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대리사무 및 개발대리사무 1. 대리사무의 개요 1.1. 대리사무의 개념 대리사무의 일반적인 개념은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 규정에 따라 신탁업에 부수하는 업무들을 총칭하는 것으로 해석할 수 있다. 1.2. 대리사무의 범위 대리사무를 통해 신탁회사가 수행할 수 있는 업무의 범위는 매우 다양하면서도 광범위하다고 할 수 있다. 이와 같이 다양하고 광범위한 대리사무의 업무범위 중 현재 신탁회사가 구조화된 상품으로 고객에게 제공하고 있는 대리사무의 형태는 크게 보아 개발사업에 대한 자금관리업무와 분양관리업무라 할 수 있다. 2. 개발대리사무 2.1. 개발대리사무 개요 (1) 개발대리사무 정의 부동산 개발사업과 관련하여 당해 개발사업의 이해관계인 간의 신뢰관계를 보강하기 위해 사업성검토, 자금관리, 분양..

분양관리 신탁의 종료 1. 분양관리신탁 종료 시 처리절차 1.1. 이해관계자의 동의 및 해지요청 접수 분양관리신탁 종료사유가 발생한 경우 이를 시행사, 시공사, 대출금융기관 등 이해관계자에게 통지하고 분양관리신탁 종료에 대한 동의를 득하도록 한다. 1.2. 사업의 정산 ① 잔여신탁부동산 위탁자 겸 수익자로의 소유권 이전한다. ② 자금관리계좌의 경우 자금수지 수입·지출의 세부내역 등을 파악한다. 1.3. 정산합의서 작성 ① 자금관리 및 분양관리에 대한 정산결과 시행사 및 기타 이해관계자에게 통지하고 정산결과에 이의가 있는 경우 협의를 통해 조정하도록 한다. ② 정산내용에 대한 이의가 없을 때에는 시행사와 정산내용에 대한 정산합의서를 작성한다. 1.4. 신탁관리계좌(E/A)해지 분양관리신탁해지에 대한 기안이..

분양관리신탁 실무 - 주요 업무 1. 분양관리 1.1. 분양관리의 업무 '건분법'상 분양관리는 크게 분양계약의 관리 및 분양업무의 통제로 구분할 수 있으나, 실제 관리측면에서 아래와 같이 크게 네 가지 업무범위로 구성된다. ① 분양신고 서류의 관리 ② 분양계약(서) 관리 ③ 분양대금 관리 ④ 분양업무의 통계(분양신고, 분양광고) 1.2. 분양신고서류 관리 ① 시행사가 착공 후 분양신고를 하고자 하는 경우 분양신고와 관련한 일체의 자료를 제출받아 사실과 동일한지 여부에 대하여 확인하고, 그 사본을 보관한다. ② 특히, "분양관리신탁계약서"는 해당 인허가기관에서 부동산검인 절차를 거친 후 분양신고 시 "사업약정 및 대리사무계약서"와 같이 사본을 제출하여야 한다. ③ 지적 미정리 사업의 경우 매매계약서 및 잔..

건분법의 이해 1. 건분법 적용대상 사업 '건분법'은 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 건축법 제22조의 규정에 의한 '사용승인'전에 분양하는 건축물로서 다음과 같다. 1) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물 2) 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 1. 일반업무시설 중 30실 이상의 오피스텔 2. 주상복합 건축물로써 주택 외 용도 해당 바닥면적의 합계가 3,000㎡(907.5평) 이상 건축물 3. 위 열거 건축물 중 임대 후 분양전활율 조건(분양전환 시 임대자에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)으로 하는 건축물 2. 건분법 제외대상 사업 일정규모 이상의 건축물의 분양에 관한 법령이기는 하지만, 개별법에서 별도로 분양방법이나 ..

분양관리신탁의 정의 및 구조 1. 분양관리신탁의 정의 상가 등 건축물 분양시장의 투명성과 거래의 안정성을 확립하여 수분양자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지 하기 위하여 제정된 '건축물의 분양에 관한 법률'(이하 '건분법'이라 함)에 따라 상가 등 건축물을 신축 또는 증축하여 분양하는 사업에 있어 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 수분양자를 보호하고, 위탁자가 부담하는 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산함을 목적으로 하는 신탁을 말한다. 2. 분양관리신탁의 구조 2.1. 사업시행자 측면 '건분법'은 건축물에 대한 후분양제도를 도입하기 위한 법률이나, 일정규모 이상의 분양 건축물을 선분양 하는 경우에는 반드시 이법에서 정하는 절차를 준수하여야 하며, 사업성공을 위한 분양률 제..

