[부동산신탁]신탁사업의 수주-(5)사업계획 수립

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신탁사업의 수주-(5) 사업계획수립

★ 목차

1 상담(신탁의뢰 및 접수)	(1) 기능 (2) 역할 (3) 신탁신청접수	상담시 접수자료 목록
2. 기본조사실시	(1) 토지의 현황조사 (2) 시장조사 (3) 공부조사
3. 수주검토시 체크사항		수주검토 체크리스트
4. 양해각서(MOU)	(1) 양해각서 체결시 유의사항 (2) 주요 내용 (3) 양해각서 예시	토지신탁사업 양해각서 (MOU, Memorandum of Understanding)
5. 사업계획수립	(1) 사업타당성 검토 (2) 개발방안 후보선정 및 개발전략 수립 (3) 사업수지분석
6. 사업계획서의 작성	(1) 사업계획서의 의의 (2) 사업계획서 작성방법
7. 수탁결정 및 사업의 제안	(1) 내부의사결정 절차 (2) 심의절차
8. 신탁계약체결	(1) 신탁계약 전 검토사항 (2) 신탁계약의 내용 (3) 신탁계약 체크리스트 (4) 계약체결시 확인사항 (5) 신탁계약 징구서류	신탁계약 체크리스트
9. 수익권증서 발행 및 질권설정	(1) 수익권과 수익권증서 (2) 수익권증서 발행	수익권증서

 

1. 사업타당성 검토

시행하고자 하는 개발 사업이 물리적, 제도적(법적), 경제적 측면에서 실행 가능하고, 실행할 가치가 있는가를 분석하고, 개발목표 효과를 극대화하는 개발방안을 도출하는 과정

 

1.1. 입지측면의 타당성

입지성은 이용계획에 있어 계획지의 법적규제 및 주변지역을 분석하여 계획지 자체의 입지성을 판단하여 용도별 적정 입지를 판단한다. 

 

1.2. 경쟁측면의 타당성

경쟁요인은 유사개발사례와 계획지를 비교하여 계획지가 갖는 우위측면과 열등측면을 고려하여 열등측면을 극복할 수 있는 방안을 수립한다. 외부적인 요인 외에 건물자체적인 경쟁력을 확보할 수 있는 요인은 다음과 같다.

• 규모: 규모면에서 월등할 경우 신인도측면에서 유리
• 환경: 휴게공간 및 첨단시설의 도입으로 환경이 쾌적할 경우 선호도가 높음
• 주차: 법적 허용기준을 넘어서는 수준의 주차용량
• 분양 임대가의 적정성: 분양 임대가 측면의 경쟁우위 확보
• 수급관계의 판단: 향후 수급관계를 파악하여 적정성 여부 판단
• 입지조건: 오피스텔밀집지역 여부 및 교통환경 등
• 주 용도의 특화: 타 사례와는 다른 특화시설을 유치하여 인식성 제고

1.3. 수요측면의 타당성

마케팅을 위한 분석수요는 다음 2가지 측면에서 접근이 가능하다.

① 기본적 수요측면 : 계획지의 개발방향 설정과정에서 가장 기초적인 수요계층 대상으로 각종 분석과 조사의 대상이 되는 부분이며, 계획지 개발자체로 일정 부분에 대한 자연적인 유인효과가 발생할 수 있는 수요측면이다.

② 유인적 수요측면 : 각 시설들에 대하여 시설의 이용자나 시설의 분양 또는 임대의 대상지들을 계획지로 끌어들일 수 있는 전략이나 기법의 구사에 따라 유효수요가 될 수 있는 수요의 측면이다.

 

2. 개발방안 후보선정 및 개발 전략 수립

 

2.1. 개발방안 선정

지역적 또는 개별적 입지여건분석을 통하여 파악한 법적, 제도적 각종 제약 여부, 토지의 특성, 개발현황 및 전망, 수급전망 등의 장래성을 종합적으로 고려하여 선정하고 1차적으로 관련법규가 허용하는 범위 내에서 업종 또는 시설을 필터링하고, 2차적으로 입지여건, 지역의 장래성 등을 감안하여 강점이 있는 2~4개의 시설을 선정한다.

복수의 개발방안이 도출되면 "사업대상의 선정 → 투자수익흐름의 추정 → 경제적 타당성 평가 → 재검토" 등으로 타당성 및 경제성을 분석하여야 한다.

