[관광개발]관광자원개발 예비타당성 조사

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관광자원개발 예비타당성 조사

 

1. 예비타당성조사의 개념

• 예비타당성조사는 지역의 발전과 주민복지향상 차원에서 필요한 개발가능한 관광자원의 발굴과 개발 아이디어를 수집ㆍ분석하여 개발사업의 방향을 결정하는 단계이다.
• 구체적으로 예비타당성조사에서는 전담조직의 구성, 관광자원의 발굴과 사업계획의 수립, 사업타당성의 검토 등을 수행한다.

 

2. 전담조직의 구성

• 관광자원개발의 시작은 기존 관광현실에 대한 문제의식, 위기의식에서 출발한다. 현재의 상황은 문제가 없는지, 관광객들과 주민들은 만족하는지, 좀 더 개선할 사항은 없는가, 경쟁자는 어떠한 개선의 노력을 하고 있는가 등에 대한 질문을 화두로 던지고 이에 대한 해답을 찾아나가야 한다.
• 질문과 해답은 유기적으로 얽혀있고 복합적이어서, 단기간에 찾기는 어렵다. 이를 해결하기 위해 무엇보다도 지속적인 관심과 노력으로 해답을 찾아 나설 전담조직을 구성하는 것이 가장 선행되어야 한다.

 

3. 관광자원의 발굴

• 기존 관광자원에 대한 조사와 분석, 신규자원에 대한 조사를 통하여 새로운 관광자원을 발굴할 수 있다.
• 관광의 대상인 관광자원은 그 유형이 시대적 상황과 지역적 상황이 변화됨에 따라 지속적으로 출현하기도 하고 사라지기도 하며, 어느 지역에서는 큰 역할을 하기도 하지만 다른 지역에서는 관광자원으로 인식하지 못한다. 
• 관광자원의 발굴단계에서는 관광수요의 변화와 동향, 지역에 대한 지속적인 분석이 요구되며, 각종 개발사례 답사 및 관광자원개발 관련 교육, 세미나 등을 통해 잠재되어 있는 관광자원의 매력요소를 발굴해야 한다.
• 관광시장의 현황 및 전망, 관광자원의 잠재력 분석, 관광트렌드의 변화, 관광객 성향 및 행태, 유사사례 등을 분석함으로써 기존 관광자원과 관련된 아이디어를 창출하며, 경쟁력 있는 관광자원을 도출할 수 있다.

3.1.  조사·분석활동 3단계

◦ 정보의 수집
   - 정보의 수집은 각종 문헌자료, 통계, 직접조사 등을 통하여 대내․외적인 모든 정보를 수집한다. 특히, 문헌조사와 관련하여 상위 관련계획 및 지역 관광종합계획의 내용에 대한 검토와 이해는 필수적으로 시행한다.   
   - 조사는 관광의 3요소인 관광자원, 관광객, 관광매체 등으로 가급적 세분하여 실시한다. 

정보수집	사례조사	ㆍ인터넷검색, 현장방문, 신문스크랩, 통계자료 등
	의견청취	ㆍ설문조사, 아이디어 공모, 사업자제안모집 등
	문헌조사	ㆍ각종 개발계획보고서, 지역 역사․전설 등
	현장조사	ㆍ지형, 생태, 경관, 교통 등

◦ 정보의 분석 : 수집된 정보를 다각적인 방법으로 가공 ․ 편집함으로써 시사점 도출

정보분석	장        점	ㆍ자원이 갖고 있는 경쟁적 요소
	약        점	ㆍ자원이 갖고 있는 부정적 요소
	기회요인	ㆍ자원의 경쟁력을 높여주는 요소
	제약요인	ㆍ자원의 경쟁력을 떨어뜨리는 요소

◦ 정보의 창출 : 도출된 시사점에 대하여 대응방안 제시

- 컨텐츠의 개발, 기존시설의 개선, 신규사업의 추진 등의 개발방향에 따라 지역의 관광특성과 효과 등을 고려하여 사업추진 대안을 수립한다. 

