건설현장 프리콘 용역 수행 시 느낀점

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건설현장 프리콘 용역 수행 소감 

 

프리콘 수행 경험

1군 건설사에서 2013년부터 2015년까지 병원 공사를 하면서 합사 사무실에서 실시설계부터 현장에서 업체 선정과 시공 정산까지 진행을 하면서 느낀 점을 해당 프로젝트 종료 時 본사에서 관리하던 담당자에게 보낸 메일을 수정 없이 올린 것입니다. 그 당시 생생한 감정과 느낌을 그대로 전달해 드리는 것이 더 도움이 될 것이라 생각합니다. 해당 프리콘은 미국에서 프리콘 수행으로 좋은 성과를 거두었다는 DPR사의 컨설팅 용역을 진행하면서 수행했던 프로젝트입니다. 참고로, 누가 시켜서 쓴 것이 아니고 애사심으로 솔직 담백하게 적었던 사항입니다.(지금은 다른 일을 해서 일반 공개로 바꿉니다.)

 

메일 송부

메일송부 일시 : 2015-03-04(수) 23:38

제목 : 수행 시 어려웠던 점 - OOO(작성자 이름)-

 

메일 내용

수행시 어려웠던 점과 그동안 느낀 것을 적어서 보내드립니다.

사무실에서는 따로 적기가 힘들어서 집에서 보내드립니다.

일단 제가 느낀 개인적인 것이므로 감안하여 정리해 주시면 감사하겠습니다.

 

 

1. 실시설계단계

1) 실시설계단계 PM의 설계진행 방향

    - PM은 제일 중요한 업무가 발주자와 설계사를 조율하여 도서의 납품 및 인허가 진행입니다.

    - 도서 납품과 인허가 문제는 완료하지 않으면 Project 자체가 무산되는 것이기 때문에 다른 것에 신경 쓸 여력이 없습니다.

    - 따라서 세부적인 것을 챙겨 공사비 증가를 맊는 것은 그동안 상당히 어려웠고, 이 때문에 현장에서 세부적인 사항은 정리를 해야만 하였습니다.

     ex) 건축 도서의 잡상세 및 단면 상세 등에서 시공에 불리하고 비용이 많이 드는 것들이 생각 없이 들어가고 있습니다.

           설계사에서도 중요시 여기지 않기 때문에 타 현장 것을 복사해 넣습니다.

           OOOO대학교병원 현장에서는 방수에서 방수 위 보호 몰탈(바닥 및 벽), 트렌치 및 장비 패드에서 앵글 상세 가 있었습니다.

           방수위 보호 몰탈은 탈락하자가 발생하고 시공이 어렵습니다. 트렌치 앵글은 ㄴ형 앵글이면 충분하나 z형태의 앵글로 그려져 있습니다.

           장비패드는 콘크리트 모따기로 처리하면 되나 앵글 설치로 되어 있습니다.

           단가는 적으나 물량이 많아 금액이 천만 단위가 됩니다.

 

2) 설계사

     - 설계사는 납품 및 설계 quality문제로 디자인 수정을 잘하려 하지 않습니다.

     - 그리고 BIG Room Meeting시 디자인 결정권을 가진 인원이 나오지 않습니다.

        디자인 결정권을 가진 인원은 소장급으로 주로 발주처 협의 및 인허가 쪽으로 일이 매달려 있습니다.

        그리고 설계담당자는 보통 설계사 컨소시엄에서 나오는 인원으로 협의내용을 전달만 받고 변경을 잘 안 합니다.

       OOOO대학교 병원 현장에서는 외장 원가 절감 안을 전달하여 Shop을 보냈었는데 도서인쇄 당일 일부는 바뀌지 않은 도면으로 출도를 하였습니다.

     - 설계사는 공사비에 대한 책임이 도의적으로만 있고 실제 책임을 지지 않으므로 공사비에 대한 건은 강력하게 주장하고 변경 확인 작업이 필요합니다.

        특히 단면 및 상세 부분에서 놓치는 부분이 많이 발생합니다.

 

3) 용역사(시공업체)

      - 특수공사 업체(자체적으로 설계 및 부하 계산이 가능한 업체) :  현 단계에서 PreCon 성과가 가장 빠르게 효과적으로 나타날 수 있는 업체들입니다.(반송 설비, 의료가스, 차폐 공사 등) 설계사에서도 특수공사 업체의 도면을 받아 그대로 반영하는 방법으로 진행이 되고, 부하 계산 및 원가절감 방법을 가장 많이 가지고 발주처 및 인허가에 대한 대응이 가장 효과적인 공종입니다.

