지역주택조합 자금관리 대리사무
1. 지역주택조합사업의 개요
1.1. 지역주택조합사업의 개요
(1) 지역주택조합사업의 의의
동일지역에 거주하는 무주택 세대주 20일 이상이 내 집 마련을 위해 주택조합을 구성하고 주택을 건설할 대지를 매입한 뒤 등록사업자와 공동으로 주택을 건립하는 사업이다.
(2) 지역주택조합의 장·단점
| 장점 | 단점 |
| - 주택청약통장이 필요 없음 - 일반분양주택보다 관리 여하에 따라 가격이 저렴할 수 있음 - 임대주택 의무조항 없음 - 잔여세대 일반분양분 보다 양호한 호 수 배정 - 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 - 청약제도 등에 따른 순위별 분양제한이 없이 무주택자가 조합에 가입하여 추진하면 됨 - 일정 자격만 갖추면 좋은 입지의 주택마련 기회 |
- 주택조합 가입요건 구비(지역, 거주기간) - 추가 부담금 발생가능성 매우 높음 - 조합원간 갈등 상존 - 조합원 지위를 계속 유지(무주택 세대주) - 사업좌초 위험성이 있고, 그 경우 기투입 자금 미회수 위험성 있음 - 제도 미비로 인하여 통제장치가 미흡하여 부정부패 발생 가능성이 상존 - 토지 매입이 완료되지 않은 상태에서 추진할 경우 토지비 등이 크게 상승함으로서 분양가 상승요인으로 작용함과 아울러 사업추진 지연요소로 작용 - 서로 연고가 없는 사람끼리 조합원으로 가입하여 결속력 약화에 따른 분쟁 및 갈등 소지 있음 - 조합의 조합장 및 임원 등 조합집행부를 대행사에서 주도하여 구성하는 과정에서 구성 후 파벌조성 및 집행부집행부실로 사업기간 연장 등에 따른 토지가격상승, 운영·관리비상승 등에 따른 분쟁 및 갈등 - 현행 법률상 주민 스스로가 건설하는 사업으로 분류, 추진위원회구성 등에 따른 규정 등 미흡 |
(3) 지역주택조합 사업방식
| 사업방식 | 비고 |
| ① 무주택자들이 모여 임의 단체를 구성한 후에 부지를 선정하여 임의 단체 구성원이 금전을 출연, 부지를 매수하여 아파트를 건설하는 방식 | 활용도가 거의 없음 |
| ② 대행사(또는 시공사)가 부지를 선정한 후에 임의단체를 구성하고 그 구성원으로부터 금전을 교부받아 부지를 매수하여 아파트를 건설하는 방식 | |
| ③ 대행사(또는 시공사)가 부지를 선정한 후에 그 부지 소유자를 소위 "지주조합원"으로 끌어 들여 부지를 확보하고 아파트를 건설하는 방법 | |
| ④ 대행사(또는 시공사)가 PF 또는 자체자금으로 부지를 미리 확보하고 조합원을 모집하여 아파트를 건설하는 방법 | 공공택지이외 등록사업자 소유토지 가능 |
* 실무상 주로 ②, ③의 방식이 활용됨
(4) 지역주택조합 사업의 실질적 진행 절차
| No | 내용 |
| 1 | 사업부지 선정 및 확보 착수(대행사) |
| 2 | 시공사 물색 및 협의 |
| 3 | 등록사업자 선정(가계약) |
| 4 | 조합원 모집 신고(관할 지자체) |
| 5 | 조합원 모집(규약 작성) |
| 6 | 창립총회 |
| 7 | 조합설립 인가 |
| 8 | 추가 조합원 모집 |
| 9 | 사업계획 승인(대상지 및 시행자 확정) - 95% 이상 토지 소유권을 확보해야 가능 |
| 10 | 매도 청구 및 등록사업자 공사 본계약 |
| 11 | 착공 및 잔여세대 분양 |
| 12 | 사용검사 및 입주 |
| 13 | 청산 및 해산 |
(5) 주택법상 주요 관련 내용
① 의의 : 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(주택법 제2조 제11호)
② 지역주택조합의 설립 : 설립인가의 신청(주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 사용승낙서 첨부) → 설립인가