 

4. 개발대상지 선정

◦ 발굴된 관광자원의 개발방향 중 신규추진의 경우에는 관광자원의 특성과 개발사업의 목적에 맞는 적절한 후보지를 선정한다. 이를 위해 객관적인 평가방법과 평가기준을 설정하고 후보지들에 대한 기초조사를 실시한 후 적정개발대상지를 선별한다.

개발대상지 선정 절차

4.1. 후보지 평가지 준 설정

◦ 후보지 평가기준설정과 후보지 선정ㆍ조사는 사안에 따라 선정된 후보지들을 평가하기 위한 평가방법과 평가기준을 설정하거나, 후보지를 선정하기 위한 평가기준을 먼저 설정하고 평가 기준에 맞는 후보지 조사를 실시한다.
◦ 평가기준은 관광자원의 특성에 따라 개관적인 평가항목을 설정하고 정량적 평가와 정성적 평가를 실시한다.
◦ 기본적으로 선정기준으로는 경제성, 개발용 이성, 접근성, 지역성, 공공성, 환경성 등을 종합적으로 고려하되 관광자원의 특성에 따라 평가 항목 및 방법을 조정한다.

 

4.2. 후보지 선정·조사

◦ 개발목표및 전략에 맞는 개발대상지(부지)를 선정하기 위하여 지역의 종합적인 검토를 통해 후보지를 선정한다. 선정된 후보지에 대한 세밀한 검토를 실시한다.

 

4.3. 후보지 평가

◦ 정량적 평가는 각 지표의 중요도에 따라 가중치를 부여하고, 각각의 후보지를 기준에 따라 분석ㆍ비교함으로써 합리적인 개발대상지가 될 수 있도록 평가 실시한다.
◦ 정성적 평가는 각 후보지에 대하여 다수가 동의할 수 있는 내용으로 가급적 동일조건에 대하여 평가를 하고, 차별이 되는 요소는 특기란에 부기하는 등 공정한 평가가 이루어지도록 한다.

 

4.4. 후보지 선정

◦ 사업구역은 원활한 진출입을 위하여 교통영향검토 등을 통한 소요 진입도로 폭원(최소 8m 이상)을 확보할 수 있는 지역을 선정하고, 사업의 추진방향과 가장 부합되는 대상지를 선정 토록 한다.

 

4.5. 사업구역의 확정

◦ 사업구역의 경계는 지적도상의 단위필지를 기준으로 설정하되 산 능선, 하천, 도로 등 지형지물을 활용 식별이 용이하도록 하며, 보전이 필요한 지구경계 또는 행정구역, 용도지역 경계선 등 관리상황을 고려하여 설정한다.

◦ 사업구역은 가급적 장방형의 모양을 피하고 집중․정형화되도록 설정한다.

 

★입지선정 기준 예시

대분류	중분류	평가방법
		정량평가	정성평가
경제성	토지매입비용	○
	광역기반시설 건설 비용	○
	단지조성비용	○
	잠재시장의 규모	○
개발용이성	부지확보 용이성		○
	국․공유지 포함여부	○
	개발적지 규모	○
	토지이용규제	○
	미활용 유효토지의 활용여부	○
접근성	국제공항 접근성	○
	철도, 항만, 항공 등 광역 접근성	○
	국도/지방도 접근성	○
	진입도로 확보성	○
지역성	지방자치단체의 역량	○	○
	지방지치단체의 지역 여건	○	○
공공성	균형발전 효과		○
	주변지역과 연계발전 효과		○
	지역경제의 활성화 효과		○
	관광경쟁력 제고 효과		○
환경성	주변경관의 쾌적성	○	○
	생태계 특성	○	○
	재해발생 여부	○	○
	주변에 미치는 영향	○	○

 

5. 기초토지분석

◦ 사전토지분석은 기초적인 토지활용 제한사항에 대하여 미리 살펴봄으로써 현실여건을 반영한 개발대상지 선정과 개발구상의 실현성을  높이는데 목적이 있다.

