[대리사무] 협동조합형 민간임대주택사업 자금관리대리사무

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협동조합형 민간임대주택사업 자금관리대리사무

 

1. 협동조합형 민간임대주택사업의 개요

1.1. 협동조합형 민간임대주택사업의 의의

   협동조합기본법에 다라, 5인 이상의 조합원 자격을 가진 발기인이 정관 작성과 창립총회 의결 등을 거쳐 협동조합을 설립하고 설립된 조합이 임대사업자 등록 후 민간 임대주택사업을 건설 및 공급하는 사업

 

1.2. 협동조합형 민간임대 주택사업의 장·단점

장점	단점
- 주택청약통장이 필요 없음 - 임대주택 의무조항 없음 - 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 - 청약제도 등에 따른 수위별 분양제한이 없이 무주택자가 조합에 가입하여 추진하면 됨 - 조합설립 여건이 단순함 - 조합원으로 가입시 아파트 공급가의 일부만 납입하고 임대의무기간 8년(일부 상이) 경과하면 우선적으로 임대아파트를 최초 분양가로 분양받을 수 있음 - 조합원 가입시 일반분양보다 저렴하게 주택분양 및 세부담 적어짐 - 특정 자격요건 없음(가입과 탈퇴 등 자유로음) - 사업비조달 부담이 적음	- 추가 부담금 발생가능성이 매우 높음 - 조합원 간 갈등 상존 - 조합원 지위를 계속 유지(무주택 세대주) - 사업좌초 위험성이 있고, 그 경우 기투입 자금 미회수 위험성이 있음 - 제도 미비로 인하여 통제장치가 미흡하여 부정부패 발생가능성이 상존 - 토지 매입이 완료되지 않은 상태에서 추진할 경우 토지비 등이 크게 상승함으로써 분양가 상승요인으로 작용함과 아울러 사업추진 지연요소로 작용 - 서로 연고가 없는 사람끼리 조합원으로 가입하여 결속력 약화에 따른 분쟁 및 갈등 소지 있음 - 사업 여건 및 부적절한 사업계획에 의한 사업지연 또는 불허가(취소) 가능성 있음 - 현행 법률상 주민 스스로가 건설하는 사업으로 분류, 추진위원회구성 등에 따른 규정 등 미흡

 

1.3. 협동조합형 민간임대 주택사업

사업방식	비고
협동조합기본법에 의거 임대아파트 건설사업 목적의 협동조합을 설립하여 조합원들의 납입금을 초기자본으로 출자하고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증으로 은행대출을 받아 임대아파트를 신축하고 조합원에게 우선임차하여 임대기간(8년) 경과 후 주택분양권을 주는 사업방식

 

1.4. 협동조합형 민간임대주택에 관한 법령 주요 관련 내용

   1) 의의

       "민간임대주택"이란 임대목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함]으로서 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법(이하 "민간임대주택법"이라 함) 제5조에 따라 등록한 주택으로서, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하여 제공하는 주택임(민간임대주택법 제2조)

   2) 민간임대협동주택조합의 설립요건

     ① 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 [협동조합기본법]에 따른 협동조합 또는 사회적 협동 조함(이하 "민간임대협동조합"이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 함.(민간임대주택법 제5조의 2)

     ② 민간임대협동조합 조합원 모집 신고 관련 확인사항(민간임대주택법 제5조의 2, 제5조의 3)

         ⓐ 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 상용승낙서 확보

         ⓑ 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우

         ⓒ 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시·군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우

         ⓓ 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우

         ⓔ 신고된 내용이 사실과 다른 경우

 

2. 협동조합형 민간임대주택사업의 위험성

  ① 토지계약 기간이 종료되어 토지사용권을 상실, 조합이 해산되면서 사업지 좌초됐던 부지에 방식만 바뀐 '협동조합형 민간임대주택사업을 추진하는 경우가 빈번함에 따른 지역주택조합사업의 위험성과 비슷한 위험을 가지고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법률 제정으로 인한 사업지연, 인허가 불허가 등 및 기존 사업대행자 측의 신고 미비로 인한 과징금 등 준법 리스크가 존재

   ② 협동조합형 민간주택사업 대부분이 현재 진행 중임에 따른 성공사례 부족으로 인한 사업운영리스크 대응 능력이 필요

 

3. 협동조합형 민간주택사업 관련 자금관리대리사무 업무처리지침

    ① 임대주택 등 협동조합 자금(출자금, 행정용역대행비 등) 관리 대리사무업무 진행 시 사업계획승인 이전 자금집행 등 세부처리기준 관련하여 '지역주택조합 자금관리대리사무 업무처리지침'을 준용함(2019년도 하반기, 위험관리 위원회 공통테마)