③ 조합원의 수 : 주택건설예정세대수의 2분의 1 이상의 조합원으로 구성
④ 매도청구 : 사업계획승인을 받은 사업주체가 주택건설대지면적중 100분의 95 이상에 대하여 사용권을 확보한 경우
1.2. 지역주택조합사업의 위험성
(1) 주택조합 가입방법
① 조합설립 전에 1차 조합원으로 가입하는 방법
② 조합설립 후 사업계획승인 전에 2차 조합원으로 가입하는 방법
③ 사업계획승인 후 조합원 지위를 양도받거나 충원 시 가입하는 방법
(2) 지역주택조합사업의 위험성 세부 내용
① 사업좌초 가능성 : 사업이 불가능한 대지를 선택하거나 토지매입에 실패한 경우
→ 가칭 조합 또는 대행사로부터 납입금원을 돌려받기 매우 어려움(현행), 주택법(제11조의 2 및 6)이 일부개정되었으며(개정법률 시행일 2020.12.11), 가입비 예치한 날부터 30일 이내에 가입에 관한 청약을 철회할 수 있는 안전장치가 마련됨
→ 주택법등 관계법령은 토지도 확보하지 않은 채 조합원을 모집하여도 통제장치가 없음
② 아파트 공급기일 : 사전에 소유권을 확보하고 조합원을 모집하지 않는 한 가칭 조합이 제시하는 아파트 공급 기일이 지켜지기는 용이하지 아니함.
→ 주택조합이 사업을 시행하기 위해서는 조합원을 최소 50% 이상 모집하고 95% 이상의 소유권을 확보, 나머지는 매도청구로 확보해야 하는 바 95%의 소유권 확보가 쉽지 아니 함.
③ 확정분양가 공급 여부 : 확정지분제, 확정분양가라는 용어를 사용하여 추가부담금이 없는 것처럼 광고하지만 조합원으로 가입하면 추가부담금이 발생할 가능성이 매우 큼
④ 시공사 책임 여부 : 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있음. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업 주체로 봄(주택법 제10조 제2항)
→ 사업계획승인을 받아 공동사업주체가 되기 전에 시공사는 자신의 귀책사유가 있을 때에만 책임을 부담
⑤ 조합원 지위 탈퇴가 가능하고 이 경우 납부한 금전을 돌려받는지 여부 : 기존 주택조합에 가입하고 탈퇴하려면 조합원의 자격상실이 되어야만 탈퇴가능
→ 탈퇴하더라도 통상 조합원이 납부한 금원에서 공동부담금이 공제되고 남는 금원에 대하여 사업 완료 시에 환불한다는 규약이 있으면 사업완료 시까지 돌려받기도 어려움
→ 주택법(제11조의2 및 6)이 일부개정되었으며(개정법률 시행일 2020.12.11), 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청양을 철회할 수 있으며, 철회의사를 서면으로 하는 경우에는 발송한 날에 그 효력이 발생함. 관련하여 모집주체는 철회의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청하여야 하며, 예치기관은 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비 등을 예치한 자에게 반환하여야 하고, 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약을 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없음.
⑥ 납부한 금전의 관리문제 : 실무상 조합원이 납부한 금전은 대리사무계약에 기하여 신탁회사, 법무법인, 법무사 등이 관리하므로 안전하다고 홍보 및 가입계약을 유도하나 대부분 대행사가 인출을 요구할 경우 자금을 집행하도록 되어 있음.
→ 대행사의 사전인출로 인한 위험성 통제가 사실상 용이하지 아니함.
⑦ 총회개최문제 : 재개발·재건축조합은 사업시행계획인가나 관리처분인가를 받으려면 반드시 사전에 총회를 거쳐야 하나 주택조합은 사업계획승인을 받기전에 반드시 총회를 거치라는 법률적 통제가 없음.