◦ 사전토지분석은 개발여건분석의 초기단계 성격으로 자료의 수집과 파악이 가능한 요소를 중심으로 분석해 나가며, 입지분석, 용도분석, 구조분석, 권리분석 등으로 세분화하여 필요한 사항들을 검토한다.

 

5.1. 입지분석

◦ 입지란 토지의 현재 위치를 의미한다. 입지를 지정학적인 관점에서 접근하면 일정한 범위를 갖는 위치의 개념이지만 주변과의 연속성이 있는 환경적 요인까지 포함한 포괄적인 개념으로 이해해야 한다.

구분	내  용
자연적 환경	ㆍ지형 ․ 지세, 강수량, 풍속, 기온, 녹지수준 등은 물론이고 조류, 입목, 토질 등 가급적 그 범위를 광범위하게 검토
인문 사회적 환경	ㆍ토지가 존재하는 지역의 역사․경제적인 환경, 인구와 관련된 각종 자료, 지형지리적  특징, 교육 및 문화수준 등을 조사ㆍ분석
인위적 환경	ㆍ해당  토지가  주변  토지보다  개발의  가능성이  높은  지를  분석하는  것.  - 도로상황,  접근방법,  접근성,  교통수단,  교육시설,  근린편의시설,  공공 시설,  복지시설,  도시관리계획  진행상황  및  민간개발상황  등을  분석 하여 관광자원개발에 미칠 영향을 예상

 

5.2. 토지용도 분석

◦ 토지는 그 기능에 따라 사용용도가 정해져 있다. 토지용도는  「지적법」에 의한 현재의 토지 이용용도(지목)와  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등에 의한 미래의 토지계획용도(용도 지역지구)가 있다.
◦ 기타 도로법, 농지법, 산지관리법 등 법의 목적에 따라 도로구역, 농업진흥구역, 보전산지, 문화재 보호구역, 군사시설보호구역 등 개별법에서 정한 다양한 용도지역지구들이 토지에 지정되어 별도로 관리 되고 있으므로 개발에 영향을 미칠 것으로 예상되는 것에 대한 조사․ 분석을 실시하고 개발 불가능한 토지를 제외시킨다. 
◦ 토지용도분석은 시ㆍ군ㆍ구청(민원실)에서 발급되는 토지(임야) 대장과 토지이용계획 확인원을 통해 열람이 가능. 최근에는 인터넷에서 정보자료를 제공하고 있으므로 이를 활용하다.

 

5.3. 토지구조 분석

◦ 토지구조분석은 토지의 형태를 분석하는 것이다. 토지는 외형적인 모양‧크기에 따라 활용도가 달라진다, 또한 진입도로가 없는 토지(맹지)는 별도로 도로를 개설하거나 인접대지를 추가적으로 확보하여야 하는 등 불편을 초래할 수 있다. 
◦ 지적도나 지형도만을 가지고는 정확한 토지형태를 알 수 없다. 실제 토지가 위치한 현장과 도면상의 토지형태가 다를 수 있고, 때로는 도면에 표기 안되어 있는 묘지나 철탑, 사방시설 등 지장물이 설치되어 있을 수도 있기 때문에 현장답사는 반드시 필요하다.
◦ 현장답사 시에는 토지의 경계를 확인하는 것이 필요하며, 도로와의 접면관계, 지형지물, 지형지세 등 다양한 정보를 얻을 수 있다(지적도, 지형도, 도시관리계획도 등 활용).

