[신상품] 공장저당 담보신탁의 개요

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공장저당 담보신탁의 개요

1. 공장저당 담보신탁의 전환 가능성

   '공장재단'자체는 저당권을 설정할 목적으로 조성된 재단이므로 신탁등기의 목적으로 할 수 없으며, 기계 기구 등의 협의의 공장저당을 제외하고는 부동산등기의 대상이 될 수 없다.

 

2. 공장저당권의 문제점

  (1) 설정비용(등록, 교육세, 채권할인금액) 등이 과다하게 발생되고 있다.

  (2) 저당권실행 시 공장부지와 시설물을 일괄매각하여야 한다.

  (3) 근로자들의 3개월분 임금과, 3년간의 퇴직금이 저당권보다 우선하여 배당을 받으므로 이에 대한 채권훼손이 발생한다.

  (4) 경매실행시 장기간 소요된다.

  (5) 채무자가 회생절차에 들어갈 경우 강제집행이 중단되어 채권회수기간이 장기간 지연된다.

  (6) 담보 목적물이 수용되는 경우 보상금청구권에 대한 추가적인 압류조치 등이 필요하다.

  (7) 소액 임대차보증금으로 소유가의 담보가치 저감행위가 가능하다.

 

3. 공장 담보신탁의 효과

  (1) 부대비용 저렴 : 신탁설정비용은 근저당 설정비용 대비 65% 수준으로 저렴하다.

  (2) 분리매각 가능

      ① 저가낙찰방지로 채무변제 최대화 가능하다.

      ② 적기 매각에 따른 유휴시설 노후화 방지가 가능하다.

  (3) 재산권의 보호 유리

      ① 회생절차시 강제짐행 가능

      ② 임금채권 우선권배제에 따른 대출채권 보전 강화

      ③ 제3자 강제집행 배제에 따른 자산건전성 훼손 방지 

          단, 소비자들이 신탁수익권 또는 공장저당권 중 하나를 택일할 수 있도록 소비자 선택권 강화할 필요가 있다.

  (4) 임금(3개월 임금, 퇴직금)의 우선 변제권 배제로 담보가치 증가

 

4. 공장저당권과 담보신탁 차이

유형	공장저당권	공장담보신탁
관련법령	공장저당법	신탁법
채권 확보	저당권 설정 (등기시 기계목록 제출하여 등기의 일부로 구성)	담보신탁 ① 신탁물은 신탁 계약서 별지(신탁 원부)에 기재 ② 명인 방법 통한 공신력 확보
설정 비용	설정금액의 0.3%	설정금액의 0.15%~0.2%
부동산과 공장 기계 분리 매각	불가	가능
임금(3개월 임금, 퇴직금)의 우선 변제권	여신한도 제한 및 담보가치 감소	배제로 담보가치 증가
강제집행	채무자 회생절차 시 강제집행 중단	채무자 회생 절차 시에도 강제집행 가능
처분 소요일	경매 진행(약 1년)	공매 진행(약 45일)
시설물 처분	토지, 건물과 일괄매각	시설물 공매대행계약 체결 후 일괄매각 또는 분리매각 가능
시설물 불법양도 처벌	공장저당법 제60조 [3년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금]	형법 355조(업무상 횡령, 배임) 등[5년이하 징역 또는 1천 5백만이하 벌금]