[부동산 신탁]토지신탁의 종류와 구조 및 업무 흐름

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토지신탁의 종류와 구조 및 업무 흐름

 

1. 토지신탁의 종류

토지신탁이란 토지소유자(위탁자)가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 취할 목적으로 토지를 신탁회사(수탁자)에 신탁하고, 신탁회사는 신탁계약에서 정한 바에 따라 건설자금의 조달, 건물의 건설, 임대·분양, 건물의 유지·관리 등을 수행하고 그 관리·운영의 성과를 신탁수익으로 토지소유자(수익자)에게 교부하는 것을 말한다.

 

1.1. 차입형 토지신탁

차입형 토지신탁이라 함은 신탁회사와 위탁자 간의 신탁계약에 의하여 신탁회사가 위탁자의 부동산을 소유(신탁에 의한 소유권이전을 통한 소유권확보를 말함)하고 분양, 처분, 임대 등의 부동산사업의 사업주체가 되어 신탁회사가 토지비 이외의 사업비를 조달하여 사업을 진행하고 사업이 완료될 경우 신탁회사가 조달하여 투입한 자금을 우선 회수하고 남은 수익을 위탁자에게 정산 지급하는 신탁상품을 말한다.

 

1.2. 관리형 토지신탁

관리형 토지신탁이라 함은 신탁회사와 위탁자 간의 신탁계약에 의하여 신탁회사가 위탁자의 부동산을 소유하고 분양, 처분, 임대 등의 부동산사업의 사업주체가 되어 사업을 진행하는 것으로 이는 차입형 토지신탁과 구도가 동일하지만 토지비를 포함한 사업비의 조달의무를 신탁회사가 부담하지 아니하고 신탁회사는 공사비 등 사업비의 지급을 신탁재산범위 내에서만 지급의무를 부담하는 형태라는 점에서 차입형 토지신탁과 구별된다.

 

1.3. 분양형 토지신탁

분양형 토지신탁은 토지에 건물을 건축하여 토지 및 건물의 처분을 목적으로 신탁을 통해서 신탁회사가 분양, 처분 등의 부동산개발사업을 행하는 것이며, 토지, 건물 등의 소유권은 처분과 동시에 수분양자에게 이전하며 위탁자(또는 수익자)는 신탁종료 시 부동산사업의 수익을 현금 또는 부동산(토지, 건물)으로 교부받게 된다.

 

1.4. 임대형 토지신탁

임대형 토지신탁은 토지에 건물을 건축한 후 토지 및 건물을 처분(또는 분양) 하지 않고 신탁을 통해서 수탁자가 임대사업을 행하는 것이며 신탁종료 시에는 현상 그대로 신탁재산이 수익자에게 반환된다. 즉 이 방식은 위탁자가 토지의 소유권을 보유하면서 그 유효이용을 도모하여 장기 안정적으로 부동산임대수입을 얻는 것을 목적으로 할 때 필요한 형태이다. 임대형 토지신탁의 경우 차입금상환 및 수익실현이 장기화되기 때문에 순수한 임대형 토지신탁은 현재 거의 없는 실정이다.

 

2. 토지신탁의 업무흐름

01	상담 및 신탁의뢰	토지신탁신청서, 등기부등본, 토지대장 및 건축물관리대장 지적도가 첨부된 토지이용계획확인서 등
02	기본조사실시	현지조사 및 시장조사 권리 및 법령관계조사
03	양해각서체결 ('관리형'의 경우 생략 가능)	신의성실 및 협력업무 신탁일반에 관한 사항 소요비용 가산액 부담 부동산권리서류, 인감증명서 제출
04	사업제안서 작성 및 협의	사업타당성 검토 및 최적안 선정 건축 및 자금 계획 분양 및 임대계획
05	실시계획작성 및 내부의사결정	사업계획 조정 확정 신탁목적 및 신탁재산 확정 건축공사 도급에 관한 사항 내부 심의절차 완료
06	신탁계약 및 사업약정체결	소유권이전 및 신탁등기 수익권증서 작성 교부(요청 시) 설계·감시·시공자 지정에 관한 사항 자금조달 및 차입조건에 관한 사항 신탁재산의 관리운용에 관한 사항
07	공사착수	공사 착공 소요자금 차입
08	분양착수 및 건물 준공	분양 및 임차인 모집 임대 및 분양처분 차입금 상환 준공검사 및 공사비 지급
09	신탁종료	사업종료 및 최종계산서 작성 신탁등기 말소 및 소유권이전 수지계산 및 수익금 교부

 

3. 차입형 토지신탁의 구조

차입형토지신탁의 구조

① 수탁자는 대상 토지 및 주변지경의 조사, 관계법령 등의 제한 여부조사, 분양 임대가능성 및 가격조사, 대상토지의 최유효이용의 판정 등을 행하고 위탁자의 의향을 점검, 간이설계, 사업계획의 기획 입안, 수지계획의 작성을 행한다. 수탁자는 위탁자와 해당사업의 기획, 입안내용에 관한 합의단계에서, 상호협력을 약속하는 목적으로 토지신탁에 관한 기본협정 또는 약정을 체결한다. 기본협정은 도시계획법, 건축법 등 법령상의 개발허가조건이 성숙되지 아니하였거나 불투명한 경우, 기타 사업을 수행하기 위한 전제가 완성되지 아니한 경우 체결한다.