경제성 분석에 있어서는 ① 수익성분석, ② 시장성분석, ③ 자금수지분석 및 조달계획을 점검하여야 한다.

선정된 개별방안들 중에서 목적에 맞는 적정기준을 선정하여 각 안들을 비교평가하여 최적안을 선정한다.

 

2.2. 개발전략 수립

복수의 개발방안에 대하여 평가를 마쳐 최적의 개발대안이 선정된 후 또는 이미 주어진 목표에 대하여 타당성 분석이 끝난 뒤 그 목표를 실현시키고자 할 때에는 당해 목표를 가장 효율적으로 달성하기 위한 전략을 수립한다.

① 개발 Concept 선정

    ⓐ 서설전체의 Concept 선정 : 개발용도, 개발목적, 최적규모의 설정

    ⓑ 업종별 Concept 설정 : 각 업종별 Concept, 각 시설별 적정규모, 포지셔닝

② 공간계획수립

    계획부지 내에서 기능별로 건축물의 구성 및 배치, 건축물 내에서의 업종 구성 및 배치, 업종 내에서의 세부시설 구성 및 배치 등을 완료하고 또는 구체적인 공간레이아웃을 계획

③ 개발운영계획 수립

   ⓐ 시설에 대한 개발방향 : 직영, 분양, 임대로 대별하되, 수탁자의 자금조달능력, 운영능력 등을 고려하여 개발방식 선택

   ⓑ 운영계획 : 개발주체가 시설을 직영하거나 임대관리하는 경우에 수립. 특히 임대관리 시에는 각 임차인들을 통일적으로 조화시킬 수 있는 강력한 운영주체가 필요

④ 자금계획 및 손익추정

자금의 투자 및 환수계획을 수립하고 자금담당부서와 협의하여 자금조달 가능성을 검토, 계획을 조정한 후 추정손익계산서를 작성하여 타당성을 다시 한번 점검한다.

⑤ 마케팅 전략

부동산 마케팅 활동은 주어진 사회적 조건과 시대적 여건에 따라 그 전략 전개방향이 달라지며, 또 그러한 여건 하에서의 환경적 조건에 따라서도 달라진다는 것을 염두에 두고 부동산마케팅전략을 수립(경기전략, 시장전략, 광고전략, 마케팅시행자 결정)

 

3. 사업수지분석

3.1. 자금 조달

자금조달은 원칙적으로 분양 및 임대수입에서 행하며, 부족할 경우 회사고유계정에서 대부분 차입한다.

분양의 경우 사업지의 조달은 분양수입에서 조달이 가능하나 일반적인 임대사업의 경우 신탁회사의 과도한 차입을 유발하는 경우가 발생할 수 있으므로 초기 임대가능시설 및 회수기간 등을 종합적으로 판단하여야 한다.

 

3.2. 수입 산정

수입은 분양 및 임대수입, 여유자금 운용이자, 부가세환급금 및 기타수입으로 이루어진다. 분양 및 임대수입의 산정 시 유의할 점은 대부분의 위탁자는 위탁물건에 대해 최고의 가치를 가진다고 믿고 있으므로 객관적으로 다시 평가하여 적정분양가를 산정해야 한다.

• 분양임대수입 산정
• 차입금산정
• 기타 수입산정(부가세 및 위탁자 자금 등)

3.3. 지출 산정

• 예상 공사비 산정
• 설계비 및 감리비 선정
• 기타 부대공사비(예술장식품, 토목, 조경 및 인입공사비 및 인입부담금 산정)
• 각종 부담금 산정(광영교통시설분담금, 학교용지부담금, 대체조림비, 대체농지조성비, 과밀부담금, 하수처리부담금 등)
• 제세공과금(취득세)
• 분양경비(M/H공사비, 광고비, 분양대행 수수료 등)
• 예비비 산정(사업비의 1~3%)
• 금융비용의 산정(중도금대출이자 및 고유계정 대여이자)
• 기타 사업인·허가 조건사항 이행관련 부담(진입도로 소유권 및 사용권 확보 등)

※ 아파트의 경우 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하) 이하는 공사비 및 설계비에 대해서는 부가세 면세인 점 유의(감리비, 기타 판관비는 부가세 부과대상)

 

3.4. 사업수지 분석방법

사업수지분석은 일반 EXCEL로 개별적으로 프로그램을 개발하여 분석하거나 수지분석 프로그램을 이용하여 분석함.