[부동산관리신탁]분양관리신탁 실무 - 주요 업무

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분양관리신탁 실무 - 주요 업무

1. 분양관리

1.1. 분양관리의 업무

    '건분법'상 분양관리는 크게 분양계약의 관리 및 분양업무의 통제로 구분할 수 있으나, 실제 관리측면에서 아래와 같이 크게 네 가지 업무범위로 구성된다.

    ① 분양신고 서류의 관리

    ② 분양계약(서) 관리

    ③ 분양대금 관리

    ④ 분양업무의 통계(분양신고, 분양광고)

 

1.2. 분양신고서류 관리

    ① 시행사가 착공 후 분양신고를 하고자 하는 경우 분양신고와 관련한 일체의 자료를 제출받아 사실과 동일한지 여부에 대하여 확인하고, 그 사본을 보관한다.

    ② 특히, "분양관리신탁계약서"는 해당 인허가기관에서 부동산검인 절차를 거친 후 분양신고 시 "사업약정 및 대리사무계약서"와 같이 사본을 제출하여야 한다.

    ③ 지적 미정리 사업의 경우 매매계약서 및 잔금납입영수증 등 대지사용 권리를 증명하는 서류를 제출토록 한다.

    ④ 분양신고 수리통지서가 시행사에 송부되면, 시행사로부터 동 사본을 징구하여 보관한다.

 

1.3. 분양계약(서) 관리

    ① 분양계약서 제작 시 시행사와 시공사, 신탁회사가 협의하여 제작하며, 신탁회사가 제작 전량을 관리·보관하고, 시행사의 서면 요청에 따라 관리번호를 부여한 후 시행사에게 교부하되, 시행사의 수령확인증을 징구하도록 한다.

    ② 분양계약서상 계약당사자 표시는 아래 각 호와 같이 기재한다.

       □시행사 : 매도인    □시공사 : 책임준공사    □신탁회사 : 대리사무신탁회사

    ③ 분양계약서 제작 시 아래 각 호의 조항을 명시토록 사전에 조치하고 확인하여야 한다.

       ⓐ 분양대금은 지정된 분양수입금 계좌 외의 입금에 대하여는 인정하지 않음

       ⓑ 신탁회사는 분양수입금 등의 자금관리를 담당하며 그 외의 매도인으로서의 책임을 지지 않으며, 신탁회사가 선량한 관리자의 주의로써 분양수입금 등을 관리하면 신탁회사는 자금관리와 관계된 모든 책임이 면제됨.

       ⓒ 매도자인 시행자가 본 사업을 진행할 수 없는 경우 사업시행자가 시공사 등으로 변경될 수 있으며 수분양자는 이의치 않음.

       ⓓ 시행자가 수분양자에 대한 분양대금채권을 신탁회사에게 양도하고 수분양자는 이를 승낙함.

       ⓔ 신탁회사가 감리단의 공정률 및 공사기성확인서에 따라 공사기성금을 지급한 경우 신탁회사에게 고의 또는 중과실이 없는 한 신탁회사는 면책됨.

       ⓕ 환가사유가 발생되어 신탁부동산을 공개매각한 경우 그 처분 및 처분결과에 대하여 신탁회사는 일체의 책임을 지지 아니함.

       ⓖ 신탁재산을 처분, 환가하고 수분양자에게 이를 배분함에 있어 재원이 부족할 경우 수분양자에게 당해 수분양자가 납부한 분양대금의 원금에 따라 안분 비례함.

       ⓗ '신탁법' 제8조(사해신탁)에 정한 채권자취소권 행사에 의하여 신탁계약이 취소되거나, '신탁법' 제22조(강제집행 금지)에 정한 신탁 전의 원인으로 발생된 권리의 실행으로 소유권 변동이 있는 경우 신탁에 따른 소유권관리책임을 부담하지 아니함.

    ④ 계약 체결된 분양계약서 원본 및 파본은 전량 신탁회사에서 회수하여 보관하고, 시행사는 계약서 사본을 보관하도록 한다.

    ⑤ 모든 계약서는 분양계약서 관리대장을 통해 관리하며, 교부된 분양계약서 중 미계약본은 정기적인 점검을 통해 확인하고, 분양계약서의 분실 또는 시행사의 임의 폐기 등 사고발생 시 새 행사의 사실 확인서를 징구한다.

 

1.4. 분양대금 관리

    ① 분양대금은 "분양대금 관리계좌"로 입금받는 것을 원칙으로 하며, 현장에서의 현금 입금 등은 인정하지 않는다.

    ② 분양대금이 수납되면 즉시 분양관리 프로그램에 전산 등록함으로써, 수납내역을 개별 수분양계약자가 자신의 수납내역을 인터넷을 통해 확인 가능하도록 조치하고, 수지내역을 전산관리 할 수 있다. 단, 시행사에서 계약자 관리를 할 경우, 시행사 측에서 개별 수분양자 수납내역 또한 관리할 수 있다.

