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책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁 1. 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁의 정의 관리형 토지신탁과 기본구조는 동일하지만 신탁회사가 우선수익자에 대하여 '책임준공의무'를 부담함으로써 준공에 대한 안정성을 보강한 신탁방법을 의미하는 것으로, 시공사가 지정한 기한까지 책임준공을 못하는 사유발생 시 신탁사가 시공사를 교체하여 건축물을 준공할 책임을 부담하며, 이를 이행하지 못하였을 경우에 금융기관의 대출원리금 및 연체이자에 대해 손해배상을 부담한다. ※ "책임준공의무"란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 , "위탁자"의 부도사유 발생, 공사기간 등 공사조건의 변경, 공사비 지급지연, 설계변경, 사업부지의 미확보 및 지연, 명도 지연, 민원, 소송, 분쟁, 본 사업의 제반 인·허가 여부..

시공사 Default 시 처리방안 1. 시공사 Default 시 발생리스크 구분 발생리스크 비고 사업비 조달 차질 수분양자들이 분양대금납부 지연 또는 거부 입주지체상금 발생 공사 중단기간에 대한 입주지체상금의 발생 과기성 발생 시 대체 시공사 선정 시 특히 기존 시공사에 대한 과기성이 지급된 경우 잔여 공사비를 초과할 수 있어 전체사업비가 증가하여 사업 손실이 발생할 수 있음 대체시공사 선정 곤란 채권자들의 공사대금, 자재 등에 대한 압류조치 및 노임체불상태 단기해소 곤란(공사중지상태 장기화) 시공사 타절정산 진행시 하도급업체의 현장점유(유치권 행사)등으로 타절 정산이 용이하지 아니함 관리형 토지신탁의 조건(사실상의 사업시행자 지위)을 수용할 대체 시공사 선정이 사실상 불가능할 경우 발생(불가피하게 차입..

관리형 토지신탁의 Process 및 리스크 관리 1. 관리형 토지신탁 업무 흐름도 No 구분 내용 1 위탁자의 신탁의뢰 및 수탁자 물건검토 위탁자 신탁(신청서)의뢰서 위탁자 이사회 의사록 부동산등기부등본, 토지대장 위탁자 정관(필요시 : 재단, 사단, 종친회 등) 토지매매계약서(사본) 건축물대장(멸실 여부 확인 필요) 토지이용계획확인원 2 신탁계약 체결 품의 신탁사업심의위원회 부의 전결권자 결제 3 신탁계약 체결 신탁계약 등 날인 / 수익권증서 발급의뢰서 4 신탁등기 위탁자 등기권리증(등기필증) 위탁자 법인등기부등본 위탁자 인감증명서 위탁자 사업등록증 - 세금관련 위탁자 신탁등기용 법무사 위임장 / 신탁원부 작성 5 승계계약 체결 공사도급계약 등 제계약 승계계약 체결 6 사업주체(건축주) 명의 변경 사업..

관리형 토지신탁의 개념, Type 및 참여자 역할 1. 관리형 토지신탁 개념 수탁자가 "사업시행자(또는 건축주)의 지위에서 일체의 사업비용의 조달책임을 부담하지 아니하는 조건으로 수탁하는 것"을 의미함 신탁실무상 우량시공사가 책임준공 요건 외에도 위탁자에 대한 의무사항(실질적인 분양업무, 사업소요 자금조달, 민원책임처리 등 사업시행자로서의 의무)에 대하여 위탁자와 연대하여 책임을 부담하는 조건으로 수주하고 있음(예외적으로 금융기관이 사업비 조달책임을 부담하는 경우가 있을 수 있음) 시공사 의존적인 사업구도 측면에서 시공사의 사업 참여 책임범위(책임준공, 자금 부족 시 사업자금 조달책임)를 판단하기 위하여 시공사의 시공능력과 신용도를 가장 중요한 평가 항목으로 삼고 있음 2. 관리형 토지신탁의 활용사례 시..

분양관련 리스크 요인 및 관리 방법 1. 미숙한 분양관리로 로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 이중분양, 허위광고, 미숙한 분양대금수납 및 계약자관리 소홀 등으로 민원 및 손해배상책임이 발생할 경우 사업에 손실을 초래할 수 있음. 1.2. 관리방법 보통의 경우 분양과 관련한 사고는 부적격한 분양대행업체에 의해 발생하므로 건실한 분양대행업체를 선정하고 분양대행업체의 분양활동을 세밀히 관리, 감독하여야 하며 계약서 날인 교부 및 분양대금수납은 당사가 직접 관장하고 전산시스템을 통해 계약자 및 분양대금수납관리를 하여야 함. 2. 계약서의 각종 표시내용 오류로 인한 리스크 2.1. 리스크 요인 계약서상 분양면적, 분양금액 및 납부시기 등 주요 내용의 표기오류가 있을 경우 손실이 발생할 수 있으며 특히 분양면적..