      - 일반 공사 건축(골조공사, 외장공사, 유리공사) 

         골조공사 : 구조계산 및 설계 문제로 구조설계사가 컨설팅으로만 진행이 됩니다. 그리고 당 현장에서는 물량 감소만 신경을 써서 시공성이 부족한 결과를 가져왔습니다. 이는 시공단계에서 공사비 상승을 가져왔습니다. 이에 대한 보완대책에 필요합니다.

          외장공사 : 일반적으로 실시설계단계에서 외장공사 컨설팅으로 진행되던 부분입니다. 원가 절감 아이디어 및 설계능력은 있으나 전체적으로 진행을 해가는 부분에 있어서는 결정력이 부족한 면이 있습니다. 세부까지 신경 쓰거나 원가 절감 안을 발전시키는 능력이 부족하고 특히 낮은 직급의 직원들은 현장 하도급 직원처럼 수동적이 면이 있습니다. 그래서 OO건설(원도급) 담당자가 진행과정을 세심히 살펴 과정을 잘 챙겨가야 합니다. OOOO대학교 병원 현장에서는 실시설계단계에서 계약 도서에 원가절감 아이템을 반영하는 과정에서 누락이 조금 발생하였습니다. 이는 원래 도면 구성에 없는 사항이 원가절감 아이디어로 나왔을 경우 도서에 반영하여야 함에도 불구하고 도면을 주고받는 과정을 OO건설(원도급) 담당자를 거치지 않고 설계사 담당자와 용역사(시공업체) 담당자와 직접 Communication 하게 함으로써 누락된 부분이었습니다. 그리고 당 현장에서는 마진율이 높은 창호 부분만 용역사에서 가져가고 실 쉬트 및 마감공사는 수행을 하지 않겠다고 하여 현재 대미지가 예상되고 있습니다.

         유리공사 : 정식 계약은 아니었지만 예산팀 추천업체가 들어와 업무를 수행하였습니다. 유리공사는 단가에 대한 눈속임, 구조계산 및 하자에 대한 눈속임이 많이 있습니다. 그리고 어떻게든 제품 명을 명기해 넣으려고 눈속임을 합니다. 제 생각에는 컨설팅을 맡은 OOO업체에서도 동조하여해주는 경향이 있습니다. 특히 OOO업체는 문제가 있습니다. 최초 OOO 대리를 담당자로 지정해 보내온 자료는 현장에서 외주계약에 사용되었던 단가와 많이 상이하였습니다. 업체에서는 'OOO 대리가 업무 실수로 인해 단가를 잘 못 넘겨주었습니다. 실제 단가는 그것과 다릅니다'라고 하였습니다. 풍압계 산은 당사에서 검증할 수 있는 프로그램이 있었으면 합니다. 강화 비용이 만원 정도 발생하는데 보통은 가장 취약부위를 기준으로 하여 전체 강화를 과하게 설계하여 보고 합니다. 유리 공사는 간단함에도 불구하고 거품도 많고 원가관리의 사각에 있는 공종으로 볼 수 있습니다. 

         전기공사, 기계공사 : 제가 맡은 공정을 아니었지만...

                         전기 및 기계공사는 시공단계에서 도면이 확정되고 물량 및 용량이 결정되는 현황입니다.

                         따라서 전기 및 기계공사의 PreCon 방향 및 목표는 조금 다르게 가져가야 할 것 같습니다.

 

4) OO건설(원도급) 직원 문제

       - 담당자 : PreCon은 담당자와 용역사의 의지가 가장 중요하다고 생각합니다. PreCon의 개념을 제대로 이해하고 수행 의지가 있어야 목표 달성이 가능합니다.  OO건설(원도급)의 시스템적인 문제도 되겠지만, 시공단계에서도 원가절감 목표를 내려주고 현장에서 문제가 발생해 원가가 올라가는 부분에 대하여 추가 원가절감을 하여야 하는 상황이어서 PreCon 기간에 목표 달성을 다 하지 않고 시공단계에 원가절감 안을 가져가려고 하는 부분이 있습니다. '결국에는 원가 절감하겠지만, 중간에 어떤 일이 발생할지 모르니 절감은 마지막에 내어 놓으면 돼'라고 생각하는 것 같습니다. 현장에서는 현재 목표를 달성한 공종은 원가절감 안을 내어 놓는데 어려워하고 반면 목표달성을 다 못한 아니면 목표치를 낮게 잡은 공종은 자기가 필요한 시기에 원가 절감안을 내어 놓습니다. 또는 마지막까지 어느 정도는 마음을 놓고 공사를 진행하고 있습니다.