    ③ 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 수납하여야 하며, 그 비율 및 납부 시기는 아래 표를 준용한다.

[분양대금의 구분 및 납부시기]

구분	비율	납부시기	비고
계약금	20% 이하	계약체결 시
중도금	70% 이하	공사감리자의 공정확인서에 의하여 건축공사비의 50% 이상 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 구분하되, 최초 중도금은 계약일로부터 1월이 경과한 날로부터 수납
잔금	10% 이상	사용승인일 이후, 다만, 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금 중 50%는 입주일에, 나머지 50%는 사용승인일 이후 수납

    ④ 분양관리신탁계약 제19조(신탁부동사의 처분) 제1항의 단서조항에 근거하여 신탁부동산을 처분하고, 그 처분대금으로 분양대금을 반환 배분함에 있어 재원이 부족한 경우에는 수분양자가 납부한 분양대금 원금에 따라 안분비례하여 배분한다.

 

1.5. 분양업무의 통제

     분양신고 시에는 신탁회사에서 원본대조필한 신탁계약서 및 대리사무계약서를 첨부하는 것 외에도 분양과 관련하여 분양계약서(안) 및 분양광고(안)를 첨부토록 하고 있으므로, 분양신고 전 분양계약서(안) 및 분양광고(안)를 사전 점검하여 '건분법'저촉 여부를 확인한다.

 

2. 자금관리

2.1. 사업수지계획표

     시행사로부터 자금집행요청이 있을 경우 사업수지계획표와 대조하여 그 지급규모 및 지급시기의 적정 여부를 판단하여야 하나, 사업관계자인 금융기관 및 시공사에서 매회 자금집행 시 적정 여부 판단 후 자금집행에 동의할 경우 수탁자는 이에 따를 수 있다.

 

2.2. 자금의 집행

    ① 자금의 집행은 직불을 원칙으로 하며, 시행사에게 가급적 자금을 지급하지 않아야 한다. 다만, 시행자가 불가피한 사정으로 선지급 또는 대지급한 사항에 대하여는 그 진위 여부 및 금액규모를 파악한 후 지급할 수 있다.

    ② 자금집행 증빙자료로서 직불 하고자 하는 거래처의 자금집행요청서, 세금계산서, 근거 계약서 사본을 제출토록 하여 자금 집행의 근거로 보관한다.

    ③ 자금의 집행요청이 있는 경우 그 지급 우선순위는 아래 각 호를 원칙으로 하며, 사업에 따라 지급 우선순위가 변경될 수 있으므로 자금 집행 시에는 반드시 "사업약정 및 대리사무계약서"를 확인한 후 집행결정토록 하여야 한다.

순위	적요
1	- 신탁재산의 공과금 - 등기 및 소송비용 - 사업추진비(설계비, 감리비, 분양대행수수료 및 모델하우스 등 분양관련 제경비, 광고홍보비 등) - 대리사무보수 및 신탁보수 - 수분양자 환불대금
2	- 대출원리금
3	- 공사비
4	- 위 항목 외의 기타 사업비

    ④ 아래 각 호의 자금에 대해서는 신탁회사가 단독으로 집행할 수 있도록 조치하여야 한다. 

       ⓐ 소송 및 채권보전조치에 대한 소송대리인 선임비용 및 소송비용

       ⓑ 가압류, 가처분 등 채권보전조치에 대한 해방공탁금 등

       ⓒ 신탁회사를 제3채무자로 하여 시행사, 시공사, 금융기관의 채권자들이 행한 추심명령 및 전부 명령 등의 강제 짐행에 대한 채무변제 비용

       ⓓ 제세공과금

 

2.3. 분양대금의 입출금에 관한 회계처리

    ① '건분법' 시행령 제3조 제2항 제2호에 따라 분양수입금 총액을 신탁사가 양수하여야 하고, 이를 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 한다.

    ② 분양관리신탁의 자산 및 원본은 신탁계정의 분양관리신탁부동산(원본) 계정으로, 분양수입금의 지출입은 예수금 계정으로 처리한다.

    ③ 신탁보수는 신탁계정의 예수금의 지출과 고유계정의 선수금 계정으로 처리한다.

