가입
설정 금지 제한 물권	-분양 전 지상권 등 말소의무	-입주자 모집 신청 전에 입주자 동의 없이 양도 압류 등 할 수 없는 재산임을 등기부에 부기등기	-규정 없음	-규정없음