 

5.4. 토지권리 분석

◦ 권리분석은 토지의 소유자와 기타 법률적인 관계를 이해하는 과정으로, 부동산의 소유 및 그 외의 권리로서 민법상의 물권법에 법률적 근거를 두고 있다. 권리관계의 확인은 법원 등기소의 부동산 등기부등본으로 확인이 가능하다. 토지(임야) 대장에도 토지소유자의 인적사항을 확인할 수 있도록 되어 있으나 이는 참고사항이며 법률적 효력은 등기부 등본상의 등 
재기록에 있으므로 이를 고려한다.
◦ 토지에 대한 소유권이외에도 저당권, 지상권, 지역권 등의 내용을  등기부등본을 통해서 확인할 수 있다(토지(임야) 대장, 등기부 등본 등 활용).

 

5.5. 분석의 종함

◦ 토지입지, 용도, 구조, 권리분석이 끝나면, 분석된 내용을 도면화  ․ 목록화하고 계획수립 과정에서 개발 가능한 부지와 불가능한 부지를 구분하여 개발방향 설정 시 참고할 수 있는 자료로 활용한다. 자료 분석과 개발방향을 토대로 사업화방안을 강구한다.

 

 

6. 사업화방안 및 대책 수립

6.1. 전제조건 설정

◦ 관광자원개발 대상지가 정해지면 초기 단계이지만 가능한 한 정확한 수요 파악과 달성 가능한 목표를 설정하고, 설정된 목표를 달성하기 위한 내용 구성, 시기, 규모 상의 전제조건을 정리한다. 
◦ 계획전제조건을 설정하는 데 있어서 사업목적(목표연도의 기대 효과), 목표연도, 시행주체, 수단(개발대상지의 범위, 도입활동, 개발방법 및 규모 등), 계획의 수준과 정도(개념계획, 기본계획 등), 기타 (재원확보, 용지확보방안 등) 등을 명확히 하여야 한다.

 

6.2. 활용방안구상

◦ 활용방안 구상은 개발아이디어를 찾는 단계이다. 초기에는 형식에 구애받지 않은 자유로운 발상이 필요하고, 도출된 각 발상에 대하여 현실적인 조건들을 고려하여 다듬어가는 절차가 요구된다.

아이디어 모집	◦ 풍부한 아이디어가 요구되는 단계이다. 기존의 개발자원과 지역이 갖고 있는 모티브를 활용하여 현실적 뿐만 아니라 비현실적인 것이라도 상상할 수 있는 모든 것들을 찾아낸다. 예를 들어,  백제나 고구려 마을을 구상한다거나 유럽전통 마을을 구상한다거나 혹은 환상적인 상상속의 세계를 구상할 수도 있다. 지역의 오래된 전설 등도 활용할 수 있다.  ◦ 전담조직에서는 여러 루트를 통하여 아이디어를 공모하거나, 설문․면접․유사사례 등을 통하여 새로운 아이디어를 수집정리토록 한다.
기초 컨셉 설정	◦ 제안된 아이디어들에 대하여는 다양한 전문가들의 의견을 수렴하여 지역정책과 부합하고 비교적 현실성 있는 창의적인 아이디어로 발전 정리한다.  ◦ 정리된 아이디어는 개발의 방향을 함축적으로 나타낼 수 있는 총괄적인 이미지나 하나의 키워드(Key-word)로 표현해본다.

6.3. 사업화 방안

◦ 이 단계에서는 사업추진구도를 결정하는 단계이다. 사업의 주체는 누가 될 것이며, 재원의 확보는 어떻게 할 것이며, 어떠한 방법으로 추진할 것인가를 검토한다. 
◦ 사업화 방안을 구체화하기 위하여 관광자원개발의 목적과 공익적 측면 등을 고려하여 민간 사업자의 사업참여 의사타진 및 지자체 예산확보방안 등을 종합적으로 검토하여 여러 방식 중 가장 실현성이 높고, 관광자원개발의 목적을 달성할 수 있는 방안을 검토한다.
◦ 관광자원개발은 개발주체가 누구냐에 따라 그 추진방식이 구분될 수 있는데, 주체적인 측면에서 공공주도형, 민간주도형, 민간․공공 협력형으로 구분하여 볼 수 있다.