→ 총회를 거쳐야 할 경우에도 사전에 미리 통의서를 받아 처리할 수 있으므로 부담금 증액결정 등에 대하여 통제할 방법이 없음.
⑧ 대행사 위임문제 : 대법원은 규약에서 대행사에게 아파트 분양을 위임하면 이를 적법한 것으로 보고 있음
→ 도덕성이 없는 대행사의 경우는 이중분양 등 많은 문제점을 방생시키고 그 책임은 조합원이 부담해야 함.
(3) 주택조합 가입 시 파악할 사항(일반사항)
1) 주택조합의 본질 인지
주택조합은 조합원들이 대행사나 시공사로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 본인 스스로 결성한 조합이 사업주체가 되어 아파트 사업을 시행하는 것
→ 대행사나 시공사로부터 아파트를 공급받는 것이 아니고 사업진행 결과에 따른 손익은 조합원 스스로에게 귀속되는 것
2) 주택조합 아파트 사업이 가능한지 확인
도시 재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 재정비 촉진구역으로 지정된 지역, 국유지 면적이 50% 초과지역, 지적 불부합지 등은 주택조합사업이 불가능함.
3) 토지확보 현황을 파악
① 80% 이상 사용승낙을 받아야 조합설립인가가 가능
② 95% 이상 권원을 확보해야 사업계획승인이 가능
4) 규약내용 확인
5) 가입계약서 확인
6) 조합원확보 여부 확인
조합설립 인가가 나지 않은 조합에 가입할 경우 가입계약서에 향후 ( ) 개월 이내에 조합설립인가를 득하지 못하는 경우 가입계약 해제조항 유보 등의 조치 필요
7) 시공사 및 도급계약내용 확인
① 시공사의 조합 사업 참여도, 재무상태, 도덕성
② 도급제, 지분제, 공사비 변동요소 등 파악
③ 시공보증 여부 등
8) 대행사 파악
대행사의 재무상태, 기존 사어수행실적, 도덕성 등
9) 과장광고인지 확인
광고내용이 계약서에 포함되어 있는지 확인
10) 조합규약이 자필로 연명하는 것에 신중
조합설립인가를 신청하려면 "조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약"을 제출하여야 함
→ 조합이 임의로 조합원의 도장 날인 등의 방법으로 처리하지 못하도록 하여 향후 민원발생을 방지하고자 한 조치
11) 지주 조합원은 추가부담금이 없다는 문구를 넣고 계약 할 것
12) 임의분양분은 시공사에 확인하고 분양받음
시행대행사의 이중분양의 소지가 있으므로 시공사의 확인이 필요
(4) 당사 지역주택조합 자금관리 대리사무 조합설립인가 이전 자금집행기준(주요 내용)
1) 조합원 부담금의 집행
① 자금집행 기능 시기(아래 조건 모두 충족 시)
ⓐ 전체 예정 세대수(일반 분양분 포함) 중 50% 이상 조합원 모집 시
ⓑ 모집 조합원 전원의 자금집행 동의서 징구
ⓒ 사업부지(국·공유지 제외)관련 (구속력 있는) 매매계약체결률 또는 토지사용승낙서 징구율 80% 이상
② 자금집행 기준
ⓐ 자금집행에 동의한 조합원의 부담금만 집행 가능
ⓑ 사업비 집행 가능항목은 토지비 등 필수 사업비
단, 조합업무대행사의 고유자금 또는 업무추진비로 대납한 사업비에 대한 상환은 조합설립인가 이후 조합총회의 승인하에 집행 가능(사업진행률에 비례하여 분할상환하는 것을 권장함)
ⓒ 1)항에도 불구하고 1)항 ⓑ 및 ⓒ를 충족하는 경우에는 아래 조건부로 '토지비(매매대금)' 항목에 한하여 자금집행 가능