       - 유관부서 : 현재는 많이 정리되었습니다.

 

5) 용역사 선정 및 결과 보고 시 필요한 사항

       - 물량 산출 : OOOO대학교 병원 현장에서는 OO업체의 물량 산출을 확인하였을 때 누락분이나 잘 못 뽑은 부분이 많이 있었습니다. 그리고 산출서만으로는 포함되어 있는 내용인지 알 수 없는 것이 많이 있었습니다. 그래서 적어도 PreCon을 한다고 하면 용역사에서 물량산출을 하여 내역 작성하여 입찰하는 것이 가장 좋다고 생각합니다. 산출기준에 대해서 표준안을 만들 필요가 있습니다. OO업체에 요청하여 받아보기는 하였으나 실계약 시는 많이 다른 부분이 있었습니다.

       - 일위대가 구성 : 일위대가도 필히 구성해서 받아야 할 것 같습니다. OOOO대학교 병원 현장에서는 다 받지는 못하였지만 진행 중 원가절감 금액에 대한 검증은 일위대가를 기준으로 하여야 향후 금액 변동이 없을 것 같습니다.

 

2. 수행 단계

1) 대상공종 선정 및 기간

        - 선정기간은 하도급 집행계획 수립 6개월 전 : 두 개 공종으로 1차 2차 진행해본 결과 수행 품의 후(현장설명회 후) 약2개월 후 업체 선정이 되고, 용역성과보고후 약 2개월후 업체 계약이 되는 것 같습니다. 성과 실폐로 돌아갔을 경우 경쟁입찰로 가려고 하면 수행기간을 2개월에서 3개월로 봤을 경우 약 6~7개월이 필요합니다.

       - 선정 공종 : 선정 공종은 일단 Shop DWG가 가능한 공종이 선정되어야 합니다. 이는 수행단계에서는  정산에 대한 Risk를 최소화하는 것을 목표로 생각하여서입니다. PreCon단계에서 누락 아이템과 물량을 사전에 발견하고 이에 대한 단가 협상을 진행하는 것을 주 안 점으로 두었습니다. 그리고 원가절감 아이디어 제안이었습니다.

 

2) 프리콘 수행 담당자

         - 프리콘 수행 담당자 별도 지정 : OOOO대학교 병원 현장에서는 직원들의 참여를 높이기 위하여 PreCon 수행계획 보고를 소장님께 드릴 때 공사 담당자 1명, 그리고 설계 1명으로 지정하여 수행하였습니다. 하지만 실제 공사 담당자는 현장시공업무가 바빠 깊이 관여하지는 못하였습니다. 그리고 설계업무에서도 일이 많이 생겨 깊이 챙겨보지는 못하였습니다. 수행단계 PreCon은 주어진 도면과 내역을 해석하여 꼭 필요한 부분과 변경할 수 있는 부분을 구분해 내어 누락 아이템이 없게 발췌하여 사전 단가 협상 및 시공 협의를 하여야 합니다. 따라서 현장에서 프리콘 수행 담당자에 대하여 업무 지정 및 소장님의 관심 또는 수행 여력이 가능한 인원을 확보하여 진행을 하여야 합니다. 예를 들어 인력수급 계획상 나중에 들어올 인원에 대해 선 투입하고 선투입 사유를 PreCon 수행으로 명명하여 발령하는 방안도 좋을 것 같습니다.

 

3) 수장공사를 진행하면서

        - 문제점 1. 업체에서는 PreCon 용역과 시공 외주계약을 혼동함.

                       시공 외주계약 시에는 누락 물량이 발생하였을 경우 나중에 정산을 받게 됩니다. PreCon용역사에서도 최초 견적 시 누락 물량에 대하여 나중에 정산받는 걸로 계속 오해를 하였습니다. OOOO대학교 병원 현장에서도 최초 입찰을 담당하셨던 영업이사는 이해를 하였으나 수행 소장은 혼돈이 심하였습니다. 결과적으로 견적 누락도 많이 이있었고, 도면을 잘 못 이해하는 부분도 있었습니다.

