[부동산신탁]신탁사업의 수주-(2)기본조사실시

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신탁사업의 수주-(2) 기본조사실시

★ 목차

1 상담(신탁의뢰 및 접수)	(1) 기능 (2) 역할 (3) 신탁신청접수	상담시 접수자료 목록
2. 기본조사실시	(1) 토지의 현황조사 (2) 시장조사 (3) 공부조사
3. 수주검토시 체크사항		수주검토 체크리스트
4. 양해각서(MOU)	(1) 양해각서 체결시 유의사항 (2) 주요 내용 (3) 양해각서 예시	토지신탁사업 양해각서 (MOU, Memorandum of Understanding)
5. 사업계획수립	(1) 사업타당성 검토 (2) 개발방안 후보선정 및 개발전략 수립 (3) 사업수지분석
6. 사업계획서의 작성	(1) 사업계획서의 의의 (2) 사업계획서 작성방법
7. 수탁결정 및 사업의 제안	(1) 내부의사결정 절차 (2) 심의절차
8. 신탁계약체결	(1) 신탁계약 전 검토사항 (2) 신탁계약의 내용 (3) 신탁계약 체크리스트 (4) 계약체결시 확인사항 (5) 신탁계약 징구서류	신탁계약 체크리스트
9. 수익권증서 발행 및 질권설정	(1) 수익권과 수익권증서 (2) 수익권증서 발행	수익권증서

 

1. 토지현황조사

1. 권리조사	① 진정한 소유자인지 여부 ② 소유자가 아닌 경우 소유자의 진의 확인 ③ 토지 등에 설정된 제한권리 여부 및 금액 등
2. 법령관계조사	①건축법, 주택법, 국토계획 및 이용에 관한 법률상의 제한 ② 기타법령, 조례 등에 의한 제한 ③ 군 시설물, 문화재보호 등의 보호를 위한 이격거리, 층고 등 규제 여부 ④ 다른 개발사업 예정지 인가 여부 등
3. 현황조사   (토지특성)	① 소재지, 용도지역 등 ② 면적, 경계, 형상, 지세, 토양의 상태, 인근토지와의 고저차 ③ 전면도로의 폭, 접근로 ④ 현재이용상황 ⑤ 토지 내 지장물 여부 등 ⑥ 인근 공사현자 여부
4. 입지조사	① 건폐율, 용적률, 일조권 등 민원소지 여부 ② 공급처리시설(상하수도, 전기, 가스 등) ③ 위험, 혐오시설과의 거리 ④ 주변자연환경, 주변 토지 이용 상황, 대상토지의 이용 상황 ⑤ 교통여건(간선도로, 혼잡도, 접근성, 대중교통 등)

 

2. 시장조사

입지조사	계획지의 면적 및 현상, 교통여건 등을 조사하는 것으로 계획지의 입지가 전체적인 공간구조 속에서 어떤 위상을 갖는가를 정립하는 것이다. 즉 계획지의 입지가 토지이용 및 교통 등의 개발방향에 있어서 기존의 중심축에 있는가, 미래 변화의 축에 위치하여 있는가 또는 침체된 지역인가를 가늠할 수 있는 조사이다.
상권조사	가장 광범위하면서 세밀한 조가사 필요하며, 지역상권 및 주요 개발용도의 상권조사가 필요하며 항목별로는 상권범위, 수급 및 경쟁관계 등을 망라한 조사이어야 한다.
지가조사	지가조사는 계획지의 현재가치를 산정하기 위한 조사로서 공시지가 및 거래가격 등으로 판단할 수 있다. 개별공시지가는 개별공시지가확인원을 통해 확인할 수 있으며, 거래가격은 인근부동사눚ㅇ개업소 등의 탐문조사 등을 통해 알 수 있다. 또한 공시지가의 판단에 있어 인근 유사개발사례의 지가를 조사함으로써 개발 후 가치변화를 예측할 수 있다.
분양가 및 임대가 조사	분양가 및 임대가 조사는 개발용도에 따라 그 조사방법을 다양화해야 하며 경기계측 등 제반 경제환경 변화요인을 감안하여 시계열적으로 분석해야 한다. 오피스는 부동산중개업소 탐문조사보다는 빌딩을 직접 방문하여 조사하는 것이 층별 가격을 정확하게 조사할 수 있는 방안이나 인근 지역의 분양사례가 부족할 경우 타 지역의 분양가와 지가 및 주변지역의 임대가를 분석한 후 계획지에 적용하는 방법이 있다.   판매시설의 경우 인근 분양사례를 조사하는 것이 가장 정확하게 조사할 수 있는 방안이나 인근 지역의 분양사례가 부족할 경우 타 지역의 분양가와 지가 및 주변지역의 임대가를 분석한 후 계획지에 적용하는 방법이 있다. 공동주택은 정부의 주택정책변화, 금리, 주택담보비율, 주택공급계획 등을 감안하고 인근 아파트 시세, 분양가, 분양률 및 공급가격변화요인 등을 종합적으로 비교하여 시계열적으로 분석하여야 한다.