처분신탁의 업무절차 1. 처분신탁의 업무절차 구분 주요업무 필요서류 1. 상담 및 신청접수 1. 신탁목적 및 관계인 조사 2. 불법 및 탈법성 여부 조사 3. 권리추체의 적법성 여부 조사 4. 신탁신청서 작성 신탁신청서, 등기권리증, 각종공부, 법인등기부등본, 재무제표, 사업자등록증 사본, 국세, 지방세 완납 증명서 2. 조사 1. 등기부등본을 통한 소유권 확인 2. 권리관계 조사 3. 수탁물건 현장조사 4. 신탁대상물건 조사 분석서 작성 5. 신탁가능 여부 판단 위 1단계 접수서류 등록사항 등의 현황서, 임대차계약서 사본, 조사 분석서 3. 신탁계약 1. 신탁보수 및 신탁기간 협의 2. 신탁계약서 초안 협의 3. 수탁 여부 내부 결정 4. 신탁계약 체결 5. 수익권증서 발급 신탁계약서, 신탁승인신청, ..

처분신탁의 개요 1. 처분신탁의 정의 처분신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 처분절차가 복잡하고 어려움이 있는 부동산, 대규모 부동산으로서 매수자가 제한되어 있는 부동산, 자금정산까지 장기간 소요되는 부동산의 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품이다. 신탁회사(수탁사)는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁받아 다양한 처분활동을 수행하고, 수탁부동산이 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 수익자에게 교부한다. 2. 처분신탁의 구조도 ※ 신탁재산의 처분 - 원칙적으로 신탁재산의 처분에 따른 매도인은 수탁자이나, - 실무에서는 처분신탁의 해지 및 위탁자로의 소유권 반환 후, 위탁자가 매도인이 되어 매수자와 매매계약을 체결할 수 있다. 3. 처분신탁의 장, 단점 3...

단계별 세부업무-(3) 신탁기간 중 사무처리 1. 일반관리사무 1.1. 신탁계약의 변경 신탁계약의 변경 시 변경계약서를 작성하여 변경등기를 신청하는바, 변경계약 체결 승인 품의 및 변경등기 신청에 관한 절차는 신규 신탁계약 체결 및 신탁등기와 동일한 처리절차를 진행한다. 2. 임대차 관리업무 2.1. 기존 임대차계약의 승계 1. 기 파악된 임차인과 임대차계약 승계계약을 체결함을 원칙으로 하나, 상가임대차보호법에 따라 별도의 승계계약을 체결하지 않아도 임대인 지위는 승계된다. 2. 승계계약 체결 시에는 신탁종료 시 임대인의 지위가 자동으로 위탁자 또는 수익자에게 승계된다는 특약을 명시하도록 한다. 이 또한, 상가임 대차보호법에 따라 별도의 특약을 하지 않아도 신탁종료 및 위탁자 또는 수익자 앞으로 소유권이..

단계별 세부업무-(2) 신탁재산운용계획서 작성 1. 수탁조건 확정 위 상담 및 조사 단계에서 협의 진행된 수탁업무범위, 건물관리방식, 임대차계약의 승계 및 임대보증금의 인수 문제를 최종 확정한다. 2. 예상현금흐름 분석 1. 관린신탁에 있어 갑종관리는 건물경영에 준하고 건물을 경영하기 위해서는 연간 예산 및 예상현금흐름을 편성하여야 한다. 2. 현금수지표의 주요 항목은 아래와 같다. 수입항목 지출 항목 1. 임대보증금 수납(신규수납, 인상) 2. 월임대료 수입 3. 관리비 수입 4. 주차비 수입 5. 기타 수입(연체료, 위약금 등) 1. 급료와 임금 2.제세공과금 3. 위탁관리비 4. 수선유지비 5. 수도광열비 6. 기타 관리비 7. 임대보증금 반환금 8. 신탁보수 9. 기타 지출 10. 수익의 배당 3..

단계별 세부업무-(1) 상담 및 조사 1. 의뢰자의 방문목적 파악 1.1. 의뢰자의 신탁의뢰 목적이 관리신탁의 취급목적에 부합하는지 여부를 확인한다. 특히, 을종관리신탁의 경우 신탁법 제21조(강제집행의 금지)를 활용하기 위한 목적을 가지고 신탁 의뢰를 하는 사례가 있어 이에 주의가 필요하다. 1.2. 아래 각호의 경우에는 수탁을 금지한다. ① 소송행위를 주목적으로 하여 신탁을 하는 것 ② 사해행위가 될 우려가 있는 신탁을 하는 것 ③ 현재 분쟁 중에 있거나 장차 분쟁의 우려가 있다고 인정되는 것. ④ 소유권을 제한하는 권리의 설정이 있는 것. 다만, 신탁사를 위한 권리설정이 있거나 또는 관리(처분)에 지장이 없다고 인정될 때에는 수탁 가능함. ⑤ 관리(처분)가 현저히 곤란하다고 판단되는 것. ⑥ 기타 ..