부동산개발을 수행하기 위한 토지요건

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부동산 개발을 수행하기 위한 토지 요건

 

1. 건축법상 대지(맹지가 아닐 것) 여야 함.

건축허가를 받으려면 건축법상의 대지가 되어야 합니다. 건축법상의 대지는 원칙적으로 각 필지로 구획된 토지를 말하는 것으로 건축이 가능한 대지를 말합니다. 4m 이상의 도로에 2미터 이상 접해야 합니다. 법령에는 자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다고 되어 있는데, 일반적으로 보행과 차량의 통행이 가능한 도로로 너비가 4m인 도로를 말합니다. 도로가 없는 맹지라면 건축법상으로 건축이 불가능한 대지에 해당합니다.

 

건축법 제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.> 1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우 3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우 ② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

2. 개발행위 허가를 통해 준공검사를 받은 토지

국토의 계획 및 이행에 관한 법률에 따라 개발행위허가를 통해 준공검사를 받은 토지여야 합니다. 개발행위 허가는 대한민국 국토의 무분별한 난개발을 막기 위한 목적으로 개발행위에 대한 전반적인 내용을 검토하여 허가해주는 것을 말합니다. 다시 말해 농지인 밭, 논, 임야를 대지로 변경하는 것을 전용이라 하며, 각각 농지전용, 산지전용이라고 부릅니다.

 

국토의 계획 및 이행에 관한 법률 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.  1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다) 3. 토석의 채취 4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다) 5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

3. 건축허가

건축물의 건축과 큰 수선을 하고자 할 때는 건축법에서 정하게 되는 건물대지와 구조, 설비, 용도 등의 기준을 따르는지 검토 후 허가하는 제도를 건축법에서는 건축허가라고 합니다.

건축법 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

 

4. 개발행위허가와 건축허가의 차이점

각 행위를 정의하는 법규가 각각 '국토의 계획 및 이행에 관한 법률'과 '건축법'으로 근거 법이 다르기도 하지만, 건축물을 지을 수 있는 토목공사를 하는 데에는 개발행위허가를 그 위에 건축물을 만들기 위해서는 건축허가를 받아야 합니다.