가. 토지 잔금을 지급하고 추진위원회 또는 업무대행사가 (권리제한사항 없는) 토지를 취득함
나. 토지 취득과 동시에 당사에 신탁함(조합설립인가 시까지 신탁유지)
ⓓ 업무대행사의 용역비(대행수수료)에 대한 정산은 다음을 참고하여 진행함 : 납입된 업무추진비 총액에서 업무대행사 운영경비 등 업무대행사에게 귀속된 각종 비용을 공제한 차액 범위 내에서 조합설립인가 후 조합총회의 승인을 받아 정산(사업진행률에 비례하여 분할지금하는 것을 권장함)
2) 업무추진비의 집행
① 당사에서 자금관리 업무를 수임하지 않고 조합업무대행사나 추진위가 직접 수납하는 것을 원칙으로 권장함
② 자금집행 가능 시기 : 전체 예정 세대수 중 20% 이상 조합원 모집 시. 단, 1)-①-ⓑ 및 ⓒ을 충족한다고 당사가 인정하는 경우에는 조합원 모집률에 상관없이 집행 가능
③ 자금집행 기준
ⓐ 자금집행 동의서 및 사업비 집행 시 관련 증빙서류를 첨부하고, 동의서를 징구한 조합원의 업무추진비만 집행 가능
ⓑ 조합업무대행사, 조합추진위원회의 운영경비는 대리사무 계약 시 정한 월 정액 한도 내에서 관련 증빙확인 후 집행 가능
ⓒ 조합원모집수수료는 가.항에 따라 업무대행사나 추진위가 지급처에 직접 지급하는 것을 원칙으로 함. 단, 다음조건을 충족하는 경우 당사가 집행할 수 있음
가. 조합가입계약서 등 조합원 모집 증빙 확인 후 조합에 직접 집행 가능
나. 조합과 업무대행사 간 체결한 업무대행계약 내용에 따라 업무대행사에 '업무대행비'항목으로 집행 가능(모집수수료 X, 분양수수료 X)
다. 주택법상 적법요건을 갖춘 용역업체로 인정되고 조합정관(규약) 또는 조합가입계약서 등에 의거 해당 용역을 수행할 수 있는 권한을 위임받은 경우 집행 가능
3) 기타
① 청약금(또는 신청금)은 자금집행 불가하고 환불만 가능
② 조합설립인가 이후에는 상기 기준 중 (3) 주택조합 가입 시 파악할 사항(일반사항)을 제외하고는 권장사항임
③ (주 1) '조합원가입계약서'외 별도의 '자금집행동의서' 징구 및 인감증명서 첨부
(아래 내용을 포함하여 자필서명 및 인감도장 날인(추가) 받도록 함)
ⓐ 조합설립인가 전에 조합원부담금 및 업무추진비의 집행에 동의함
ⓑ 집행된 금액은 환불되지 않음(환불재원이 있는 경우 대리사무계좌 잔액 범위 내에서 조합원 수에 안분하여 환불 가능)
ⓒ 자금집행, 환불 등과 관련하여 (주) OOO신탁을 상대로 이의(민원, 소송)를 제기하지 않음
ⓓ 조합원 모집수수료(세대당 OOO원)를 자금지출 항목에 표시하는 것을 권장함
ⓔ [권장] 자필기재("동의함" 또는 "확인함")
④ 대리사무계약 시 다음 서류를 징구함 : 고유번호증 사본, 부동산등기용 등록번호 사본, 추진위원장 및 업무대행사 대표 신용정보조회자료, 범죄경력조회 자료(권장) 등
⑤ 업무대행사는 주택법상 적법요건을 갖춘 업체로 제한함(계약 체결 시 요건충족 관련 증빙 첨부)
⑥ 자금관리대리사무계약이 업무대행계약서 등 다른 계약에 우선하여 적용된다는 내용을 반영함
⑦ 조합(또는 추진위)과 업무대행사 간의 의견이 상충하는 경우 당사가 중재할 수 있고, 합의가 불가능한 경우에는 조합(또는 추진위)의 의견에 따라 제반업무를 진행한다는 내용 반영(권장)