② 수탁자는 토지신탁의 사업내용 및 수탁조건이 결정되면 토지소유자와 신탁계약을 체결하고 토지소유권의 이전등기를 행한다. 신탁계약이 체결되고 신탁등기가 이루어지면 수탁자는 사업의 시행자 지위에서 신탁목적에 부하바흔 모든 권리를 행사할 수 있는 한편, 신탁계약에서 정한 방법에 따라 의무를 이행하여야 한다. 따라서 실무자는 신탁 계약체결 전에 수탁자로서 의무이행 준비(예컨대 자금조달원 등)가 되어 있는가를 확인하여야 한다.

③ 토지소유자는 신탁체결로 수익자가 되며(수익자를 제3자로 지정하지 않을 경우) 그 권리를 증명하기 위하여 필요한 경우 수탁자는 수익자에게 수익권증서를 발급할 수 있다. 이때의 수익권증서는 단순히 수익권을 표창하는 증서에 불과하며, 수익권증서만을 별도로 거래의 대상으로 삼거나 담보를 제공할 수 없다.

④ 수탁자는 설계회사, 건설회사를 위탁자와 협의 및 내부선정기준에 의거 선정하여야 한다.

⑤ 수탁자는 건물의 건설 등에 필요한 자금을 조달할 의무가 있다. 따라서 사업계획 수립 시 조달범위를 고려하여 사업성 여부를 판단하여야 한다는 점에서 유의하여야 한다.

⑥ 수탁자는 건축비 등 사업비 전반에 걸쳐 자금을 집행한다. 수탁자는 위탁자를 대신하여 사업비를 집행하는 것이므로 모든 대금의 지물은 확실한 증빙이 필요하며 이를 근거로 회계처리를 하여야 한다.

⑦ 수탁자는 신탁계약체결 이전에 수분양자 모집에 관한 사항에 대하여 위탁자와 협의하여 모집방법, 조건, 모집에 따른 분양경비 및 책임과 의무에 대하여 결정하여야 하며, 이에 따라 실해하여야 한다.

⑧ 수탁자는 분양대금(또는 임차보증금)으로 건설비용, 차입금 등 사업비용을 지출하고 신탁보수를 공제한 잔여액을 수익배당의 형식으로 수익자에게 배당한다. 배상시 유의할 상항은 배당금에 대한 타인의 권리(질권 등)가 있는 경우 그 권리관계를 청산한 후가 아니면 배당하여서는 안 된다. 다만 배당금액이 청산하여야 할 권리금액을 초과하는 경우 초과 부분의 범위 내에서 지급할 수 있다.

 

4. 개발 관련 신탁 상품별 비교

구분		분양관리(담보)신탁 + 대리사무	책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁	관리형 토지신탁	토지신탁
대상사업		*건축물 분양에 관한 법률 적용사업 - 분양관리싵탁 *공동주택-HUG보증시 담보신탁해지(담보대리)	개발사업 일체	개발사업 일체	개발사업 일체
건축주(사업주체)		시행자	신탁회사	신탁회사	신탁회사
실질적인 사업주체		시행자 또는 시공자	시행자 또는 시공자	시행자 또는 시공자	신탁회사
사업자금조달주체		시행자 또는 시공자	시행자 또는 시공자	시행자 또는 시공자	신탁회사
공사비 지급방식		분양불 및 책임준공	분양불 및 책임준공	분양불 및 책임준공	기성불 (필요시 책임준공)
제3자 권리 침해	사업부지	불가능	불가능	불가능	불가능
	자금	제한 가능	불가능	불가능	불가능
	수분양자 앞 소유권이전에 대한 제한 권리	가능 (보존등기 시 가압류에 의한 제한)	불가능	불가능	불가능
Default 발행시	시행자	사업권 양수도 문제	정상적 사업추진 가능	정상적 사업추진 가능	정상적 사업추진 가능
	시공자	시행자와 금융기관이 합의하여 승계시공자 선정	신탁회사가 승계시공자 선정	신탁회사, 시행자 및 금융기관이 합의하여 승계시공자 선정	신탁회사가 승계시공자 선정