인접대지의 일조권 침해에 대해 보상의 의무가 있을까?

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인접대지의 일조권 침해 기준 민원보상에 대한 사항

 

일조권 확보의 기준에 관한 사항

일조권은 최소한의 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 공동주택 설계 시 공동주택 내에서는 일조권 기준을 잘 맞춰 설계를 하나, 인접대지에 대해서는 일조권 확보에 대해 놓치는 경우가 종종 있습니다. 그 이유는 일조권의 시간 기준은 동일 대지의 두 동 이상의 건축물에 대해서 해당하기 때문입니다.

건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. 1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것 2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.

다른 경우에서는 건축법 시행령 제86조의 다른항과 같이 대지 경계선으로부터 1.5미터 이상 이격이라던가 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 등 물리적인 높이 및 거리 기준으로 되어 있어 설계에 반영하기 유리해서입니다.

 

그러면, 공동주택 건립 시 이웃 대지의 일조권 침해는 어떻게 되는 걸까요?

일반적인 설계에서 체크할 수 없는 이웃 대지의 일조권 침해에 대해서는 별도의 절차를 진행해야 합니다. 이를 위해서는 일조권 시뮬레이션을 통해 침해 여부를 판단해야 합니다. 확인 방법은 다음과 같습니다.

1.  본 건물 및 이웃 건물 3D 모델링, 이때 이웃 건물의 창호까지 조사하여 모델링하여야 함.
2. 일조권 시뮬레이션을 통해 9시에서 15시 사이 2시간 이상 일조권 확보가 불가능한 세대 확인
3. 각 건물의 가치 하락에 대한 감정평가
4. 손해배상 처리

일반적으로 법적으로 인접대지의 건물에 대해서는 거리 조항만 지키면 되지만, 판례상 침해 건물에 대한 피해보상을 하게 됩니다. 그리고 보상대상이 실제 피해를 입은 건물에 대해서 보상처리가 되지만, 원래 그 방향에 창이 없다던가 하는 이유로 보상이 안 되는 세대에 대해 불만들이 있어 전체 적인 민원에 합의를 하기는 상당히 어렵습니다.

 

 

건설공사에서 민원처리를 어떻게 하면 좋을까요?

건설 민원 처리는 어떻게 하면 좋을까요? 한국 사회의 특성상 개별 해결로 접근하면 완전한 이해를 구하기 매우 어렵습니다. 가능하면 민원 처리하는데 주민대표 등을 통해 합의를 이끌어 내는 것이 유리합니다. 처리되는 사안도 개별 건보다는 예상되는 민원을 통합적으로 처리하고, 충분한 보상을 제시하는 것이 시공사로써는 유리합니다. 그렇지 않으면 여러 가지 민원 및 신고로 인하여 공사에 난항을 격을 수 있습니다. 

 

마지막으로, 민원의 합의가 이루어지지 않을 경우는 정상적인 과정을 거쳐 민원에 대해 결과를 이끌어 내는 것이 가장 바람직한 방법입니다.