 

3. 공부조사

3.1. 지적공부

지적법에서 정하는 지적공부라 함은 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도 및 수치지적도를 말한다.

지적공부를 통하여 지적, 위치, 경계 등을 파악, 마이너스적인 요인과 플러스적인 요인을 분석함으로써 대상토지의 사업성 여부를 판단할 수 있다.

① 토지대장 및 임야대장	토지대장 및 임야대장에는 다음 각 사항을 등록하도록 되어 있다. • 토지의 소재 • 지번 • 지목 • 면적 • 소유자의 성명, 명칭, 주소, 주민등록번호 등
② 지적도 및 임야도	지적도 및 임야도에는 다음 각 사항을 등록하도록 되어 있다. • 토지의 소재 • 지번 • 지목 • 경계 등 지적도 및 임야도의 축척은 통상적으로 1/600(도시계획지역), 1/1200(토시계획 외지역), 1/3000, 1/6000(임야인 경우)로 구분된다.
③ 수치지적부    (필요시 징구)	해당관청에서 필요하다고 인정되는 지역 내의 토지에 수치지적부를 작성하고 다음 사항을 등록하도록 되어 있다. • 토지의 소재,지면, 좌표 등

 

3.2. 등기부등본

① 등기사항	등기부등본은 권리관계의 파악을 위한 조사자료로 활용된다. 즉 소유권의 진위 여부 및 타인의 권리설정 여부를 판단하는 자료이다. 가압류, 근저당 등 타인의 권리가 설정되어 있는 경우 타인의 권리가 신탁사업에 어떠한 영향을 미칠 수 있는가 등을 파악, 이를 제거 및 완화시켜야 한다. 타인의 권리는 그 권리를 행사할 수 있는 조건이 완성될 시 그 권리의 행사로 인하여 신탁사업에 막대한 영향을 줄 수 있기 때문이다. 따라서 상담자는 상담시 타인의 권리에 대하여해결방법을 반드시 찾아야 하며 그 가능성을 파악하여야 한다.
② 등기부의 양식	등기부는 그 용지를 등기번호란, 표제부와 甲, 乙로 나눈다. 표제부에는 표시란, 표시번호를 둔다. 각 구(甲, 乙)에는 사항란과 순위번호부를 둔다(乙구에 기재할 사항이 없을 경우에는 이를 두지 않는다.) 표제부의 표시란에는 토지 또는 건물의 표시(지번, 지목, 면적)와 그 변경에 관한 사항을 기재, 표시번호란에는 표시란에 등기한 순위를 기재한다. • 갑구 표시란에는 소유권에 관한 사항을 기재 • 을구 표시란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재

 

3.3. 토지이용계획확인원

토지이용계획확인원은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 군사시설보호법, 농지법, 산림법, 자연공원법, 수도법, 도시 및 주거환경정비법 등에서 정한 바에 따라 토지의 기능, 이용, 관리를 위한 계획과 각종 공적규제 등을 기재한 공부이다.