 

3. 현장관리

3.1. 현장관리 주요 업무 및 관리 포인트

업무	관리 포인트	징구대상서류 및 전산파일
공정현황 파악	□ 공정계획의 적정성 검토 □ 공정현황 점검 □ (필요시)수시 공정현황 점검	□ 도급계약서 □ 인허가 관련서류 □ 예정공정표 □ 공정확인서(감리날인)
공사비 집행	□ 공사금액의 적정성 검토 □ 기성검사조서 검토 □ 현장 실사(필요시) □ 공정현황 점검	□ 도급계약서 □ 공정확인서 □ (필요시)사업관계자별 자금집행확인서

 

3.2. 공사 관련 계약의 관리

  1) 공사도급계약

     ① "분양관리신탁" 및 "사업약정 및 대리사무계약"을 체결하기 전 이미 시행사와 시공사간에 공사도급계약이 체결되어 있다면 계약서 전문을 제출받아 특이점이 있는지 여부를 확인한다.

     ② "분양관리신탁" 및 "사업약정 및 대리사무계약"을 체결 이후에 시공사가 선정되거나 공사도급계약을 체결하게 되는 경우에는 시행사 및 시공사와 공사도급계약에 관한 사전협의를 진행한다.

   2) 공사도급계약 계약이행보증서의 징구

     ① 시행사와 시공사 간에 공사도급계약을 체결하였다면, 시행사를 피보험자로 아래 각 호의 계약이행보증서를 징구토록 하고, 계약이행보증금률은 부가세를 포함한 총 공사도급금액의 10% 이상으로 할 수 있다.

         ⓐ 서울보증보험의 계약이행보증보험증권

         ⓑ 건설공제조합의 계약이행보증서

     ② 시행사가 시공사로부터 계약이행보증서를 징구하였다면 이를 신탁회사에 제출하게 하고, 동시에 시행사로부터 계약이행보증금의 청구 및 보증금의 수령에 관한 사항을 대리하는 위임장을 제출받거나, 가급적 피보험자 변경 가능 여부를 확인하여 피보험자를 신탁회사로 변경토록 할 수 있다. 단, 시공사가 분양관리신탁계약서, 사업약정 및 대리사무계약서상 책임준공에 대한 확약(또는 보증)을 한 경우 이행보증서의 발행을 생략할 수 있다.

  3) 감리용역계약

      "분양관리신탁" 및 "사업약정 및 대리사무계약"을 체결하기 전 이미 시행사와 감리자 간에 감리용역계약이 체결되어 있다면 계약서 전문을 제출받아 특이점이 있는지 여부를 확인한다.

 

3.3. 공정 및 공사비 관리

   1) 공정관리(사업팀)

     ① 기성률의 확인은 시공사의 기성청구에 따른 감리자의 기성검사 및 신탁회사 기술 관련 부서의 기성 확인에 따라 확정함을 원칙으로 한다.

     ② 이러한 기성률 확인을 위해서는 공사도급계약체결 시 공정관리를 위한 필요자료를 징구하여야 하며, 부득이한 경우에 한하여 1차 공사기성금 청구 전까지 관련 필요자료를 징구하도록 한다. 요청자료가 미제출될 때에는 공사비의 지급을 거절하도록 한다. 단, 금융기관 또는 금융기관이 선정한 감리에서 기성률을 확인한 경우 신탁회사는 별도의 기성률 확인절차를 생략할 수 있다.

     ③ '건분법'상 공정현황을 공시하도록 하고 있는바, 공정현황은 시공사에서 공시하는 것을 원칙으로 하여 아래의 내용이 공시되도록 하여야 한다.

       ⓐ 공사현장 사진 : 공사도급계약에 따라 감리자의 기성검사 주기에 맞추어 공시

       ⓑ 공사현황 : 전체공정계획 및 주기별 예정공정률 대비 실시공정률 현황

       ⓒ 공사완료시기

   2) 공사비 지급(사업부서)

     ① 시공사로부터 기성금 지급 요청이 있고, 감리자의 기성검사 및 기술 관련 부서의 기성 확인 절차가 완료되었을 경우 각 사업부서는 '사업약정 및 대리사무계약서' 및 '공사도급계약서'상 공사비 지급 조건 및 공사비 지급 관련 제반 사항을 점검하여 지급하여야 할 공사비를 확정한다.

     ② '건분법' 대상사업은 선급금 지급을 원칙적으로 불허하고 있으며, 달성 기성률만큼 공사비를 지급함으로 인해 발생될 수 있는 공사비 횡령 또는 유용사고에 대비한다.

     ③ 신탁회사가 시공사에 공사비를 직접 지급함으로써 시행사를 통하여 공사비를 지급함으로 인해 발생될 수 있는 공사비 횡령 또는 유용사고에 대비한다.

   3) 공사비 지급(기술 관련 부서)

      ① 실공정률이 예정공정률 대비 미미하거나, 사업진행에 현저한 문제가 발생할 우려가 있는 현장은 공사비 지급요청 시 신탁회사의 기술 관련 부서의 기성률 확인 작업을 거치도록 한다.

      ② 전항의 사업장에 대해서는 하도급업체에 직불함을 원칙으로 한다.