 

7. 타당성 검토

◦ 기획단계에서의 타당성 검토는 일반적으로 경제적 타당성, 기술적 타당성, 정책적 타당성 분석을 실시하는데 이 단계에서는 경제적 타당성과 기술적 타당성보다는 정책적 타당성의 확보가 중요하다.

구분		강점	약점
관광객	형태
	수요
	...
관광자원	종류
	규모
	...
관광여건	진입여건
	입지여건
	개발부지
	...
평가

 

8. 토지 확보

◦ 관광자원개발에 필요한 일단의 용지를 적정가격으로 신속하게 확보하는 것은 개발사업의 성패를 좌우하는 중요한 사안이다.
◦ 통상적으로 토지확보에 많은 시간과 노력이 소요된다. 토지의 확보가 늦어질 경우 그에 따른 금융비용, 기회비용부담, 각종 환경여건의 변화에 따른 추가비용의 발생 등으로 사업자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서, 토지확보 부분은 매우 신중하고 빠르게 진행하여야 한다.
◦ 일반적으로 공공사업의 시행자는 토지소유자와 협의하여 필요한 용지를 매수하게 되며, 협의 매수가 용이하지 않을 경우 강제매수(토지수용)의 방법을 사용한다.

 

8.1. 전면매수에 의한 토지 확보

◦ 관광자원개발사업 토지확보 시에 일반적으로 사용하는 방식으로서 필요한 토지를 전면적으로 취득하는 것을 전제로 한다.
◦ 토지소유권을 이전하고 사업을 진행하기 때문에 개발 후에 토지에 대한 분쟁의 소지가 적고 조성 후에 매각 분양 등이 비교적 자유로운 장점이 있다.

협의매수에 의한 토지확보	◦ 토지매수의 기본은 토지소유자와 협의에 의하여 적정한 보상을 치르고 재산권을 취득하여  각종 권리사항을 소멸시키는데 있다. ◦ 소유권  이외에도  손실보상의  대상은  보상목적물(토지,  지장물(건축물,  부대시설,  공작물, 영구작물, 분묘), 농산물 및 농업용자산 등의 농업손실, 토지 등에 대한 소유권이외의 권리, 광업권, 어업권 등)에 대한 손실보상과 생활유지보상(이사비, 이농, 휴직 등)에 대한 보상을 포함한다
강제매수에 의한 토지확보(수용)	◦ 토지소유주와의 협의에 의한 토지매수가 곤란한 경우 법에 의한 강제적 절차에 따라 토지 협의․매수절차 이행하게 된다. ◦ 강제매수는  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 해당되는 사업에 한하여 적용 가능한데, 절차 이행에도 많은 시간이 소요되고 민원발생 소지가 많아 세밀한 검토가 요구된다. ◦ 토지수용에 따른 이주자들을 위해서는 이주대책을 함께 수립하여야 하는데, 이주대책에는 다음 각 호의 사항을 포함하도록 한다. - 택지 및 농경지의 매입, 택지 조성 및 주택 건설, 이주보상금, 이주방법 및 이주시기, 이주 대책에 따른 비용, 그 밖에 필요한 사항

 

8.2. 환지방식에 의한 토지확보

◦ 토지확보에 따른 소요시간이 늘어나고, 민원발생이 많아지면서 도시개발법이나 한계농지지구 등의 사업에서는 공사비 등 소요비용에 해당하는 만큼의 토지를 공제하고 잔여 토지를 원 소유주에게 돌려주는 환지방식을 많이 사용한다.
◦ 일반적으로 환지방식은 시급성이 낮고, 토지의 소유주가 많아 토지확보에 어려움이 있는 경우에 많이 활용한다. 관광지의 경우 지자체의 재원조달이 어려워  「도시개발법」에 의한 도시개발 사업지구로 추가 지정하여 환지방식을 사용하여 조성공사를 시행하는 경우가 있다.