        - 문제점 2. 견적 내역의 내용이 명확지 않음

                        일위대가에서도 빠지거나 하는 경우가 발생하였습니다. 그리고 업체들 마다 견적 구성하는 방식이 서로 상이하여 명확한 기준을 만들 필요가 있을 것 같습니다. 누락이 생기지 않게 견적 기준을 만드는 작업이 본사 차원에서 필요할 것 같습니다. 현제는 입찰 시 입찰업체의 견적 내용을 상호 비교할 때 1:1 비교가 어려울 만큼 내용이 상이한 것이 많았습니다. OOOO대학교 병원 현장에서는 전혀 상이한 내용은 비교대상에서 제외하여 버렸고, 결국 일반 벽체 총금액, 방화 벽체 총금액, 천장 공사 총금액, 기타 잡공사 총금액 형식으로 덩어리 지어 비교할 수밖에 없었습니다.

       - 문제점 3. 목표 설정의 명확화

                        당초 목표는 Shop을 전체 그려 실물량을 산출하여 보는 것이었습니다. 비록 벽체 Shop은 다 그리고 천정 Shop은 물량 산출 정도로만 그렸습니다. 최초 계획은 인원을 Shop2명 관리자 1명 도는 Shop1명 관리자 1명을 고려하였으나 실투입은 Shop3명 관리자 1명이 투입되었습니다. 하지만 그렇게 인원을 투입하고도 처음 목표한 수준의 100%는 미치지 못하였습니다. 수행기간 50% 지났을 때 Shop 디테일에 대한 수준을 낮추고 견적에 대해서 목표를 잡고 갔었습니다. 최초 목표 설정을 명확히 하고 투입인원 계획을 잘 잡아야 할 것 같습니다.

 

3. 소  감

1) 전체적으로 좋은 경험을 하였습니다.

       설계사, 시공사, 그리고 공종의 특성도 이해하게 되고 일부 나오지 않을 것 같은 부분에서도 원가 절감이 가능하다는 것을 느끼게 되었습니다.

 

2) OO건설(원도급)  담당자가 좀 더 깊게 관여하여 만들어 가야 할 것 같습니다.

       Precon 컨설팅업체의 처음 취지는 '제일 잘 아는 시공협력사로부터 원가절감을 이끌어 내자'는 것이었습니다. 이를 잘 알고 있고 그렇게 진행을 해 왔지만 결국 그렇게 해온 경험이 있는 협력회사와 한국의 협력회 사는 다르다는 것이었습니다. 아이디어나 수행은 시공 협력사로부터 나오지만 manager적인 측면에서 관리만 해가려고 하면 좋은 성과를 이루어 가기 힘들 것 같습니다. 아직까지도 시공협력사는 내용을 감추고 자기에게 유리한 부분으로 설계를 해가려고 하는 경향이 있고, 아이디어는 있으나 결과로 이끌어 가려면 조금 더 손이 필요한 경우가 많았습니다. 절대 관리적인 측면에서 결과물만 내어놓아라 이렇게 해서는 우리나라 현시점에서는 좋은 결과를 가져오지 못하던가 아니면 중요한 것을 누락할 수 있습니다.

 

3) 기계 전기에 대해서는 목표와 수행 내용을 건축과 다르게 가져가야 할 것 같습니다.

       기계 전기는 건축과 다른 성향을 가지므로 목표와 구체적인 내용을 다르게 가져가야 할 것 같습니다.

 

4) 시공 미연 계시 Risk에 대하여도 대안을 마련해야 할 것입니다.

       당 현장에서 외장공사가 창호공사만 용역사에서 수행하고 나머지를 수행하지 않는다고 하여 향후 수행에 조금 문제가 있습니다. 따라서 미연 계시 방안을 마련하는 것도 중요할 것 같습니다.

   

 

일단 제가 생각하고 느낀 것은 여기까지입니다.

수행 중에 직원들과의 트러블도 조금 있었고, 제가 몰라서 실시설계에서 시공 넘어가면서 놓친 것들이 많이 있어 아쉬웠습니다. 좀 더 적극적인 마인드로 접근을 한다면 PreCon의 목표는 달성할 수 있을 것이라 생각됩니다.    

 

 

감사합니다.