[부동산 신탁]신탁의 공시와 대항

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신탁의 공시와 대항

 

신탁법 [시행 2012. 7. 26.] [법률 제10924호, 2011. 7. 25., 전부개정]

제4조(신탁의 공시와 대항)  ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다. ④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.

신탁법 시행령[시행 2020. 12. 10.] [대통령령 제31222호, 2020. 12. 8., 타법개정]

제2조(신탁재산의 표시 방법) 「신탁법」(이하 “법”이라 한다) 제4조제4항에서 “대통령령으로 정하는 장부”란 다음 각 호의 장부를 말한다. 이 경우 제2호의 건축물대장과 제4호의 토지대장 및 임야대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3에 따른 부동산종합공부로 대체할 수 있다.<개정 2014. 1. 17., 2015. 6. 1., 2018. 2. 9.> 1. 법 제79조제1항에 따른 수익자명부 2. 「건축법」 제20조에 따른 가설건축물대장 및 같은 법 제38조에 따른 건축물대장 3. 「상법」 제352조에 따른 주주명부 및 같은 법 제352조의2에 따른 전자주주명부 4. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조제1항에 따른 토지대장 및 임야대장 5. 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」 제2조제5호, 제10호 및 제18호에 따른 농업생산기반 정비사업, 생활환경정비사업 및 한계농지등의 정비사업, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목 및 나목에 따른 주거환경개선사업 및 재개발사업 등 법령에 따른 환지(換地) 방식의 사업을 할 때 환지, 체비지(替費地) 및 보류지(保留地)의 관리를 위하여 작성ㆍ관리하는 장부

 

1. 공시의 필요성

신탁재산은 제삼자에게 구분이 가지 않으며, 강제집행 등에 한계가 있어 신탁의 등기사항 변동이 있을 경우 공시가 필요

- 신탁재산은 대내외적으로 완전히 수탁자 소유의 재산이므로, 제삼자로서는 신탁재산이 수탁자의 고유재산인지 아니면 신탁재산인지 알 수 없게 된다.

- 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 방생한 권리에 기한 경우가 아닌 한 신탁재산에 대해 강제 집행을 할 수 없고, 수탁자가 파산하여도 신탁재산은 파산재단을 구성하지 않는 등, 신탁재산은 수탁자의 고유재산과는 분리되는 독립성을 가짐

 

2. 효력

신탁재산은 공시를 갖추면 제3자에게 대항할 수 있는 대항요건을 갖추게 된다.

수탁자는 공시 여부와 관계없이 위탁자와의 사이에서 신탁을 설정(신탁계약을 체결)하는 것 만으로 신탁재산에 대한 완전한 권리를 행사할 수 있지만, 신탁의 존재 여부를 다투는 제삼자가 있을 경우 공시를 갖추어야만 신탁재산임을 주장할 수 있다.

부동산 신탁의 경우 신탁원부가 등기기록의 일부가 되는데, 실무상 신탁계약서의 내용이 그대로 신탁원부가 되고 있다. 그 결과 신탁계약서의 모든 내용이 등기를 통해 공시된다.

 

 

3. 강제집행 등의 금지(독립성)

신탁재산은 형식상 수탁자의 명의이나, 신탁 목적의 달성을 위한 관리제도라는 본질상 위탁자와 수탁자 모두로부터 독립되어 있는 재산으로 취급되며 원직적으로 강제집행이 금지되어 있다.

다만 신탁게약이 강제집행 면탈의 목적으로 악용될 경우를 방지하기 위하여 신탁법은 사해신탁의 취소 규정을 따로 두고 있다.

신탁법 [시행 2012. 7. 26.] [법률 제10924호, 2011. 7. 25., 전부개정]

제22조(강제집행 등의 금지)  ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다. ② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다. ③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다

 

4. 강제집행 등이 예외적으로 가능한 경우

1. 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 : 신탁 전의 저당권설정, 압류, 가압류, 가처분 등 권리가 공시되어 존재하는 경우
2. 신탁사무의 처리상 발생한 권리 : 신탁사무를 처리하는 과정에서 제3자가 취득한 신탁채권(신탁재산에 관한 수리비용, 수탁자를 대상으로 한 조세 공과금 채권, 신탁 목적을 위한 차용금, 신탁재산 관리 처분 과정시 발생한 부당이득 반환채권, 손해배상청구권, 수익자의 급부청구권, 분양계약상 수분양자 등의 지체상금 채권, 분양계약 해제 시의 매매대금반환채권, 신탁 후 결정된 근저당채권 등)
3. 위탁자의 재산세 및 종합부동산세
4. 위탁자가 수탁자로부터 받을 수익권에 대해 가압류 가능
5. 신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권에 대한 가압류 가능
6. 사해신탁에 해당하는 경우

 

5. 상계금지

상계란 채권자와 채무자가 동종의 채권 채무를 가지는 경우에 그 채권과 채무를 대등액에 있어서 소멸하게 하는 일방적 의사표시이다. 신탁재산에 대한 상계는 원칙적으로 금지되어 있다.

신탁법 [시행 2012. 7. 26.] [법률 제10924호, 2011. 7. 25., 전부개정]

제25조(상계 금지)  ① 신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 아니하는 채무는 상계(相計)하지 못한다. 다만, 양 채권ㆍ채무가 동일한 재산에 속하지 아니함에 대하여 제3자가 선의이며 과실이 없을 때에는 그러하지 아니하다. ② 신탁재산에 속하는 채무에 대한 책임이 신탁재산만으로 한정되는 경우에는 신탁재산에 속하지 아니하는 채권과 신탁재산에 속하는 채무는 상계하지 못한다. 다만, 양 채권ㆍ채무가 동일한 재산에 속하지 아니함에 대하여 제3자가 선의이며 과실이 없을 때에는 그러하지 아니하다.

 

6. 사해신탁

위탁자가 자신의 채권자를 해함을 알면서도 신탁제도를 이용하여 자기소유의 재산에 신탁을 설정하는 것을 의미한다.

 - 사해성의 의미 : 채권자를 해한다는 것은 위탁자의 신탁행위로 위탁자의 총재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나, 이무 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전히 만족시킬 수 없는 상태를 의미함

신탁법 [시행 2012. 7. 26.] [법률 제10924호, 2011. 7. 25., 전부개정]

제8조(사해신탁)  ① 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정한 경우 채권자는 수탁자가 선의일지라도 수탁자나 수익자에게 「민법」 제406조제1항의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다. 다만, 수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서의 경우에 여러 명의 수익자 중 일부가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 악의의 수익자만을 상대로 제1항 본문의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다. ③ 제1항 본문의 경우에 채권자는 선의의 수탁자에게 현존하는 신탁재산의 범위 내에서 원상회복을 청구할 수 있다. ④ 신탁이 취소되어 신탁재산이 원상회복된 경우 위탁자는 취소된 신탁과 관련하여 그 신탁의 수탁자와 거래한 선의의 제3자에 대하여 원상회복된 신탁재산의 한도 내에서 책임을 진다. ⑤ 채권자는 악의의 수익자에게 그가 취득한 수익권을 위탁자에게 양도할 것을 청구할 수 있다. 이때 「민법」 제406조제2항을 준용한다. ⑥ 제1항의 경우 위탁자와 사해신탁(詐害信託)의 설정을 공모하거나 위탁자에게 사해신탁의 설정을 교사ㆍ방조한 수익자 또는 수탁자는 위탁자와 연대하여 이로 인하여 채권자가 받은 손해를 배상할 책임을 진다.