공사 관련 리스크 요인 및 관리방법 1. 미검증 시공사로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 시공사가 부실할 경우 공정부진, 준공지연(및 이로 인한 입주지연), 시공사 채권자로 인한 사업진행방해, 건축물의 하자문제 및 이로 인한 입주거부 등이 발생하여 사업에 막대한 손해를 끼칠 수 있음. 1.2. 관리방법 경영 상태나 공사실적이 우량하고 사업파트너로서 용역 및 업무를 성실히 제공할 수 있는 건실한 업체를 시공사로 선정하여야 하며, 만약의 경우에 대비하여 공사도급 계약 체결 시 계약이행보증서 징구 등 필요한 사전조치를 취해야 함. 2. 과기성 지급으로 인한 리스크 2.1. 리스크 요인 공사기성 지급 시 부실한 기성검사 등으로 과다한 공사비가 지출된 상황에서 시공사에게 부도 등의 사유가 발생할 경우 사업에 막..

신탁계약 시 리스크 요인 및 관리방법 1. 부정확한 사업계획(또는 사업성 검토)으로 인한 리스크 1.1. 리스크 요인 분양성, 시장상황 등에 대한 부정확한 분석 등으로 인해 사업성이 결여된 사업을 수주할 경우 회사에 막대한 손해를 발생시킬 수 있음 1.2. 관리방법 사업성 검토시 객관적인 시각에서 정확히 분석하여야 하며 관련 부서의 협조 또는 아웃소싱 등을 통해 사업성을 면밀히 검토하여 우량사업만을 수주하도록 하여야 함. 2. 신탁에 대한 이해부족으로 인한 다툼 2.1. 리스크 요인 신탁의 법률적 특성과 신탁회사의 업무내용에 대한 이해부족 등으로 인하여 다툼의 소지가 있음 2.2. 관리방법 상담 및 수주시 신탁의 법률적 특성 및 회사의 업무내용을 정확히 주지 시켜야 하며, 특히 상담 및 수주 시 작성한 ..

신탁의 종료 및 정산 1. 회계정산 1.1. 결산 준비 1. 거래의 확정 결산이 종료되어 신탁이 해지되면 사후에 비용정산을 할 수 없으므로 각별히 주의해야 한다. 제세공과금의 미납부가 있는지 확인하고 설계, 용역비, 신탁보수 등 각종 비용의 누락 여부를 확인하여 정산기준일을 정하여 제반 증빙서를 정리하여야 한다. 2. 계정과목 확정 계정과목의 분류는 취윽세, 등록세 납부 시 과세표준의 기눚이 되므로 무엇보다도 중요하다. 이 시점에서는 가지급금, 선급금 기타 가계정은 모두 정리하여 본 계정으로 대체하여야 하며, 미 회수된 자산의 경우도 그 회수를 완료하여야 한다. 3. 회계장부 마감 모든 거래 및 계정과목이 정리·확정되었으면 최종 장부마감을 해야 한다. 회계장부마감을 해야 한다. 회계장부마감 이후에는 더 ..

대물변제 업무처리 1. 대물변제 개요 토지(개발) 신탁사업의 시행에 있어 총사업비 중 가장 비중이 큰 부분이 건축공사비이다. 토지신탁사업비는 신탁재산의 분양(임대)으로 인한 수입금과 신탁회사의 자체자금, 외부차입금 등이 주재원을 이루게 된다. 그러나 신탁회사의 자금조달에 한계가 있기 때문에 분양(임대)이 저조할 경우 사업안정성이 위협받게 된다. 이러한 사업리스크 분담의 일환으로 시공사에게 지급하는 공사비의 일부를 신탁재산(건물 등)으로 지급하는 내용으로 약정하여 사업을 시행하는 것이 일반적이다. 이러한 대물변제 약정서의 형식은 사업약정서, 대물변제합의(약정)서 등이 있다. 2. 대물변제 업무처리 사업약정서 및 공사도급계약서상 대물변제의 조건은 포괄적으로 명시되어 있는 것이 일반적이므로 대물변제 처리에 관..

계약 해제 및 분양대행수수료 정산 1. 계약해제의 법률적 성격 1.1. 계약금의 성질 '계약금'이란 계약을 체결할 때에 교부되는 금전 기타의 유가물을 말하는데, 민법은 이 계약금에 관하여 일반적인 규정을 둠으로써, 계약당사자 간에 계약금이 '해약금'으로서의 성질을 지니도록 하자는 취지의 약정이 없더라도 그 명칭여하에 불구하고 계약금은 최소한 '해약금'으로서의 성질을 갖고 있는 것으로 규정한다. '해약금'이란 계약의 해제권을 보유하는 작용을 갖는 계약금을 말하는데, 민법 제565조 제1항은 "배배의 당사자 일방이 계약당시에 금전기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약적이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을..